División de terreno con construcciones antiguas existentes

Hola a todos,

Como esta es mi primera publicación, me gustaría presentarme brevemente.
Soy Félix, tengo 29 años y soy de Fürth/Baviera, actualmente estoy planeando con mi esposa nuestra casa unifamiliar.

Actualmente vivimos en una gran parcela con una edificación antigua que pertenece a mi suegro.

En esta casa viven mi cuñado con su pareja, así como mi esposa y yo.

Además, hay un inquilino que solo tiene un contrato de alquiler temporal hasta 06/24. Fue firmado hace un año, ya que el proyecto de construcción planeado era conocido. El próximo derribo debido a la nueva construcción fue claramente comunicado a los inquilinos y está en el contrato de alquiler/fue confirmado.

En total, se planea construir dos casas unifamiliares en la parcela. La nuestra y la del cuñado en segunda fila.

La parcela es muy grande. Es necesaria una división similar a las parcelas circundantes.
La construcción en segunda fila también está permitida.
Ya existe una calle de acceso a través de la parte frontal/nuestra parte de la parcela.

Antes de la construcción a mediados de 2024, se llevará a cabo el derribo del edificio existente.

Ahora, sobre el tema que me interesa:
Nos gustaría arreglar las relaciones de propiedad ya ahora. Los reclamos dentro de la familia ya están delimitados, el límite imaginario de la parcela es conocido.

El único problema aquí es que en ese límite de parcela está el edificio antiguo, con el cual en cualquier caso no sería posible construir ambas edificaciones, y por eso imagino que una división en este momento sería complicada.

Como solo puedo/quiero firmar un contrato de arrendamiento para una casa después de la aprobación exitosa y la confirmación del financiamiento de la construcción (sin que realmente sea dueño de la parcela, no funcionará), las relaciones deben ser reguladas ahora notarialmente.

¿Existe alguna posibilidad de registrar este límite ya en el registro de la propiedad, aunque el edificio antiguo aún esté presente?

No queremos esperar hasta el derribo a mediados de 24, porque justo después debería poder empezar la construcción.
Eso solo retrasaría innecesariamente todo y además encarecería la situación en el mercado actual.

Ya estoy muy agradecido por sus consejos.
No busco asesoría legal, solo quiero obtener algunas opiniones sobre este tema.

Una cita con un notario será inevitable de todos modos.

Muchas gracias y buen fin de semana

Vayan al notario. Él les asesorará sobre qué es legalmente posible, cuándo y cómo.

Hola Felix,

un plano de situación habría sido útil. ¿Tienes uno para subir?

Probablemente no será posible una división previa, ya que probablemente se generarían relaciones ilegales, como por ejemplo que el edificio antiguo esté en dos parcelas, o que sus áreas de separación se extiendan más allá de los límites de la parcela, etc. La oficina de construcción no lo permitirá.

Por lo que sé, un permiso de construcción es independiente de las condiciones de propiedad, por lo que también se puede construir en una parcela ajena si está legalmente aclarado en derecho civil.

Entonces, teóricamente podrías ya preparar una solicitud de construcción y presentarla en la oficina de construcción en la que se represente la demolición del edificio antiguo, la nueva división y las casas planeadas. Si se aprueba, podrías ocuparte con calma del financiamiento, etc.

Hola Felix,

un plano de situación habría sido útil. ¿Tienes uno para subir?

Probablemente no será posible una división previa, ya que probablemente surgirían situaciones ilegales como, por ejemplo, que el edificio antiguo esté en dos parcelas, o que las áreas de separación se extiendan más allá del límite de la propiedad, etc. La oficina de construcción no lo aceptará.

Por lo que sé, el permiso de construcción es independiente de la situación de la propiedad, por lo que también se puede construir en una propiedad ajena si está resuelto civilmente.

Entonces, teóricamente ya podrías hacer una solicitud de construcción y presentarla en la oficina de construcción, en la que se muestre la demolición del edificio antiguo, la nueva división y las casas planificadas. Si se aprueba, podrías ocuparte con calma de la financiación, etc.

Adjunto el plano de situación.

Muchas gracias por los consejos de antemano.
El verde es aproximadamente el límite de nuestra parcela.

Lo de las situaciones ilegales tras la división ya lo había leído varias veces en Internet.

Quizás exista la posibilidad de arreglar algo así notarialmente de antemano.
Que para el día X, después de la demolición, la parcela se divida de tal manera y las situaciones de la propiedad se inscriban de tal forma en el registro de la propiedad. ¿Algo así como una especie de "Auflassung"?! Podría hacer la medición antes, solo que no inscribirla en el catastro.

Como de todos modos no puedo evitar la cita con el notario, en cuanto tenga información, también informaré.

Tu sugerencia de ir al banco con el permiso de construcción claro que también suena como una opción factible.

Esta semana tenemos una cita en el banco para discutir algunas cosas preliminares. Allí también plantearé este tema y también informaré aquí.

Entonces, si el límite trasero estuviera a una distancia de 3 metros del anexo, inicialmente no veo nada que pudiera oponerse a la división. Por lo tanto, ya se podría abordar ahora.

Al mismo tiempo, regular el acceso al terreno creado en la segunda fila.

Pues yo lo revisaría para ver si realmente es necesario esperar hasta la demolición.

Resumiré: La parcela 350 está edificada con una casa para dos familias 94. El propietario es el suegro del TE, y no pertenece ni en el escenario de "presente" ni en el escenario de "futuro" a los usuarios del terreno actual ni de las nuevas parcelas previstas, salvo que es arrendador de la casa para dos familias. Según la edad del TE, supongo que el propietario aún está en edad laboral (lo que permite varios pasos de donación antes de la sucesión). El propietario tiene dos hijos (es decir, la esposa y el cuñado del TE). En el futuro, su hijo quiere mudarse desde el piso de alquiler en la casa 94 a una casa unifamiliar 94a. La construcción de esta ya estaría obstaculizada solo porque la división planificada de la parcela atravesaría la zona de separación del edificio existente (lo cual podría solucionarse modificando esta frontera), y porque el edificio actual estrecha el acceso a la obra. El TE mismo quiere derribar la casa 94 y construir en su lugar una casa unifamiliar "94 nueva". La parcela (nueva) "350 adelante" del TE serviría como acceso (GFL) para la parcela del cuñado. La fotografía aérea sugiere que los deseos de construcción serían realizables en términos de ventanas.

Desde mi punto de vista, el camino más adecuado sería ahora incorporar el terreno edificado tal como está en una "Sociedad de Desarrollo de la parcela 350" y formar tres unidades de propiedad, a saber: a) la zona de uso especial "Terreno edificable en la parte trasera", b) la propiedad común de la zona GFL y c) la parte delantera con la casa 94 (antigua) que desaparecerá en el futuro. Explicación más detallada con gusto en persona; para encontrarme se puede buscar "Aquí escribe el 11ant". [Esto no es asesoramiento legal, sino meramente una transferencia de cómo lo hace Charly al ejemplo de las condiciones del TE. Tal vez se note: Charly conoce a Hubert *smile*].