Valor de referencia del suelo - preguntas de comprensión de un principiante

La oferta y la demanda determinan el precio. Este precio es entonces decisivo para el valor orientativo del suelo que se establecerá en el futuro. En ese sentido, el valor actual es una consideración retrospectiva. Comprar o dejar pasar: negociar solo es posible con terrenos defectuosos que de todas formas nadie quiere.

Se diferencia entre los costos de urbanización públicos e internos. ¿Están ambos tipos de costos de urbanización incluidos en los valores orientativos del suelo o solo los costos de urbanización públicos? O dicho de otra manera: si calculamos simplemente con los valores orientativos del suelo, ¿debemos restar los costos aproximados de urbanización pública e interna para determinar más exactamente el valor del terreno?

Solo hasta el terreno. Todo lo demás es asunto tuyo. El valor del terreno es el que "uno" debe pagar por él.

Una ubicación en pendiente tiene por un lado algo bonito, pero por otro no es tan fácil/barato de urbanizar. ¿Los terrenos en pendiente valen más o menos en la evaluación del terreno comparado con el valor orientativo del suelo?

No. Valen lo que se paga por ellos.

Hola,

muchas gracias a ustedes por sus respuestas.

Y que en los valores catastrales o incluso en los precios de mercado se tenga en cuenta que los terrenos en pendiente implican mayores costes de construcción, eso sería nuevo para mí.

Si te interesa un terreno en pendiente, entonces ten claros los siguientes puntos:
1. No hay descuento por la ubicación en la pendiente (como en la panadería por el pan del día anterior o algo así).
2. Pendiente es pendiente es pendiente. Intentar crear la base para una casa con losa en el suelo con muros de contención y similares sería una victoria pírrica. Así que planea aprovechando la pendiente, familiarízate con un sótano habitable.
3. Las propuestas de construcción para terrenos planos no son adecuadas para aplicarse en terrenos en pendiente.
4. Las construcciones de madera no son adecuadas para la zona en contacto con el suelo; por ello, incluso en una casa de madera el sótano deberá construirse en obra de piedra.

En principio, eso era precisamente lo que quería decir: en terrenos en pendiente no se puede simplemente colocar una casa estándar, sino que la pendiente debe ser considerada adicionalmente en la construcción. Cualquier deseo especial y particularidad se cobra generosamente en la construcción de la casa (según lo que hemos leído y escuchado). Mi conclusión sería que una casa en pendiente no puede ser tan barata como una casa en un terreno plano. Por supuesto, al construir en la pendiente, con suerte se obtiene un beneficio adicional. La pregunta es, ¿cómo se considera eso en el valor de mercado?

¿Qué quieres hacer con los datos? Para la compra de un terreno, en mi opinión, el valor catastral no es un buen asesor. Mejor orientarse en las ofertas actuales en el entorno cercano. Y sí, en la valoración juegan un papel importante factores como la pendiente, la urbanización, las cargas anteriores, vecinos desagradables, etc.

Por desgracia, en el entorno cercano se publican muy pocos terrenos, y la mayoría de las veces con el bonito añadido "procedimiento de ofertas". Para nosotros ya no es posible saber por cuánto dinero se vendió realmente el terreno.
Por eso nos hemos ocupado un poco más de los valores catastrales. Pero eso tampoco nos ayuda en absoluto si ni siquiera sabemos aproximadamente en qué medida influyen factores como la pendiente o la urbanización. También la información sobre que el doble del valor catastral se considera valor de mercado es muy interesante para un novato en el tema. Por eso mi pregunta :)

La pregunta es, ¿cómo se considera eso en el valor de mercado?

Depende. Si solo puedes subir el césped con crampones, entonces será más barato. Si la pendiente hace que tengas una vista más bonita... entonces será más caro. Y en algunas zonas, una cierta inclinación es completamente habitual.

Tienes una idea un poco ingenua al respecto. Por supuesto, cada interesado lo valora de alguna manera. El problema es que cada uno lo pondera de forma diferente. Si la demanda es alta, hay pocos descuentos para terrenos que son más difíciles de construir...

Por supuesto, con la construcción en pendiente se espera tener un beneficio adicional. La pregunta es, ¿cómo se considera esto en el valor de mercado?

Una ubicación en pendiente ofrece un beneficio en forma de vista panorámica a un paisaje hermoso, si está disponible y no puede ser obstruida, y en caso contrario solo para el cultivo de viñas. Que no obtengas el terreno en pendiente más barato por compasión por tus mayores costos de construcción debería haber quedado claro hasta aquí...

Desafortunadamente, se anuncian muy pocos terrenos en el entorno cercano - la mayoría con el bonito añadido "procedimiento de ofertas". Cuánto se vendió realmente el terreno ya no es verificable para nosotros.
Por eso nos dedicamos más a los valores indicativos del suelo. Pero eso no nos sirve de nada si ni siquiera sabemos aproximadamente en qué medida factores como la pendiente y la urbanización se consideran.

... También deberías haber entendido ya que el valor indicativo del suelo para tu "cálculo" de cuánto debes apostar en tus ofertas de compra es lamentablemente tan inútil como revisar los números de la lotería del año pasado.

Si buscas una referencia para el precio efectivo de producción de un terreno edificable urbanizado, lo mejor es estudiar las ofertas actuales de casas unifamiliares de promotores en el lugar correspondiente.