¿Dividir la necesidad de crédito en varios préstamos?

Hola a todos,

en este momento estoy pensando si tiene sentido dividir la necesidad de crédito en varios préstamos – y si es así, cómo.

He leído mucho en esta sección y tengo la sensación de que la tendencia de la mayoría es hacia un gran préstamo con un largo plazo de fijación de interés (15, 20, más de 20 años).

Hay tres razones que me hacen pensar en una división:

1) Venta del piso después de la finalización y la entrada a la casa à primer préstamo, variable (como alternativa también se podría acordar contractualmente un pago único alto anticipado y este préstamo variable no sería necesariamente necesario).

2) Evitar los intereses de disposición à se cobran después de 6 meses, pero el tiempo de construcción es de 9 meses; elegir el primero préstamo de tal manera que la suma pueda ser retirado en 6 meses y que coincida con el avance de la construcción, y firmar el segundo préstamo con un desfase de algunos meses.

3) Poder amortizar rápido al menos una parte de la suma total con un plazo corto y, por lo tanto, con un menor costo de interés. Asegurar el resto a largo plazo.

Sobre 1) Como ya se dijo, no es estrictamente necesario, especialmente porque la tasa de interés está aproximadamente al nivel de un plazo fijo de 10 años.

Sobre 2) La propuesta/truco vino así del banco – como también en 1) seguramente se podría acordar contractualmente un período sin intereses de disposición, pero no sé si/cómo eso afectaría la tasa ofrecida.

Sobre 3) Ese es el pensamiento que más me ocupa. Se tendría una tasa mixta (pienso en préstamo 1 con plazo fijo de 5 años, préstamo 2 con plazo fijo de 10 años), pero habría que asegurarse de que el paquete con plazo más corto se amortice prioritariamente, para que al finalizar los 5 años ya no exista y no sea necesario renegociar y firmar de nuevo por una pequeña suma restante, especialmente porque en ese momento estarías vinculado al banco. Pero eso también sería contradictorio, porque en realidad se debería amortizar prioritariamente el préstamo con la tasa de interés más alta.

Por eso mis preguntas: ¿hay aquí personas que hayan dividido el préstamo? Si la respuesta es sí, ¿cómo y por qué? Si no, pero fue una consideración, ¿por qué decidieron no hacerlo?

¡Gracias y saludos a todos!

Solo tenemos la división habitual con préstamo de amortización constante y 50000€ de préstamo KFW.
Ambos con aproximadamente un 2% de amortización inicial.
El préstamo de amortización constante permite amortización especial del 5%. El KfW se puede amortizar de forma ilimitada.

Con amortizaciones especiales, amortizo prioritariamente el préstamo clásico de amortización constante, ya que el interés y por tanto el ahorro es mayor. Si luego en algún momento con las amortizaciones especiales atiendo el préstamo KFW, depende de la evolución futura de los intereses. Cuanto más esté dividido, más difícil será decidir qué es sensato amortizar.

Liquidar un préstamo por completo solo tiene sentido si a partir de entonces se espera tener menores ingresos (jubilación/deseo de tener hijos).
Sin embargo, normalmente los ingresos aumentan con los años. Si ahora además desaparece una cuota, puede que quede demasiado dinero disponible. Por lo tanto, solo quedan las posibilidades de amortización especial. Pero si las agoto también, me limito a mí mismo en la amortización.

Otra ventaja de tener solo un período fijo de interés es la posibilidad de cambiar a otros bancos en la financiación siguiente. Si los préstamos están divididos y no se amortizan dentro del primer período fijo de interés, casi no puedo cambiar.

pero debería asegurar que se pague primero el paquete con la duración más corta

En mi opinión, ahí está el problema. Porque en realidad quieres amortizar primero el préstamo con el interés más alto. Por esta razón, descarté relativamente rápido la idea de dividir el préstamo o no la seguí persiguiendo intensamente.

Hola,

lo de la venta de ETW suena razonable. Quizás en lugar de un interés variable, elegir una fijación de 1 año. Pero no sé cuáles son las diferencias en los intereses.

Actualmente, considero que no es útil contratar un préstamo por los intereses de disponibilidad. Por supuesto, los intereses pueden permanecer bajos, pero ¿qué pasa si en los próximos 6-9 meses los intereses suben y ustedes se arrepienten?

Ahora se pueden contratar 2 préstamos con 2 fijaciones de interés y negociar un período sin intereses de disponibilidad. También deberían tener siempre presente que en tales configuraciones podrían surgir problemas con la refinanciación. Si el préstamo corto no se amortiza y luego se financia, puede haber problemas con la prioridad en el registro de la propiedad. Siempre estaría en una posición subordinada. Por lo tanto, se está “atado” al banco financiador. No muchas entidades ofrecen préstamos subordinados y, si lo hacen, solo con recargos de interés.

Que ningún banco quiere pasar a segundo rango ya lo habíamos constatado. O nada o en condiciones peores. Tampoco querría repartir varios préstamos entre diferentes bancos.

Ayer tuvimos otra cita bancaria y recibimos más cifras. Fue bastante revelador. Sobre todo en la tasa variable para el préstamo separado, que se debe cancelar de una vez con la venta de la ETW, hay diferencias significativas con la contraoferta de hace 2 semanas. Las cifras de ayer parecen prometedoras, lo que para nosotros significaría préstamo 1 fijo a 10 años (80% de la suma necesaria) y préstamo 2 variable (20% de la suma necesaria).