¿Informe geotécnico antes de comprar el terreno?

Hola,

hace unos días visitamos un bonito terreno en una zona de nueva construcción. Se trata de un hueco para edificar, la mayoría de los terrenos ya están edificados. La zona de construcción está en un área de protección de agua (al menos eso entendí) y se supone que el nivel freático es alto, por lo que las otras casas se construyeron con una bañera blanca.
¿No tendría sentido hacer un estudio del suelo antes de comprar el terreno?
Al fin y al cabo, hay que determinar si hay un terreno constructivo estable y cómo está el nivel freático. ¿Es este el procedimiento correcto?

Saludos
Sabine

Siempre tiene sentido y también siempre debe hacerse.

Hola Sabine,

La zona de construcción está en una zona de protección del agua (al menos así lo entendí) y se supone que el nivel freático es alto, por lo que las otras casas fueron construidas con una losa impermeable.
¿No tendría sentido hacer un estudio del suelo antes de comprar el terreno?
Al fin y al cabo, debe determinarse si hay un suelo adecuado para construir y cómo está el nivel del agua subterránea. ¿Es este el procedimiento correcto?

Básicamente, yo tendería a decir "sí", por otro lado —si el terreno cumple con tus deseos y, como en otros lugares, los terrenos son escasos— la vendedora podría oponerse. También puedo imaginar que la demanda es alta, ¿por qué entonces la vendedora debería aceptar una venta del terreno con reserva contigo?

En zonas de nuevas construcciones siempre se realizan estudios de suelo para las calles planificadas; a partir de ellos puedes sacar las primeras conclusiones sobre la calidad del terreno. En tu caso se suma que algunos terrenos ya están construidos. Por eso te aconsejaría hablar con los propietarios colindantes; de esa información también puedes obtener datos. Los constructores allí seguramente te informarán de buena gana sobre el importe de sus costes adicionales de cimentación.

Por supuesto, siempre existe un riesgo residual de que justo bajo tu terreno, por ejemplo, se encuentre algún relicto de la Segunda Guerra Mundial. Pero para eso también hay mapas y la vendedora debe informar —si tiene conocimiento de ello— en su plan de desarrollo.

Saludos, Experto en construcción

Estoy completamente de acuerdo con la opinión de . Y como la conozco, sé que olvidó dar el consejo de realizar definitivamente el estudio del suelo después de la compra. Porque al fin y al cabo, se trata de la garantía - los BUs expertos de todos modos ya no construyen sin ello.

Acabo de buscar en Google sobre el tema de los estudios de suelo y he leído en algunas páginas especializadas que, en cualquier caso, antes de comprar un terreno hay que hacer un estudio de suelo. En caso de que se encuentren contaminantes, bajo ninguna circunstancia comprar.

Ahora bien, la mayoría de los contratistas generales (GUs) incluyen el estudio de suelo en su cálculo de precios y lo realizan. ¿Cómo es normalmente el proceso en estos casos? Solo lo harán si tienen un contrato fijo para la construcción de la casa, y eso solo puede ocurrir una vez que ya se ha comprado el terreno. ¿O estoy equivocado?

Por eso me pregunto por qué los GUs incluyen eso en el paquete de servicios si en realidad uno debería actuar antes de la compra propiamente dicha del terreno.

¿Es esto principalmente interesante para zonas de nuevas construcciones? Estamos interesados en un terreno donde se derribaría una construcción existente de 1962. El terreno se encuentra en medio de un vecindario ya consolidado.

Pero, ¿no puede haber contaminantes allí, o no creen? Y entonces sería demasiado tarde si el GU actúa después de la compra del terreno (aunque supongo que el GU encargará más bien un estudio que aclare cuestiones puramente estructurales y no la contaminación, ¿no?).

El agente inmobiliario nos mostró durante la visita al terreno que hay dos fosas sépticas antiguas en el jardín (todavía hay viejas losas de piedra a la altura del césped)... el terreno no estaba conectado a la alcantarilla en la época de la construcción. Supuestamente las fosas están rellenas. Pero no he mirado dentro. Y debajo de las losas también había un espacio vacío.

Además, el enorme jardín (terreno de 1.085 m²) no es llano sino que, como lo llama el agente, tiene pendiente. Yo diría que es ligeramente ondulado en algunos puntos... a primera vista no me molesta, pero tal vez lo mencione. El GU con el que estoy en contacto cercano no ve ningún problema por ahora.

Por eso me pregunto por qué las GUs incluyen esto en el paquete de servicios, si en realidad se debería actuar antes de la compra del terreno propiamente dicha.`

El informe geotécnico también es necesario en la planificación de la casa para la cimentación (características del suelo), para la construcción del sótano si se desea (bóveda blanca), etc.

Por otro lado, los terrenos contaminados pueden estar ubicados incluso en medio de una zona residencial, por ejemplo, si hace 20 o 30 años allí había una zona mixta con pequeñas industrias (carpintería con tanque de inmersión para impregnación de madera, pintura, etc.). Lo que también hemos visto: antiguas explotaciones mineras a cielo abierto en tiempos muy remotos, rellenadas como vertedero doméstico tras la guerra, luego durante décadas praderas y árboles... pero eso no cambia el hecho de que allí pueden almacenarse barriles de petróleo u otros de los años 50. No es muy probable, pero no imposible. Cada uno debe decidir cuán averso al riesgo es. ¡Feliz Navidad!