Casa unifamiliar de 160 m² - plan de desarrollo, cálculo de la superficie habitable

Hola a todos,

estamos interesados en un terreno para construir, donde el plan de ordenación urbana me plantea algunas preguntas.

Nos gustaría construir aproximadamente entre 150 y 160 m².
El terreno deseado tiene aproximadamente 500 m². El "volumen edificable" debería ser de aproximadamente 9 x 12 metros.

El plan de ordenación urbana establece lo siguiente:
Número de plantas completas: I
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de edificabilidad: 0,4
Altura del alero: 4,5 metros
Altura de la cumbrera: 7,0 metros
Forma del techo: GD
Inclinación del techo: 15-45 °

Estado federal: NRW

Lo que no me queda muy claro:
El coeficiente de edificabilidad indica que teóricamente podemos tener 200 m² de superficie habitable.
¿Entiendo correctamente que debido a la restricción "Número de plantas completas = 1", la superficie habitable en la planta superior puede ser como máximo el 75 % de la planta baja? ¿Para facilitar el cálculo, por ejemplo, 100 m² en planta baja y 75 m² en planta alta?
¿Qué importancia tiene la "altura libre"? ¿Cómo se calculan exactamente esos 75 % del piso superior en relación con las pendientes del techo?
Cuando el muro de remate está entre 1,0 y 2,0 metros, se calcula la superficie al 50 % como superficie habitable (por favor, corregidme si entendí algo mal). ¿Qué significa exactamente entonces la "altura libre", que debe ser de 2,30 metros, respecto al cálculo de la superficie habitable?

¿Cómo podemos planificar con precisión aquí?

Una idea sería hacer las habitaciones de la planta superior más "utilizables", construyendo de algún modo con buhardillas.

Si lo entiendo bien, por el plan de ordenación urbana tenemos también márgenes de maniobra.

Los elementos constructivos secundarios (porches, miradores, gabletes) pueden superar la altura máxima del alero en un máximo de 2/3 de la longitud del volumen edificable en las zonas designadas WA 2 y WA 3 (véase también las disposiciones C.13 Construcciones en cubierta / cortes en cubierta).

¿Qué recomendarían ustedes o cómo construirían aquí?
En cuanto a la planta, nos interesa por ejemplo la casa "Auro" de "Kern-Haus". Sin embargo, dicen que en NRW no contaría como una planta completa – no entiendo por qué.

Son importantes 3 dormitorios para niños y una oficina.

Quizás puedan aclarar un poco estas dudas.
Buscando aquí en el foro no he encontrado nada al respecto hasta ahora.

Muchas gracias y saludos
Reviloo

No soy experto en el tema, pero tampoco entiendo por qué el Auro 2 tiene dos pisos completos. 12m x 9m dan 108m² de superficie base. Por lo tanto, el piso superior puede tener un máximo de 81m² con una altura libre de 2,3m. Aquí, la superficie total habitable de 70m² está incluso muy por debajo de eso. Eso también me confunde ahora.

Entre 1,0 y 2,0 metros de altura del muro de rodilla se calcula el 50 % de la superficie como área habitable (por favor corríjanme si entendí algo mal). ¿Qué significa exactamente la "altura libre", que debe ser de 2,30 metros, con respecto al cálculo de la superficie habitable?

Todo lo que esté por debajo de un metro de altura se excluye completamente del cálculo, y entre un metro y dos metros de altura se cuenta la mitad de la superficie; no es relevante si en esas líneas virtuales hay realmente muros de rodilla, zócalos o nada. La altura libre se refiere a la estatura máxima de una persona que, estando de pie sobre el suelo acabado, no se golpea la cabeza con el techo. La altura de 2,30 m no es relevante para el cálculo de la superficie habitable en sí, pero sí importa para la cuestión de los pisos completos y su cálculo de superficie. Es decir, aquí se excluyen todas las superficies por debajo de 2,30 m y se cuentan completamente las que estén por encima. Sin embargo, como las superficies indicadas en el sitio web del Auro (70 m² en bajo cubierta frente a 87 m² en planta baja) se refieren al cálculo de la superficie habitable (es decir, con relevancia hasta 2,0 metros) y no a las superficies relacionadas con pisos completos de 2,3 metros, supongo que el Auro cumple con la condición de ser de una sola planta y que la afirmación de que no es así se basa en la suposición errónea de que 70:87 son ya las superficies comparables relevantes (donde el 80 % estaría por encima del 75%). El Auro tiene, sin embargo, un muro de rodilla de 75 cm y un aparente cumplimiento de la restricción de un tercio en los hastiales cruzados. El proveedor de la casa opera a nivel nacional, también en estados federales con el límite de piso completo del 66,66 %, y está sin duda familiarizado con esta problemática. Por lo tanto, supongo que no sólo debería ser posible en NRW (Renania del Norte-Westfalia) sino incluso con un poco más de muro de rodilla en los estados con límite del 75 %. En el caso del hastial del despacho habría otra posibilidad de ahorro, mientras que no veo posible eliminar el hastial del vestidor debido a la altura libre sobre las escaleras. Preséntate aquí con el cuestionario completado desde la cabecera de la sección de planos, así se podrá hablar de alternativas de forma más concreta; en la forma presentada en la web del Auro con muro de rodilla de 75 cm, lo veo posible hasta que se demuestre lo contrario. Por eso también me confunde la afirmación "Número de pisos completos: 2 en todos los estados federales excepto en Sarre".

Con el muro de rodilla entre 1,0 y 2,0 metros, se calcula el 50 % de la superficie como superficie habitable (por favor, corregidme si he entendido algo mal).

Todo lo que esté por debajo de un metro de altura queda completamente excluido del cálculo, y entre un metro y dos metros de altura la superficie cuenta a la mitad.

No, eso aplica en el cálculo de superficies habitables, por ejemplo, en la construcción de viviendas. Y creo que tu explicación está un poco confusa y por eso contiene errores. Y, sinceramente: es muy confusa de leer.

El coeficiente de ocupación del suelo se refiere únicamente a plantas completas.

Para evitar que se considere planta completa:
El 75 % se refiere a la altura libre de la estancia de 2,30 m (suponiendo que tus números aplican para tu estado federado - otros estados federados consideran 2/3 de la superficie o una altura libre de 2,20 m (?)).
Aquí se trata de la definición de planta completa. Solo cuenta la superficie que tiene una altura libre de 2,30 m, el resto no cuenta.

Podrías construir 200 m² incluyendo la terraza. En el ático, entonces, ten cuidado de no superar la consideración de planta completa:
Se controla a través del muro de rodilla y la inclinación del tejado. Podrías, si los muros fueran solo líneas, construir 350 m².
Pero no querrías eso. Si tomas tu medida de 9 x 12 y planificas con un muro de rodilla de 150 cm, ... simplemente toma una hoja cuadriculada y dibuja el corte. Entonces podrás ver rápidamente cómo puede quedar tu casita si respetas la superficie del 75 %.

Tipo de tejado: GD

¿Qué tipo de tejado es ese?

El Auro obtiene su planta de dos pisos gracias a sus dos frontones combinados con un tejado empinado y el muro de rodilla.

Lo que escribió ypg sobre el ²

La ordenanza estatal de construcción dice lo siguiente: „Los pisos completos son pisos sobre el nivel del suelo que tienen una altura libre de al menos 2,30 m. Un piso solo se considera piso completo si tiene la altura mencionada en la oración 1 sobre más de tres cuartos de la superficie del piso inferior.“

No, eso aplica en el cálculo de superficies habitables, por ejemplo en la construcción de viviendas. Y creo que tu explicación también está un poco enredada

Correcto, y eso no lo he afirmado de otra manera: solo mencioné los 1,0 y 2,0 metros porque aparecían en la pregunta del OP, y solo son relevantes para el cálculo de superficies habitables según la ordenanza de superficies habitables o DIN; sin embargo, en las especificaciones del folleto del modelo de casa mencionado se indican las superficies habitables que consideré "responsables" de la valoración negativa. Así que, repito: la no inclusión o inclusión parcial según una u otra norma de superficie habitable solo interesa allí; para la planta completa en el ático son decisivos 2,3 m de altura libre, respectivamente en el sótano 1,4 m de altura media saliente desde el terreno original. Las superficies en el ático con menos de 2,3 m de altura libre no son relevantes, excepto en Berlín y Brandeburgo, que solo reconocen plantas completas siempre que sean plantas con espacios habitables.

¿Qué tipo de techo es ese?
El Auro obtiene su condición de dos plantas por sus dos frontones combinados con el techo inclinado y el muro de rodilla.

GD aquí probablemente se refiere en resumen a la categoría de todos los techos inclinados. No he comprendido aún cómo el Auro, según las especificaciones del proveedor, puede ser considerado de dos plantas con solo 75 cm de muro de rodilla excepto en Saarland. Sin embargo, pienso que, si acaso, es tan justo que se podría compensar con un mirador en la planta baja. O bien se opta directamente por un muro de rodilla “aspiradora” consistente de 50 cm (o se levantan parcialmente zócalos). Así que si de todas formas debe ser el Auro, probablemente haya medios y maneras. En todo caso, no lo veo muy lejano a una estructura de casa posible aquí, por lo que podría servir al OP como referencia para imaginar qué sería posible en su terreno.