Casa unifamiliar en 5-6 años.

Hola a todos,

Quiero construir una casa unifamiliar (150-160 m²) junto con mi novia dentro de 5-6 años. La idea de construir la llevo conmigo desde que tenía 23 años y desde entonces me he asegurado de que todo vaya en la dirección correcta. Hoy tengo 29 años, el capital propio es casi exactamente 100.000 EUR.
Pregunta 1:
¿Es realista decir que la casa cuesta 160 m² x 1700 €/m² = 272.000 €? ¿Están los costos adicionales de construcción incluidos en el cálculo o se sumarían aparte?

Pregunta 2: No tengo terreno, supongo unos 100.000 EUR para ello. ¿Es aconsejable comprar el terreno hoy o esperar hasta que realmente se comience la construcción?
Creo que también se pueden encontrar gangas en terrenos si se tiene tiempo para buscar uno barato (y en realidad todavía tengo 5-6 años para eso).
Sinceramente, me da un poco de miedo que los 100.000 EUR ahorrados pierdan valor en el banco, véase la crisis del euro :/ y los intereses que recibo actualmente no son muy buenos. ¿Comprar el terreno hoy o esperar?

Pregunta 3: Participación de capital propio
Si construyo hoy, tendría 100.000 EUR de los 400.000 EUR necesarios (casa + terreno). Eso sería una participación de capital propio del 25%. Creo que eso sería suficiente para poder financiarlo.
Pero si gasto hoy los 100.000 EUR en un terreno, inicialmente tendría 0 y sólo necesitaría 300.000 EUR para la construcción de la casa. ¿Cómo vería el banco ahora la participación del capital propio? ¿Tendría un 0% de capital propio para un crédito de 300.000 EUR? ¿O se contaría el terreno como capital propio?

Pregunta 4:
¿Existe alguna regla general para calcular el importe del crédito que se debe solicitar? ¿Salario * años * factor X, o algo así?

Pregunta 5: Quizás esto no es lo correcto para este foro, pero bueno...
¿Con promotor o con arquitecto?
Siempre se dice que construir con un arquitecto propio es mucho más caro que con un promotor. ¿Es cierto? Algunos comentarios aquí en el foro dicen lo contrario.
Soy una persona a la que no le gusta dejarse engañar :) y tengo la sensación de que el margen de beneficio de los promotores es bastante alto. Por eso tiendo más a construir con un arquitecto propio. Quizás cueste lo mismo, pero es realmente como yo quiero.
Además, con un buen arquitecto tienes a alguien que defiende tus intereses en la obra. A un promotor probablemente no le importe porque el precio ya está fijado y para él sólo se trata de construir la casa lo más barato posible... (es decir, obtener el máximo beneficio posible)
¿Estoy pensando bien?

Pregunta 6:
Los intereses hoy en día están extremadamente bajos. ¿Recomendarían hoy contratar un préstamo de construcción con vencimiento en 6 años, digamos por 50.000-100.000 EUR para asegurarse el interés bajo? ¿O simplemente seguir ahorrando en una cuenta de ahorro a la vista como en los últimos 6 años?

Saludos cordiales y muchas gracias por sus respuestas...
Buggix

Hola Buggix,

algunas ideas sobre tus preguntas:

1) Los valores de 1,500 € - 2,000 € BGF dependen mucho del tipo y la equipación de la casa de tus sueños. ¿Quieres una casa prefabricada barata o una casa pasiva moderna?

2) Depende de la región, echa un vistazo al mapa de valores del suelo del municipio, ahí verás la evolución de los precios de compra de los terrenos. Si compras ahora y no construyes, no tienes interés y además cargas públicas.

3) Aquí también decide la ubicación o el valor del terreno. ¿Qué dice tu banco? Una fórmula general es: 1/3 en efectivo, 1/3 en ahorro para vivienda, 1/3 en crédito bancario.

4) Según tus ingresos, descontando tus gastos de vida, calcula un 3% de interés + 2% de amortización...

5) Un promotor inmobiliario tiene un riesgo relativamente alto, por eso la ganancia... Un arquitecto se paga según HOAI... Pide algunas ofertas.

6) El ahorro para vivienda nunca está mal... El depósito a plazo fijo es como máximo del 2% y con una inflación del 2% no tienes interés o pierdes dinero.

¿Has pensado alguna vez en comprar una casa usada?

Buena suerte

Pero tienes muchas preguntas, y yo también soy todavía "principiante". Sin embargo, puedo darte algunos consejos. Primero: espera a ver qué dice [Bauexperte], ella tiene un excelente resumen sobre los costos adicionales.

Solo para eso tendrás que calcular alrededor de 40000. La cocina se suma además, al igual que el garaje. El precio del terreno depende de dónde quieras construir. Conozco terrenos que actualmente cuestan 800. Otros que han subido 50 con cada nueva zona de construcción. Pero también hay terrenos que solo cuestan 15 euros/m². Decir ahora cómo será en x años sería presumido... Tampoco puedes predecir los intereses del préstamo.
A la compra del terreno hay que añadir aproximadamente un 7 % para impuestos y notario.

Luego depende de si aportas trabajo propio, aunque no deberías sobreestimarlo, no se puede ahorrar tanto y el riesgo es alto. Si te lesionas o enfermas, ¡al final puede salir más caro!

¿Casa prefabricada o arquitecto...? Cuestión de creencias. Un arquitecto probablemente pueda construir de manera más individualizada - ¡pero los promotores también pueden cambiar muchas cosas! Normalmente compras la casa al promotor y conoces el precio final; con el arquitecto, de vez en cuando aparecen algunos costos "olvidados". No se puede decir con certeza quién es realmente más barato. Claro que en mi opinión, un arquitecto tarda más en terminar la casa (costos adicionales por doble carga). Mientras que con el promotor puedes personalizar más, con el arquitecto tienes que hacer esto con mucha precisión. Por un lado es muy bonito, por otro lado puede ser muy lento.
También es interesante que no todos los proveedores de casas prefabricadas que te ofrecen un buen precio son realmente más baratos al final que un proveedor más caro.
Además, los costos adicionales en las diferentes ofertas (ya sea arquitecto o promotor) varían mucho. Bueno, quieren que seas cliente para la casa - al final, ¿quién le importa si la terraza, el jardín y otros puntos ya están terminados?... salvo a ti. Aunque hay que ser justos y decir que no todos trabajan así - ¡por suerte! Si eliges un arquitecto, yo al menos querría incluir una reserva de 20000.

Por cierto, el terreno se contabiliza como capital propio. En cuanto al crédito, depende de tu situación personal, ¿cuánto puedes ahorrar? Si empiezas a construir en unos 5 años, aún puedes pagar unos 30 años hasta la jubilación (¡si no pasa nada en medio!). Pero nadie puede decir cómo será dentro de 5 años. Por eso, la ubicación es más que decisiva en la fijación del precio.
Por cierto, si no construyes sino que compras y remodelas, hay que calcular los aproximadamente 7% para impuestos y notario sobre el objeto total. No es un dato menor...

Bueno, eso es todo de mi parte, como principiante y con experiencia solo teórica hasta ahora. Seguro que pronto aparecerán aquí expertos con datos más contundentes. Espero no haber estado demasiado equivocado.

Pregunta 1:
¿Es realista decir que la casa cuesta 160m² x 1700€/m² = 272.000 €? ¿Están incluidos los costos adicionales de construcción en el cálculo, o se suman aparte?

Es demasiado individual para poder decirlo de forma general. El terreno, las propias necesidades y mucho más juegan un papel importante.

Pregunta 2: No hay terreno, supongo que cuesta 100.000 €. ¿Es aconsejable comprar el terreno ahora o esperar hasta que realmente se vaya a construir?
Creo que también se pueden encontrar gangas en el terreno si uno tiene tiempo para buscar uno barato (y en realidad aún tengo 5-6 años por delante).
Sinceramente, me da un poco de miedo que los 100.000 ahorrados en el banco pierdan valor, véase crisis del euro :/ y los intereses que recibo actualmente no son muy buenos. ¿Comprar el terreno hoy o esperar?

Comprar hoy un terreno y construir en 5-6 años también depende de varios factores.
Uno es la capacidad, otro la voluntad.
En no pocas zonas residenciales sucede que tras la compra del terreno se debe comenzar a construir en un plazo de 2 años. En algún momento la zona debe estar completamente edificada, no puede haber aquí una casa y luego huecos porque los propietarios quieren o pueden construir dentro de 5 años.

Pregunta 3: Porcentaje de capital propio
Si construyo hoy, tendría 100.000 € de un total necesario de 400.000 € (casa + terreno). Eso es un 25% de capital propio, creo que sería suficiente para poder conseguir la financiación.
Pero si ahora gasto esos 100.000 € solo en el terreno, tendría 0 inicialmente y necesitaría solo 300.000 € para la construcción de la casa. ¿Cómo vería el banco el capital propio en este caso? ¿Tendría 0% de capital propio para un crédito de 300.000 €? ¿O se consideraría el terreno como capital propio?

El 25% está bien, siempre que el resto que hay que financiar sea factible de afrontar.
El valor del terreno (valor catastral) suele ser considerado por el banco/caja de ahorros como capital propio.

Pregunta 4:
¿Existe una regla empírica para calcular el importe del crédito a contratar? ¿Sueldo * años * factor X o algo así?

Yo sigo calculando gustosamente con una carga mensual de 500 € por cada 100.000 € de crédito.
Aunque los intereses sean bajos, también hay que amortizar.

Pregunta 5: Quizá algo fuera de lugar en este foro, pero bueno...
¿Con promotor o con arquitecto?
Siempre se dice que construir con un arquitecto propio es mucho más caro que con un promotor. ¿Es esto cierto? Algunos comentarios aquí dicen justo lo contrario.
Soy una persona a la que no le gusta que la engañen :) y tengo la sensación de que el margen de beneficio de los promotores es bastante alto. Por eso tiendo más a construir con mi propio arquitecto. Igual sale por lo mismo, pero es realmente como yo quiero.
Además, con un buen arquitecto tienes a alguien que defiende tus intereses en la obra. A un promotor probablemente no le importe mucho, ya que el precio está cerrado y para él solo queda construir la casa lo más barato posible... (es decir, obtener la máxima ganancia).
¿Mis pensamientos son correctos?

Un buen proveedor de casas prefabricadas no es mucho más barato que un arquitecto. También depende de qué fases del servicio del arquitecto se utilicen. En el mejor de los casos, todas. Se podría ahorrar - como desgraciadamente hacen la mayoría también con las casas prefabricadas - en la fase de supervisión de la obra. Esta es la más cara, con frecuencia con más de 10.000 €. Muchos prescinden de ella cuando construyen con un proveedor de casas prefabricadas, o les basta con que alguien pase cada dos semanas.

Pregunta 6:
Los intereses están hoy extremadamente bajos. ¿Cerraríais hoy un contrato de construcción con vencimiento en 6 años, digamos por 50.000 € - 100.000 € para asegurarse el interés bajo? ¿O debería seguir ahorrando como en los últimos 6 años en una cuenta de ahorro a la vista?

Mi opinión personal: amortizar, amortizar, amortizar...

Entonces, primero nos ocupamos del terreno. Todo lo demás depende de eso. Plan de desarrollo, ubicación, vecinos, etc. Más adelante, en tu casa unifamiliar puedes cambiar casi todo casi siempre. Pero nunca la ubicación de tu terreno. Para nosotros también estaba claro que queríamos quedarnos en nuestro municipio natal... Ahí no fue nada fácil comprar un terreno. Los precios también subieron constantemente y mucho. [liegt an der extremen wirtschaftlichen Stärke der Region]. Y como vivimos de alquiler, no quería retrasar mucho más el tema de la "construcción de la casa".... La crisis del euro, etc., no jugó ningún papel para nosotros. Los bajos intereses, por supuesto, también son agradables, pero tampoco nos dejamos volver locos por eso. Pero por supuesto lo aprovechamos con gusto.

¿Hay alguna razón por la que quieras esperar otros 5-6 años para construir? ¿Vives de alquiler o sin pagar alquiler?

Ah, tu terreno lo considerará el banco como capital propio. Nuestra casa también tiene 165 m² de superficie habitable con sótano y garaje individual. Casa Kfw 70 con calefacción por suelo radiante. Equipamiento algo más de alta calidad (grandes puertas correderas en la sala de estar, persianas automáticas, calefacción por suelo radiante, pellets, parquet en todas partes, etc.) Pagamos aprox. 320 TEU por la casa. Sin cocina, lámparas, mobiliario y sobre todo sin exteriores. Sin entrada para el garaje, etc. Calculamos para los exteriores otros aprox. 30 TEU. (Muro de piedra natural, etc.) En resumen: terreno (100 TEU) + casa (320 TEU) + cocina (20 TEU) + exteriores (30 TEU) = 470 TEU. Costos por solicitud de construcción, notaría, impuesto de transferencia de propiedad, conexión de casa, medición, banco, electricidad y agua de obra, etc., otros aprox. 10 TEU. Me lo puse fácil: costos aprox. 500 TEU.

Para un bonito terreno como parcela, ya se debería empezar a estar atento y, en caso necesario, comprar si uno se encuentra allí para el resto de su vida :) En caso de apuro, siempre se puede vender de nuevo (generalmente con ganancia, porque buenos terrenos para construir no aumentan, más bien disminuyen) No se sabe si el factor x para y m² de superficie habitable seguirá siendo válido en 5-6 años. Una ordenanza de ahorro energético más estricta y un impuesto sobre el valor añadido más alto pueden aumentar los costos de construcción en comparación con hoy. Pero yo también soy "solo" una constructora de casas bien leída que está constantemente actualizando sus conocimientos :) No soy amiga del ahorro para construcción, prefiero que sea simple y claro. Todo lo demás ya ha sido dicho. Por cierto: ¡Es notable tu potencial de ahorro y tu ambición de ahorrar 100000 en 6 años!