Carga de superficies de retranqueo (en RLP)

¡Buenas noches a todos!

Tengo una pregunta sobre cargas urbanísticas, en especial sobre una carga de separación.

Situación:
Nuestro futuro vecino ha colocado su garaje en la línea divisoria común.
El garaje es un poco más alto de lo "normal", por lo que se ha registrado una carga de separación (los terrenos aún le pertenecen a ambos).

Esto significa en un primer paso que debemos respetar los 3 metros de separación que él tiene en la propiedad, y también nuestros 3 metros. Entonces, en total, perderíamos una superficie edificable de 6 metros. ¿Correcto?

Después de las primeras discusiones, él argumentó que si realmente queremos construir en esta zona (ver arriba), firmaría nuestra solicitud de construcción / los planos para que no tengamos problemas con la aprobación debido a su carga. O sea, "curar" su carga.

4 preguntas sobre esto:
1.) ¿Es realmente tan sencillo tratar el tema como él propone?
2.) Si es así, ¿por qué existe el camino "más complicado" con la carga (de separación)?
3.) Si es tan sencillo, ¿dónde puedo obtener seguridad legal al respecto? Es decir, ¿puede nuestro ayuntamiento confirmar este procedimiento en principio, incluso si aún no existe una solicitud concreta? O sea, bajo la premisa: Sí, el ayuntamiento confirma que si quieren construir en el "área de carga", se puede con el consentimiento del vecino.
4.) ¿Podemos también otorgarnos mutuamente una carga? Es decir, asignarnos una carga para no tener que respetar la distancia, ¿o no es posible "mutuamente"?

Sí, lo sé,
es un poco complicado.

Pero no queremos entrar en conflicto directo con el vecino, por eso prefiero explorar las posibilidades de antemano.

Gracias y saludos cordiales

1.) ¿Es realmente tan sencillo manejar el tema como él sugiere aquí?

No.

2.) Si es así, ¿por qué existe entonces el camino "más complicado" con la obligación de construcción (de las superficies de separación)?

La obligación de construcción corrige violaciones de las disposiciones legales de construcción, aquí en concreto el §8 párrafo 9 frase 1 de la ordenanza estatal de construcción. Es un compromiso de derecho público que no se anula por la aprobación del vecino, sino solo mediante declaración de renuncia por parte de la autoridad de permiso de construcción. Y mientras no se cumpla la disposición, la obligación no será eliminada.

3.) Si es tan sencillo, ¿dónde puedo obtener seguridad jurídica al respecto?

En la autoridad de permiso de construcción, inspección en el registro de obligaciones de construcción, posiblemente con coste.

Entonces, nuestra oficina de construcción puede confirmar este procedimiento en principio, aunque actualmente no tengamos una solicitud de construcción concreta.

Quizás. Por supuesto sería más fácil explicar las posibilidades con un proyecto concreto.

Sí, nosotros la oficina de construcción confirmamos que si quieres construir en la "superficie de obligación de construcción", eso es posible con el consentimiento del vecino

Teóricamente concebible, en la práctica muy poco probable, ya que para ello sería necesaria una formulación de la obligación de construcción muy compleja. Si aquí se ha utilizado el texto estándar para la asunción de las superficies de separación, tenéis que mantener una distancia de 6 m de los edificios relevantes de las superficies de separación. Si queréis construir allí un garaje doble dentro de los límites del §8 párrafo 9, la obligación no os restringe en absoluto.

4.) ¿Podemos también concedernos mutuamente una obligación de construcción?

Quizás. Es necesario revisar la formulación exacta de la obligación registrada y por qué se eligió. Probablemente se eligió entonces la vía aparentemente más sencilla, sin considerar alternativas. Tal como describes el caso, también habría sido posible una obligación de construcción de unión. Esta aplicaría para ambas parcelas y permitiría a ambos construir en la frontera edificios no privilegiados en un ámbito claramente definido. También existen posibilidades de formular obligaciones alternativas, es decir, o unir o mantener la distancia correspondiente.
Si solo está registrada la obligación estándar de las superficies de separación, se puede aclarar con la autoridad de permiso si es posible una reformulación (costando entonces doble tarifa: una para la eliminación y otra para la nueva inscripción). Cuanto más imprecisos sean tus planes, más difícil será encontrar un texto adecuado. Si tú y tu vecino saben exactamente lo que queréis, vuestra voluntad puede ser incorporada de forma precisa y jurídicamente segura en el registro de obligaciones de construcción, incluso para futuros adquirientes.

1.) ¿Es realmente tan fácil tratar el tema como él sugiere aquí?

En parte sí y en parte no, porque si no lo ha hecho ya, puede registrar la carga de construcción de las superficies de separación como una carga de construcción añadida.
Sin embargo, aquí también debe colaborar la autoridad de construcción.
Generalmente, un arquitecto se encarga de aclarar estas cosas; en esos casos busco una conversación previa con el departamento de construcción responsable y así se resuelve rápido.

3.) Si es tan fácil, ¿dónde consigo seguridad jurídica al respecto?

El propietario puede registrar la carga de construcción añadida previamente.
En su caso, también puede ser suficiente una declaración informal por escrito en el registro de cargas, pero ya se le habrá advertido sobre eso.

En su caso, el tema de las superficies de separación también puede quedar sin efecto, porque según el §34 sería un derecho igual y un plan de ordenación urbanística permitiría incluso una construcción en la línea de límite, de lo contrario el garaje no estaría donde está ahora.

Desde este punto de vista, lo vería con tranquilidad.

Si quieren construir un garaje doble dentro de los límites del §8 párr. 9, la carga de construcción no los restringe para nada.

Claro, una que a su vez respete la altura máxima de pared central de 3 m, se entiende.