Casas adosadas conectadas por garajes

Hola.
Estamos justo en la planificación de nuestra casa. Construimos junto con mis padres. Cada uno una mitad de casa adosada en un terreno de 900m2.
Nos gustaría que ambas mitades fueran 'independientes' y conectar las dos mitades a través de 2 garajes individuales en el centro.
Nuestro promotor nos dijo que eso cuenta como una casa adosada y que podríamos construirlo así en un solo terreno.
El promotor presentó esto al ayuntamiento y ellos también dieron su aprobación.
Ahora, 4 semanas después, hoy queríamos firmar el contrato de compra del terreno y una señora de la oficina de construcción llamó diciendo que así, con los garajes entre las casas, está permitido =(.
¿Existe una ordenanza exacta para casas adosadas que sea válida en todas partes? ¿O la oficina de construcción puede hacer lo que quiera?
¿Hay algún otro consejo?
Saludos cordiales

Hola,

¿Habéis echado alguna vez un vistazo al [Bebauungsplan]?

Normalmente, allí siempre se establece dónde deberían estar las mitades de las casas y dónde los garajes.

En general, yo confiaría más en la oficina de urbanismo que en el promotor.

Personalmente, no me puedo imaginar que dos casas, que solo están conectadas por dos garajes, se consideren como una casa adosada...

Saludos,

Dirk

Bueno, se trata de la definición de [Doppelhaus]. Dado que se permiten casas unifamiliares y casas adosadas, pero no dos casas unifamiliares juntas. Por ejemplo, mi vecino actual también se compró una casa que oficialmente es una [Doppelhaus], pero está conectada a ambas casas vecinas por el garaje.

Dudo que exista una definición legalmente válida.

En mi opinión, todo depende de las directrices del [Bebauungsplan].

Todo lo que aquí se exprese en el foro, sin conocimiento del [Bebauungsplan], probablemente pertenezca al ámbito de la especulación...

Quizás exista la indicación (como en nuestro caso) sobre de qué lado está permitida la entrada o la edificación en el borde.
Aunque yo pienso que en un dúplex no importa dónde estén juntos estos casas, lo importante es que estén juntas.

A veces, sin embargo, en la oficina de construcción uno se encuentra con alguien que acaba de ser introducido al trabajo. Yo hablaría allí de nuevo en persona, y con el supervisor para que me lo expliquen.

Por cierto, mis padres construyeron con amigos dos casas diferentes (mismo ladrillo visto, mismo estilo de construcción) en un terreno de 3000 m²; en ese entonces no había permiso para dividir el terreno, por eso construyeron garajes alternados juntos, de modo que se considerara un dúplex. Solo así obtuvieron el permiso.

Hola,

... y una señora de la oficina de planificación llamo para decir que no está permitido poner los garajes entre las casas =(.
¿Existe una regulación exacta para casas pareadas que sea válida en todas partes?

Esto es - para ser sincero algo tarde y molesto para vosotros, pero por otro lado también me habría extrañado cualquier otra cosa.

***Media casa pareada

La definición de casa pareada está regulada en Alemania en la Ordenanza de Uso del Suelo (§ 22 Ordenanza de Uso del Suelo). En ella, entre otras cosas, se establece una clara distinción entre los tipos de viviendas casa pareada y edificio de viviendas múltiples. Se habla de casa pareada cuando se trata de una unidad residencial conjunta que cuenta tanto con entradas separadas como con escaleras independientes, cosa que no ocurre en un edificio de viviendas múltiples.

La fachada exterior de una casa pareada suele diseñarse simétricamente por razones urbanísticas, lo cual también se aplica de igual manera a la planta de este tipo de vivienda. Además, la normativa de construcción prescribe la instalación de una pared cortafuegos entre las casas adyacentes para evitar que las llamas se propaguen en caso de incendio.

Una casa pareada puede consistir en dos casas que se construyen contiguas en el límite de la propiedad, o en una unidad que se construye en un mismo terreno. La construcción de casas pareadas tiene un consumo de terreno claramente inferior al de la construcción residencial convencional, por lo que este tipo de vivienda gana cada vez más popularidad.

División

No es diferente a un piso en propiedad. Se tiene un tejado común y la propiedad se divide de forma separada, similar a la declaración de división de un condominio. En las fachadas solo se pueden realizar cambios posteriormente si todos los propietarios de la casa pareada los aceptan y la mayoría está de acuerdo. Se deben respetar los permisos de construcción.

Transmisión de sonido

En cuanto a la protección contra el ruido, a menudo no se cumple la normativa cuando se trata de vender casas pareadas con beneficio. Es parecido a los condominios. En las paredes divisorias, las empresas constructoras poco serias intentan ahorrar costes de construcción. Esto empieza ya en la planificación de los cimientos y las losas de suelo. El sonido se transmite mejor por los materiales sólidos que por el agua.

Esto significa que en la casa pareada, si la losa de suelo y los cimientos no están separados, el sonido se transmite al edificio vecino. Se refiere al ruido que p. ej. se produce al perforar con un martillo perforador y que se transmite a los materiales constructivos como las paredes.

El argumento del promotor, que un edificio se asienta de forma diferente si se separan los cimientos o la losa de suelo, no se puede aceptar. Es suelo natural, como dicen los planificadores, si no se trata de una excavación rellenada con escombros y ahora utilizada para una casa pareada.

**Fuente: mi página web

***§ 22 Ordenanza de Uso del Suelo - Sistema constructivo

(1) En el plan de desarrollo puede establecerse que el sistema constructivo sea abierto o cerrado.

(2) En el sistema constructivo abierto los edificios se construyen con separación lateral respecto al límite de la parcela como casas individuales, casas pareadas o grupos de viviendas. La longitud de las formas de vivienda mencionadas en la oración 1 no debe superar los 50 m. En el plan de desarrollo pueden establecerse zonas en las que solo se permitan casas individuales, solo casas pareadas, solo grupos de viviendas o solo dos de estas formas de vivienda.

(3) En el sistema constructivo cerrado los edificios se construyen sin separación lateral respecto al límite, a menos que la construcción existente requiera una desviación.

(4) En el plan de desarrollo se puede establecer un sistema constructivo diferente al del párrafo 1. También puede establecerse hasta qué punto se puede o debe construir junto a los límites frontales, traseros y laterales de la parcela.

***Fuente: dejure

¿O puede hacer la oficina de planificación lo que quiera?

En principio sí, ya que cada oficina de planificación tiene derecho a modificar o anular en parte la respectiva ordenanza de construcción estatal vigente según sus propias necesidades.

Lo que tú presentaste con la solicitud de construcción no es - entre nosotras - una casa pareada, sino 2 casas unifamiliares independientes; tú misma lo admites como objetivo deseado. Por qué tu promotor lo promovió, e incluso el ayuntamiento lo aprobó, es la pregunta del millón. También qué va a pasar ahora con el permiso de construcción y los costos resultantes.

Solo te puedo recomendar encarecidamente que hables con la funcionaria que llamó y veas cómo "resolver el problema" para que todas las partes puedan seguir llevándose bien. Un consejo: insistir obstinadamente en tu postura, citar ejemplos externos, etc. solo puede salir mal. Estoy seguro de que a la oficina de planificación correspondiente también le da vergüenza que hayan dado un permiso que no deberían haber concedido. Así que busca la conversación objetiva.

Saludos, experto en construcción