Asegurar el riesgo de inversión en un proyecto de vivienda comunitaria

Hola a todos,

somos un grupo de 7 personas que quieren renovar una casa vieja y volver a habitarla. Para que la casa vuelva a ser habitable probablemente hará falta mucho trabajo y también dinero. Actualmente calculamos costos de materiales de aproximadamente 40k - 50k € y unas 8-12 meses de trabajo (fines de semana, vacaciones, noches). A cambio podemos vivir en la casa sin pagar alquiler y solo debemos cubrir los gastos adicionales, lo que a largo plazo será muy rentable.

Resumen:
Proyecto de casa con 7 personas. 2 personas tienen derechos de propiedad sobre la casa, 5 personas no. Se puede vivir sin alquiler, pero primero hay que realizar algunos trabajos de renovación. Para esto se requieren avances en forma de dinero (costos de materiales) y tiempo de trabajo.

Si alguna de las 5 personas sin derechos de propiedad se va antes de que las inversiones hayan sido amortizadas, estas no están protegidas y en caso de duda no se recuperan. Por eso se buscan conceptos para minimizar el riesgo y encontrar acuerdos contractuales al respecto.

Pregunta detallada:
La casa pertenece a la familia de 2 hermanos en el grupo (Persona G1 y Persona G2). Las otras 5 personas no tienen derechos de propiedad en esta casa. Podemos vivir ahí sin alquiler, pero debemos hacer avances tanto en costos de materiales como en horas de trabajo.

Esto solo es rentable para las 5 personas SIN derechos de propiedad si permanecen un tiempo suficientemente largo en el proyecto. Así los costos pueden ser amortizados. Existe el riesgo de que personas abandonen el proyecto prematuramente por motivos personales o conflictos en el grupo y que los costos y horas invertidas no se puedan amortizar.

Para minimizar este riesgo estamos desarrollando conceptos para proteger contractualmente a las 5 personas SIN derechos de propiedad y para que, incluso después de irse, recuperen sus inversiones restantes (costos de materiales + horas de trabajo).

Objetivo:

[*]Protección contractual y legalmente vinculante de los costos de inversión (costos de materiales y horas de trabajo) para personas SIN derechos de propiedad sobre la casa

Por ello queremos pedirles ideas y sugerencias.

Protección de los costos de materiales:
Este es el concepto que hemos pensado para la protección de los costos de materiales:

[IMG width="321px" alt="r/Hausbau - Investitionsrisiko in gemeinschaftlichem Hausprojekt absichern (Materialkosten und Arbeitszeit)"]https://preview.redd.it/088zan9dukdc1.png?width=1660&format=png&auto=webp&s=96b22a202dbcf79a295e501ccee8c81d7f9f5c02[/IMG]

Para cubrir los costos de materiales, la Persona A + Persona B dan préstamos privados a las personas con derechos de propiedad (Persona G1 + Persona G2) (20.000 € + 30.000 €). Con este dinero Persona G1 + Persona G2 pagan los materiales y costos de construcción para la renovación de la casa y reciben a cambio una casa habitable.
Luego, Persona G1 y Persona G2 alquilan la casa al grupo de 7 personas (es decir, teóricamente también a sí mismos). Con los ingresos por alquiler, Persona G1 y Persona G2 pueden devolver los préstamos privados a Persona A y B.

Importante aquí: Si Persona A o Persona B se van antes de que las inversiones en costos de materiales estén amortizadas, aún tienen un derecho legal válido sobre su inversión debido a los préstamos privados previamente acordados.

Nuevos inquilinos pagarían en lugar de Persona A y B el alquiler y así contribuirían a la amortización de los costos de inversión.

Posibles problemas:

[*]Impuestos: ¿Se deben pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler? Nos gustaría evitarlo.
[*]Intereses: ¿Es suficiente declarar el préstamo con un 0,01 % para impuestos? Hemos leído que los intereses deberían estar ajustados a las tasas usuales.

Protección de las horas de trabajo:

Aquí todavía no estamos tan avanzados y agradeceríamos especialmente sugerencias:
Una idea fue considerar las horas de trabajo también como préstamos privados a Persona G1 y G2. Por ejemplo: Persona C trabaja 100 horas en la casa por una tarifa horaria acordada previamente en el grupo de 15 €, 100 x 15 €/hora = 1.500 €. Entonces Persona C haría un préstamo privado a Persona G1 + G2. Sin embargo, aquí el dinero no se entrega en realidad, porque se trata del tiempo de trabajo. Quizás podría resolverse con un préstamo en efectivo y un recibo privado emitido. El préstamo se devolvería con los ingresos por alquiler como en el primer ejemplo.

Otra posibilidad sería facturar a Persona G1 + G2. Pero esto sería complicado para nosotros y además tendríamos que declarar teóricamente estos "ingresos" fiscalmente (¿no?), lo que generaría más costos y no nos atrae mucho.

¿Tienen ustedes alguna otra idea?

De cualquier manera muchas gracias de antemano y saludos cordiales de Persona A, B, C, D, E, G1 y G2

Ahora lamentablemente no puedo contribuir con nada concreto, ya que no soy abogado ni algo por el estilo. En general, veo aquí un alto potencial de conflicto. No es raro que sea difícil que dos personas estén de acuerdo y superen pacíficamente la construcción de una casa. Con siete, lo veo casi imposible. En mi opinión, ningún contrato en el mundo puede compensar eso.
Mi recomendación sería que los dos propietarios paguen todo y otorguen también los trabajos como labores de proyecto a quien sea. Para ello, toman un préstamo, que puede ser también un préstamo privado. Todos los inquilinos pagan el alquiler de forma normal desde el principio.

En esta constelación, los préstamos efectivamente perdidos por los miembros de la comunidad no participantes en el patrimonio se entregan a la subcomunidad de los dos amigos con participación patrimonial. Ya desde el punto de vista de los sujetos involucrados como contribuyentes, considero que esta estructura requiere urgentemente asesoramiento competente. De forma espontánea, me viene inevitablemente a la mente SIEBEN Enanitos para regular la comunidad y el propósito común perseguido en unos estatutos de la asociación. Los préstamos se entregan a la asociación y se compensan con un alquiler ficticio. Así, en la "cuenta" de un miembro que se retira, queda un préstamo aún no amortizado como saldo a favor. La asociación debe tener un número mínimo de miembros de dos personas para no disolverse por la salida de individuos. El presidente y el vicepresidente deberían ser los dos participantes patrimoniales. Como es habitual en los cuentos de hadas, este juego de ideas no constituye asesoramiento legal.

De inmediato me viene a la mente, en relación con los SIETE enanitos, regular la comunidad y el propósito común perseguido en los estatutos de una asociación.

¡Ni se te ocurra fundar una asociación! Nosotros acabamos de disolver una. Para quien nunca lo haya hecho, hay que decir que en Alemania eso equivale a un acto estatal. Todos quieren participar, y además quieren seguir haciéndolo durante años después: notario, hacienda, ayuntamiento, municipio, bancos y otros semejantes. Los miembros son los más fáciles de contentar. No lo puedo recomendar en absoluto.

Hola,

muchas gracias de antemano por las respuestas. Hay algunas ideas para reflexionar.

¡Ni de broma un club! Acabamos de disolver uno así. Para quien nunca lo haya hecho, debe saber que en Alemania es casi un acto de estado.

¡No hablaba de un club registrado!

Todos quieren participar y además durante muchos años después: notario, hacienda, ciudad, municipio, bancos y otros semejantes. Los miembros son los más fáciles de satisfacer. No lo puedo recomendar para nada.

Solo los miembros quieren participar. Ni para la existencia ni para la personalidad jurídica es necesaria la inscripción. El club se crea mediante el acto de fundación, existe a través de los estatutos y se disuelve si el número de miembros cae por debajo de dos. El presidente informa de esto a hacienda.