¿Financiación de riesgos con respecto al momento de la asignación de préstamos de ahorro para vivienda?

Estamos poco a poco bastante confundidos - seguramente aquí personas competentes pueden aclarar las cosas antes de que sigamos adivinando sin sentido, pues vía banco probablemente no podremos resolverlo el viernes por la noche.

Estuvimos en Interhyp y en dos bancos regionales.

Ambos bancos nos ofrecieron para la financiación un préstamo combinado, es decir, un préstamo de amortización "normal" vinculado a un contrato de ahorro para la vivienda. En general, las condiciones no eran malas para nosotros.

Solo que hoy nos metieron esta idea en la cabeza y ahora estamos inseguros: ¿Existe el riesgo respecto al contrato de ahorro para la vivienda de que haya un lapso temporal entre la exigencia del banco para pagar las cuotas y el desembolso concreto del préstamo? ¿Alguien entiende a lo que me refiero? Una conocida dijo que encuentra esa variante de financiación de vivienda demasiado insegura, porque no está claro cuándo, a pesar de la madurez para la asignación, se puede disponer del préstamo concretamente, que eso puede tardar mucho tiempo, y que sin embargo en ese momento hay que poder pagar las cuotas al banco.

En ambas consultas bancarias no nos mencionaron ese problema. No fue tema en absoluto, y tampoco teníamos claro ese riesgo. Ahora no sé si quizá somos completamente ignorantes y ese riesgo es generalmente conocido y por eso no se mencionó por separado, o si hay un malentendido.

El banco mismo nos va a mediar ese contrato de ahorro para la vivienda, por lo que realmente no debería tener interés en crear tales puntos de riesgo, ¿verdad?

Debes asegurarte de que te garanticen el momento de adjudicación del [Bausparer] o necesitas una cláusula contractual que establezca que las condiciones del préstamo de amortización serán válidas hasta que el [Bausparer] esté listo para la adjudicación.
La adjudicación del [Bausparer] depende en última instancia de cuántos titulares de [Bausparer] realmente hagan uso del préstamo [Bauspardarlehen]. Suponiendo que las tasas de interés suban y que esto ocurra, probablemente muchos lo harán (a diferencia de, por ejemplo, la situación actual). Por lo tanto, la adjudicación puede retrasarse considerablemente, por ejemplo, hasta dentro de 10 años.
Así que no aceptes cláusulas que contengan plazos fijos, porque la alternativa sería una financiación intermedia (costosa) o otra financiación de seguimiento sin considerar el [Bausparer]. Si el banco quiere vincular préstamos de amortización y [Bausparer], que no sea en tu perjuicio.

Hm...

También incorporaremos un contrato de ahorro para la vivienda maduro de SchwaebischH como capital propio en la financiación. Sin embargo, no utilizaremos el préstamo porque los intereses bancarios son mejores que la tasa de interés acordada en ese momento para el contrato de ahorro para la vivienda. En la carta que acabamos de recibir de SH decía - y probablemente sea exactamente este el problema - que el contrato de ahorro para la vivienda podría asignarse en 3 meses, pero no se puede indicar un momento exacto, ya que así lo establece la ley de ahorro para la vivienda. En este caso no queremos un préstamo, sino solo la suma acumulada. Pero si ahora necesitáramos urgentemente el préstamo para concluir una financiación, ¿sería eso un problema? ¿Un vendedor probablemente no esperaría tanto tiempo por la confirmación de una financiación si hubiera muchos interesados? Entonces solo se podría financiar de manera interina y cara.

Debemos decir honestamente que no estábamos al tanto de esta problemática del ahorro para la vivienda. Bueno, el contrato fue hecho hace muchos años por mi abuelo para nosotros y las condiciones no eran conscientes para nosotros en ese momento, fue un regalo.

¿Pero no debería un banco informar en una asesoría sobre esta posible problemática de una financiación interina posiblemente cara?

¿Qué probabilidad hay de que el banco nos garantice contractualmente una fecha fija de asignación?

Un banco no puede garantizar una fecha fija para la asignación del contrato de ahorro para vivienda. Es la naturaleza de un contrato de ahorro para vivienda que la asignación pueda retrasarse (ligeramente). Durante la fase de ahorro, acumulas los llamados "puntos de valoración" (los factores aquí son el tiempo y la tasa de ahorro). Pero si la caja de ahorro tiene muchos ahorradores al mismo tiempo, es decir, más de lo originalmente calculado, debe tener la posibilidad de posponer la asignación si es necesario. Las cajas de ahorro deben calcular con mucha precaución, ya que siempre tienen a ambas partes simultáneamente: los clientes que están en la fase de ahorro de sus contratos y los clientes que tienen préstamos.

Hablando desde la práctica, puedo decir que en los modelos de prefinanciación la asignación generalmente es puntual. "Generalmente" = claro, puede haber excepciones. Pero esas son precisamente eso: excepciones. Nadie te lo garantizará, ningún banco debe hacerlo.

Yo, en su lugar, también analizaría de manera puramente matemática los pagos de intereses de todo el modelo de prefinanciación del contrato de ahorro para vivienda junto a un préstamo amortizable normal (con un plazo de tasa de interés adecuado y posteriormente tasas de interés asumidas basadas en tasas históricas). Hay combinaciones en las que la prefinanciación del contrato de ahorro para vivienda es mejor, pero a menudo el préstamo amortizable es más ventajoso. Desde mi punto de vista, se puede hacer una prefinanciación de contrato de ahorro para vivienda (ya que tiene ventajas como total seguridad de intereses y derecho ilimitado a pagos anticipados en la fase posterior del préstamo), pero no para la financiación completa, sino solo para una parte. Generalmente tiene sentido tomar la parte principal con un préstamo amortizable normal.

También recibimos de Interhyp una oferta de otro banco para un préstamo de amortización puro y, en total, comparado con el periodo del tipo de interés fijo, era 8000 euros más barato, aunque eso en realidad no se nota calculado por meses. Y, eso fue más bien una consideración general: siempre pueden surgir situaciones en la vida incluso con una financiación segura y bien planificada, en las que uno se encuentra en apuros. Nuestra impresión fue que, en esas situaciones, en una caja de ahorros local con un interlocutor directo posiblemente se está mejor que con ofertas muy baratas en las que sólo se puede contactar con algún empleado de una hotline telefónica. No estoy seguro de que la oferta más barata sea siempre la ideal cuando ocurre algo inesperado... pero, en principio, en este momento un préstamo de amortización puro sería financieramente lo más económico, sí.

¿En qué medida se puede estar seguro en la práctica de que en esos modelos de financiación anticipada con una cuenta de ahorro para vivienda la asignación es puntual? ¿Cómo se justifica eso?

Adquiriríamos este producto como un producto combinado, por así decirlo, de una sola fuente, y mi marido argumenta que no puede ser que el banco que nos vendió esto como un modelo de financiación seguro, en 10 años diga: "aja, pero el préstamo no os lo concedemos ahora, queremos dinero ya y ved quién os lo financia ahora".

Además, nuestra consideración es por qué este riesgo teórico y posiblemente práctico no fue mencionado ni con una palabra por parte del banco en la asesoría. ¿Creen que fue olvidado involuntariamente, o que no se habló de él conscientemente, o que no lo ven como un riesgo porque la asignación es puntual?

Digámoslo así: Eso sería más o menos como si el vendedor de coches les explicara en cada segunda frase qué tan rápido se despliegan los airbags o cuántas muertes en el tráfico hay cada mes. Sí, el riesgo está ahí, pero por un lado, el cliente no necesariamente quiere escucharlo y, por otro, la probabilidad de que ocurra es muy baja.

Eso también responde a tu otra pregunta. Ya llevo muchos, muchos años en el negocio bancario, mayormente en el área de financiamiento. Y sí, he visto que en una prefinanciación de un contrato de ahorro para vivienda la caja de ahorro después rechazara el préstamo. Pero a) eso fue la absoluta, total excepción y b) generalmente esa decisión se basaba en problemas con los clientes, es decir, negativos en Schufa que habían surgido entre tanto o una casa completamente arruinada que simplemente no tenía valor y por tanto no servía como objeto de garantía. En una financiación normal y promedio no ocurre una negativa de ese tipo. Nadie puede garantizártelo, claro.

Y sí, es muy importante sentirse bien con el banco. Si tienen una buena oferta en la que en caso serio también están dispuestos a dialogar, genial. De lo contrario, háganse incluir redes de seguridad como derechos a cambiar la tasa de amortización, de modo que sean ustedes quienes puedan ajustar la cuota mensual si fuera necesario (en un préstamo de amortización constante).