Financiamiento de apartamento alquilado - ¿su evaluación?

Hola a todos,

estoy considerando la compra de un piso en propiedad. Sobre las condiciones marco hay que decir lo siguiente.

Mi padre ya tiene una unidad en este edificio de viviendas (construido en 2002) y también es administrador del edificio. Ahora tengo la posibilidad de adquirir otra unidad (55 m²) en el mismo inmueble.

No hay embargos / no se asumen inquilinos / ubicación céntrica muy demandada, experiencia con vacantes: unas 20 solicitudes en dos semanas.

Sobre el piso:

Construcción sólida, ubicación directa en el centro frente al centro comercial, construido en 2002, 5 unidades de vivienda, 55 m² con garaje y balcón en el primer piso, sin defectos, los inquilinos llevan 10 años en el piso y deberían ser asumidos. Ingresos por alquiler 320 EUR sin gastos.

Precio de compra aprox. 62.000 EUR por el piso y 7.000 por el garaje, sin comisión ya que se conoce al vendedor, por lo que hay que añadir unos 10% de gastos adicionales.

Sobre mis condiciones:

Empleado fijo desde 2011, salario neto promedio (12 meses) 2.550 EUR, vivo de alquiler con mi pareja (350 EUR con gastos es mi parte), financiación de un coche (25.000 EUR, 0,00%, 274 EUR mensuales) sin otros créditos, gastos fijos incluyendo todo 1.500 EUR, por lo que quedan unos 1.000 EUR disponibles. Capital propio 3.000 EUR en depósito a plazo / valor de rescate del seguro de vida aprox. 3.000 EUR, prestación garantizada al vencimiento aprox. 60.000 EUR (cuota de ahorro 150 EUR).

En principio quiero una financiación completa incluyendo gastos adicionales y la cuota mensual debería estar aproximadamente al nivel del alquiler sin gastos. ¿Es posible una financiación al 110 % bajo estas condiciones, o qué me aconsejaríais?

No lo haría solo por los números.

Necesitas aproximadamente 18 años hasta que el alquiler cubra el precio de compra, sin considerar los costos de financiación y gastos adicionales.

No puedes destinar todos los ingresos por alquiler al pago del préstamo, o ¿quién paga las cuotas de la comunidad y por lo tanto las reservas? Eso no se puede repercutir al inquilino. Además, se deben pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler.

Para propiedades alquiladas, muchos bancos exigen al menos un 10-20% de capital propio más gastos adicionales.

El pago de gastos comunitarios de aproximadamente 80 EUR lo asumiría yo, los pagos anticipados serían posibles anualmente (orden de magnitud 2.000-3.000 EUR) a partir de bonificaciones.

Solo me fijé en el apartamento porque las condiciones marco (alquilado, el padre es administrador del edificio, rápido encontrar un nuevo inquilino, ubicación excelente, venta directa sin intermediarios) encajan y quería aportar algo adicional para la pensión. (el segundo apartamento en el edificio también lo asumiré en un futuro lejano del padre)

¿Vale la ubicación privilegiada renunciar a la rentabilidad durante los próximos 18+ años? ¿Y qué pasa con los impuestos sobre [V+V]?

En realidad pienso menos en la rentabilidad en los próximos 20 años, como dije sería para mí una AV adicional. Como mensualmente no tengo una gran carga adicional, simplemente lo estoy considerando. Fiscalmente aún no he hecho calcular el asunto.

Entonces haz los cálculos, entonces llega el desencanto.