Apartamento alquilado como sustituto del capital propio

¡Hola!
Queremos comprar una propiedad, como se espera aquí en el foro. Se trata de un apartamento valorado en 250.000 EUR.
Como capital inicial, tenemos casi los gastos adicionales (notaría, registro de la propiedad, impuestos, sin agente inmobiliario) reunidos y un contrato de ahorro para vivienda que originalmente apunta a una suma ahorrada de 50.000 EUR, pero que solo ha acumulado 5.000 EUR hasta ahora. ¿Se puede y debería cancelar o se pierde mucho? De todas formas, no tiene las mejores condiciones, por lo que no quiero aferrarme a él.
Pero la pregunta importante es la siguiente: Tengo un apartamento en propiedad sin cargas, cuyo valor de mercado es aproximadamente 70.000 EUR. Me gustaría conservarlo, especialmente porque está alquilado. ¿Puedo aportar una hipoteca como sustituto del capital propio o es inevitable que tenga que pagar en efectivo?
¡Saludos!

Si el nuevo apartamento vale 250k, ¿por qué arriesgar otros 70k?

No puedes usarlas como "sustituto de capital propio" en el sentido estricto (porque no tienes efectivo de ellas), pero puedes declarar la renta neta (menos deducciones) como ingreso adicional y con la hipoteca adicional reducir la tasa de interés del financiamiento.

Si el nuevo piso vale 250k, ¿por qué arriesgar otros 70k?

No lo entiendo. Porque de otra forma apenas tendría capital propio.

...con la hipoteca adicional reducir la tasa de interés para la financiación.

¿Y eso aporta mucho? ¿Sería entonces conveniente una hipoteca por el monto completo (70.000 EUR)?

Hola Hendrik,

una hipoteca en la totalidad del importe sería poco sensata y probablemente no la obtendrás; en cambio, el banco valoraría el piso y como máximo incluiría en la financiación el llamado valor de préstamo.

Una propiedad existente puede ayudaros, porque en caso de duda el banco igualmente recurrirá a todo el patrimonio. Pero fundamentalmente se plantea otra cuestión, que es si podréis afrontar una financiación que ronde el 100%.

El nuevo piso también sería gravado por el banco con un máximo del valor de préstamo; supongamos que en ambos casos el banco financiador establece este valor en el 70% del precio de compra o valor de mercado.

Eso serían 175.000 € y 52.500 € – pero en conjunto no sumarían la cantidad de compra de 250.000 €.

Eso solo sería posible a partir de un valor de préstamo de aproximadamente el 80%, lo que seguramente sería el límite. Si vuestros ingresos (incluidos los ingresos por alquiler del piso actual) apenas alcanzan para cubrir el crédito correspondiente, probablemente recibiréis una denegación.

Sin embargo, si vuestros ingresos son tan altos que podríais financiar la cantidad restante de unos 75.000 € (sin contar el ahorro para vivienda de 5.000 €, que al final no cambiaría mucho) por ejemplo mediante créditos de consumo, la situación sería distinta.

La cuestión también es cuán altos son vuestros ingresos provenientes del trabajo.

Si estos, incluidos los ingresos por alquiler, son insuficientes para financiar el nuevo piso, quizá (y habría que) debáis prescindir de ese piso, lo que aportaría los 70.000 € “faltantes” para la financiación del nuevo piso y tendríais que afrontar el crédito de unos 175.000 € sin los ingresos por alquiler.

Otra alternativa: esperar un tiempo y ahorrar más capital propio. Dependiendo de la región y estado en que se encuentre el piso de alquiler, esto podría ser razonable.

Al final, lo que debéis hacer es acudir a tres o cuatro bancos y exponer vuestra situación, así obtendréis rápido una idea de vuestra posición. No os desaniméis si no funciona en un principio; algunos bancos rechazan ciertos riesgos, mientras que otros buscan exactamente esas constelaciones.

Saludos cordiales
Dirk Grafe