Compra realista de terreno y construcción nueva de una casa unifamiliar y ¿cómo financiarlo?

Hola a todos,

nosotros (ambos 36 años, 3 hijos de 1/3/5 años) planeamos construir una casa unifamiliar en Alta Baviera (¿por qué aquí es tan c**aro...). El terreno de aprox. 600 m² costaría 235.000 + 5% de notaría e impuestos (sin inmobiliaria) + aprox. 20.000 de costes adicionales (conexiones + conexión a biotermia/calentamiento central) = 267.000 EUR. La casa debería tener sótano completo, con 5 habitaciones y aprox. 170 m² de superficie habitable, un garaje para dos coches también sería agradable. Para esto planeo aprox. 400.000 EUR (al sur de Múnich). ¿Es esto realista?

En total todo costaría aprox. 667.000 EUR. El capital propio disponible es solo 145.000 EUR (acabamos de comprar un coche familiar nuevo por 35.000 antes de que surgiera esta opción...) + 25.000 EUR en un contrato de ahorro para vivienda (Riester, aún no habilitado para asignación). Quizá conseguiríamos otros 50.000 financiados por la familia. Es decir, por simplicidad digamos que el monto del crédito es 500.000 EUR.

Mi esposa actualmente no trabaja, pero después de aprox. 3 años, cuando los niños estén en el jardín de infancia o escuela, podrá trabajar a tiempo parcial y traería cerca de 1.300 netos. Yo trabajo a tiempo completo y actualmente recibo 4.300 netos al mes + subsidio por hijos de 558. Es decir, actualmente disponemos de 4.858. Restando la cuota de ahorro del contrato de ahorros, el alquiler (frío 1.200), queda una cuota de ahorro de aprox. 1.200 (calculando todos nuestros gastos anuales). ¿Es realista que pueda asumir el crédito solo y aun así vivir bien? ¿Cómo lo evaluáis, cuáles son vuestras experiencias / consejos / opiniones?

Sobre la financiación: ¿incluiríais Kfw y también el contrato de ahorro para vivienda? Problema: el contrato de ahorro no es realmente barato, ya que tiene aproximadamente un 3% de interés efectivo anual desde la asignación y hasta la asignación aprox. un 2,6%. Si tomo 500.000 en la Commerzbank (a 15 años), cuesta aprox. 1.900 al mes (con un interés aprox. 2,5%). Pero tendría que seguir pagando el contrato de ahorro. ¿Se puede contratar un crédito en la Commerzbank u otro banco y aun así usar el contrato de ahorro con Schwäbisch Hall (por la inscripción de la hipoteca)? ¿Necesito saber ya exactamente a qué me enfrentaré, si la construcción de la casa es como muy pronto en 2015? Es decir, ¿se puede aumentar el crédito? No sea que el crédito para la construcción sea secundario y solo se pueda obtener en peores condiciones...

Preguntas por doquier... ¡Me encantaría recibir comentarios útiles!

Saludos Tom

No puedo decir nada sobre los costos.

Un préstamo de 500 T€ ya es una cantidad considerable. Según una regla general, se deberían calcular 2.500 € de cuota. Pero eso es solo una regla general. Con vuestros ingresos mensuales, ya podría ser ajustado. También ten en cuenta posibles gastos adicionales más altos y la formación de reservas.

¿Cuál es la suma acumulada del contrato de ahorro para la vivienda y cuándo estará disponible? ¿Qué tipo de interés es ese del 2,6%?

[KfW] puede ser útil, pero no necesariamente. Una idea sería, por ejemplo, tomar los dos préstamos de [KfW] como pago único al final y luego cancelarlos con el contrato de ahorro. Si vale la pena, habría que calcularlo de nuevo. Pero eso os daría algo de margen en la cuota mensual.

Si se puede aumentar un crédito debería aclararse antes de la firma. Pero probablemente el margen sea pequeño, si es que hay.

¿Es el [Commerzbank] el banco principal? Si no, tal vez deberíais asesoraros allí. O también con intermediarios independientes.

Creo que definitivamente podéis financiarlo, la pregunta es cuánto durará el plazo.

500.000€ de préstamo (si en la casa se queda en "solo" 400.000€) son mínimo 2.000€ al mes para el banco. Apenas puedo imaginar que un banco acepte eso.

En tu situación deberías hablar con el banco / corredor financiero.

Gracias de antemano por las respuestas "desalentadoras". Sé que un crédito de 500.000 es bastante, pero en realidad hasta ahora había asumido que estábamos bastante bien posicionados (en cuanto a ingresos mensuales). Sí, la cercanía a Múnich hace que todo sea muy caro... Un capital propio de 145K no es mucho, pero ahora también tenemos un coche nuevo grande, por lo que durante los próximos 10 años solo tendremos que afrontar mantenimiento/desgaste (bueno, quién sabe). El segundo coche tendrá que ser reemplazado en algún momento, pero lo he calculado. Como dije: ~4.860 netos al mes (sin contar a mi esposa) y con unos gastos de alrededor de 2.900 muy generosamente calculados (incluyendo todos los seguros, impuestos, vacaciones, entretenimiento, comer fuera, gastos secundarios, etc... realmente con suficiente margen). Y no es que mi esposa nunca vuelva a trabajar. Tal vez tengan una mejor imagen o puedan ayudarme mejor si tienen más información (no tengo problema en proporcionarla). Soy ingeniero (10 años en la empresa) con 82K fijos (por supuesto bruto) y mi esposa es médica. Podría volver a trabajar a tiempo parcial en cualquier momento (tiempo completo unos 60K). Pensé que podríamos afrontar un crédito de unos 500.000. Sí, Commerzbank es el banco principal. No hemos tenido una asesoría detallada aún, porque el proyecto está en una etapa muy inicial. Pensé en un plazo mínimo de 15 años e incluso parcialmente más largo — debería ser una "mezcla saludable"... La pregunta, por supuesto, es cuánto costará realmente la construcción de la casa. ¿Son 400.000 para unos 170 m² de superficie habitable con sótano y garaje insuficientes? ¿O sería posible conseguirlo más barato? Siempre quisimos construir de forma sólida, pero si fuera 100.000 más barato, podríamos aceptar una casa prefabricada (la calidad ha mejorado mucho). ¿Dónde se podría ahorrar en la construcción? ¿Por ejemplo, prescindir primero del garaje, o solo hacer un sótano parcial? El calefacción urbana debería abaratar un poco, ¿no? Sobre el plan de ahorro para la vivienda: es un contrato Riester con Schwäbisch-Hall por 2 x 60.000 EUR. Actualmente ahorrados 25K, con asignación en unos 7 años. Según entiendo, podría usarlo ya, tendría que seguir haciendo aportaciones y para el crédito un interés de alrededor del 2,6%. Tras la asignación el tipo efectivo se modificaría al 3,0%, con amortización (lo que significa una carga mayor porque el reembolso es más rápido que en un préstamo bancario). No tengo idea: pero me pregunto cómo lo hacen todos los demás a nuestro alrededor... ¿tienen todos 300K de capital propio y ganan seis cifras? El terreno aquí ya se come unos 235.000 sin contar gastos adicionales... :-( Quizás me preocupo demasiado... seguro que al 70% de los demás les preocupa menos... No quiero llegar dentro de 10 años a la conclusión de que todo fue demasiado...

¿Superficie habitable con sótano y garaje insuficiente? ¿O podría ser más barato? Siempre quisimos construir con obra gruesa, pero si fuera 100.000 más barato, también podríamos aceptar una casa prefabricada (la calidad ha mejorado mucho).

Hola Scome,

deberías abandonar rápidamente la idea de que una casa prefabricada es más barata que una construida con obra gruesa. Más bien es al revés ahora: una casa prefabricada de alta calidad suele ser más cara que una construida con obra gruesa.

Nuestra casa prefabricada de madera con estructura personalizada (1,5 plantas, tercer frontón, aprox. 190 m² de superficie habitable) cuesta, sin terreno ni gastos adicionales de construcción, exactamente 400.000 euros...

Claro que también puedes conseguir una casa prefabricada "más barata", pero es como con el coche: también en las casas (ya sean prefabricadas o de obra gruesa) hay Dacia y Porsche...

Sobre la financiación:

Piensa bien lo de la historia de Riester, incluso para mí como banquero es algo sospechoso, ya que hasta hoy nadie me ha podido explicar los efectos fiscales exactos en el futuro.

Saludos,

Dirk

Hola,

Un capital propio de 145K, por supuesto, no es mucho,

Ejem... no lo llamaría realmente "poco"...

Sí, Commerzbank es el banco principal. No hemos tenido una asesoría detallada aún, ya que el proyecto está en una fase muy inicial.

En mi humilde opinión, los bancos principales solo sirven para financiar una obra cuando existe un negocio independiente que genere ganancias. He visto repetidamente que el banco principal adopta las condiciones de nuestro corredor de financiamiento independiente si teme perder a un empresario autosuficiente solvente.

Te recomendaría buscar un "corredor de financiamiento independiente" en Múnich. Mantente alejado de AVM y de aquellos que antes operaban esquemas piramidales y ahora se llamen como sea; lo mismo aplica para los corredores de financiamiento vinculados a instituciones; deberías reconocerlo por su portafolio. También pide una oferta de una aseguradora; hoy en día siempre vale la pena solicitar una. Y — ya que se está discutiendo en otro lugar aquí en HBF — consigue antes un informe propio de la Schufa. Esto minimiza el riesgo de errores en el informe; basta con que la institución a la que finalmente le des tu confianza revise ese informe propio.

Cuando tengas 3 ofertas, confronta a los competidores con ellas y mira qué pasa ;)

Nosotros (ambos de 36, 3 niños de 1/3/5 años) planeamos construir una casa unifamiliar en Alta Baviera (¿por qué aquí es tan carísimo...?). El terreno de aprox. 600 m² costaría 235.000 + 5% notaría e impuestos (sin corredor) + aprox. 20K gastos adicionales (conexiones + conexión a bioenergía / calefacción central) = 267.000 EUR. La casa debería tener un sótano completo, con 5 habitaciones y aprox. 170 m² de superficie habitable, un garaje doble también sería bueno. Para esto planeo aprox. 400.000 EUR (al sur de Múnich). ¿Es realista? La pregunta, por supuesto, es cuánto costará finalmente la construcción. ¿Son 400.000 para aprox. 170 m² con sótano y garaje demasiado poco?

Baviera también tiene los alquileres más caros... todo es una cuestión de oferta y demanda y el "Franz-Josef-Land" todavía se lleva la palma; creo que a medio y largo plazo apenas cambiará (en mi opinión así se quiere; Baviera no quiere habitantes "ingenuos").

Supongo que será una casa unifamiliar clásica con tejado a dos aguas, ¿verdad? Entonces, el cálculo para tu proyecto — con equipamiento medio — probablemente sería así:

Terreno: 235.000 EUR
Casa unifamiliar, Kfw 70 - casa de enlucido incluyendo la losa: aprox. 306.000 EUR (sin generador de calor, porque es calefacción central)
Sótano útil: aprox. 45.000 EUR
Garaje terminado 6 x 6: 12.000 EUR
Costos adicionales de construcción: 35.000-40.000 EUR
Pintura básica: 15.000 EUR
Revestimientos de suelo básicos: 15.000 EUR
Zonas exteriores básicas: 15.000 EUR
Reserva para extras: 15.000 EUR

Total estimado: aprox. 698.000 EUR

¿O podría ser más barato? Siempre quisimos construir en mampostería, pero si fuera 100.000 más barato, también podríamos considerar una casa prefabricada (la calidad ha mejorado mucho).

Una casa prefabricada, construida por un proveedor serio, no es más barata; en no pocos casos incluso considerablemente más cara. Además, no todos los proveedores de casas prefabricadas son valorados positivamente para la financiación.

¿O dónde se podría ahorrar en la construcción? ¿Primero dejar de lado el garaje, solo sótano parcial?
¿Con la calefacción central debería ser un poco más barato, verdad?

En cuanto al garaje, yo siempre optaría por un garaje prefabricado, puede solicitarse y construirse más adelante en cualquier momento; aquí se podrían ahorrar unos 12.000 EUR si inicialmente se dispone solo de 2 plazas de estacionamiento. Un sótano parcial es casi tan caro como uno completo debido a los trabajos de tierra y conexiones requeridos; el ahorro máximo estaría en el rango de 5.000-8.000 EUR. Que la calefacción central sea más barata a largo plazo depende del consumo. Yo, por ejemplo, no confío en obligaciones forzosas; en algún momento me alcanzarán.

No quiero darme cuenta en 10 años de que todo fue demasiado...

Eso se puede minimizar con una planificación cuidadosa y "no" apresurada, empezando por la financiación. Y si al final se demuestra que no funciona, habrá valido la pena el esfuerzo.

Sin embargo, no veo un gran problema; tienes las mejores condiciones para que tu deseo pueda ser realizado económicamente. Las respuestas aquí en HBF son todos consejos bien intencionados de usuarios, basados en su propia experiencia o trabajo. No debes olvidar en todo momento que ni la construcción de la casa ni la financiación pueden compararse al 1:1. Así que toma los consejos y lleva a cabo las conversaciones financieras necesarias.

Ah, pero tampoco olvides que en la construcción posterior no se cuenta en "micras" sino en centímetros (permitidos márgenes de tolerancia). Así todo funcionará bien con los artesanos ;):)

Saludos, experto en construcción