Altura realista de la penalización por día laborable en caso de retraso en la construcción

Si soy sincero, me parecen sumas como 900 € por día laborable bastante exageradas. Sin embargo, 35 € me parecen mucho demasiado poco. En nuestro caso, dos familias se mudarían a una casa construida conjuntamente. Si no pudiéramos entrar a tiempo, teóricamente tendríamos que seguir pagando dos alquileres. En la práctica, sin embargo, uno puede haber cancelado ambos apartamentos ya tres meses antes y luego, si sale muy mal, quedarse en la calle...

¿Y luego? ¿Se supone que hay que intentar financiar dos habitaciones de hotel con 35 €? ¿Además alquilar algo para guardar todas las pertenencias y quizá pagar dos mudanzas extra (apartamentos antiguos <-> hotel)? Ahí me parecerían más adecuados importes de unos 100 € por día.

Hola,

Si soy honesto, me parecen cantidades como 900 € por día laborable definitivamente exageradas.

Eso no lo reconozco en tus respuestas anteriores...

Sin embargo, 35 € me parecen demasiado poco. En nuestro caso, dos familias se mudarían a una casa construida en conjunto. Si no pudiéramos entrar a tiempo, teóricamente tendríamos que seguir pagando dos alquileres. En la práctica, puede que ya hayamos cancelado ambos apartamentos tres meses antes y entonces, si las cosas salen mal, nos quedaríamos en la calle...

Me pregunto, ¿bajo qué criterios buscas a tu socio de construcción, si asumes ya desde el principio un escenario worst-case?

¿Y luego qué? ¿Se debería intentar financiar dos habitaciones de hotel con los 35 €? Además alquilar algo para guardar todas las pertenencias + posiblemente pagar dos mudanzas extra (apartamentos antiguos <-> hotel)? Ahí me parecerían más adecuados montos de unos 100 € por día.

¿2 familias significa 2 contratos o uno y luego una casa unifamiliar con apartamento independiente? ¿Una casa para dos familias?

¿Por qué no sigues, en mi opinión, el camino lógico y hablas tus preocupaciones con el contratista de tu confianza?

Saludos, experto en construcción

: Me pregunto por qué te molestan tanto mis preguntas o si de alguna manera te sientes atacado por ellas.

Por supuesto que aún hablaré de esto con el contratista en quien confío, pero es legítimo prepararse bien para esta conversación y obtener información de antemano, especialmente cuando uno no tiene ni idea de un asunto. Por eso primero quería informarme con la ayuda de Internet y especialmente de este foro para poder evaluar la suma mencionada en el contrato.

De ningún modo parto de un escenario de peor caso. Sin embargo, generalmente solo se construye una vez en la vida y no tengo que explicarte que para la mayoría de los propietarios un posible escenario de peor caso sería una ruina financiera. Por lo tanto, debería estar permitido ocuparse de todas las eventualidades de antemano, en lugar de firmar todo ciegamente con buena fe (o debería decir ingenuamente).

Hola,

: Me pregunto por qué te molestan tanto mis preguntas o si te sientes de alguna manera atacado por ellas.

¿Por qué debería sentirme atacado? Lo que me molesta es el tono general de tus posts anteriores; llevo tiempo suficiente haciendo mi trabajo para poder reconocer que esperas problemas por adelantado. Por eso respondo, para sensibilizar a otros usuarios en situaciones comparables. Porque un proveedor serio no quiere más que su cliente: realizar el encargo con satisfacción mutua.

Por supuesto que hablaré de esto con mi socio contractual en quien confío, pero es perfectamente legítimo prepararse bien para esa conversación e informarse – sobre todo cuando no se tiene ni idea del tema. Por eso quería primero informarme a través de Internet y especialmente de este foro, para poder valorar la suma mencionada en el contrato.

Absolutamente correcto – si no fuera porque ahí dice: "según los porcentajes recomendados, la cantidad debería estar en algún punto entre 500 y 900 € en nuestro caso! [...] ¿o se están intentando aprovechar de nosotros?" O también: "Dice que el Tribunal Federal de Justicia recomienda incluso un 0,3 % del importe de la obra por cada día hábil de retraso! Eso serían más de 900 € para nosotros!!!" Con 3 signos de exclamación...

De ningún modo parto de un escenario catastrófico. Sin embargo, normalmente solo se construye una vez en la vida y no necesito explicarte que, para la mayoría de los propietarios, un posible escenario catastrófico sería una ruina financiera. Por tanto, debería estar permitido ocuparse previamente de todas las eventualidades, en lugar de firmar todo a ciegas, de buena fe (o debería decir ingenuamente).

Ese es un punto que siempre saco en las conversaciones; tanto en la realidad como aquí en el foro. En ese sentido, de acuerdo. Pero en tus líneas se esconde – tal vez inconscientemente, puede ser (y si es así pido disculpas) – la idea fija de que tienes razón porque investigaste en Internet. Como se ha demostrado ahora, no tienes razón; pero para salvar tu honor cabe mencionar que la Asociación de Protección al Constructor tampoco está libre de culpa.

Escribes que eres un lego en el tema de la construcción de viviendas. Por otro lado, me das la impresión de que quieres – basándote en el conocimiento de Internet – enfrentar a tu futuro socio contractual de antemano – y para el caso de que surja algo – con una herramienta de presión. ESO ciertamente no es la base de una asociación temporal. ¿No podría ser que tu futuro socio contractual esté dispuesto a hacerte una concesión?

Saludos, Bauexperte

: Me pregunto por qué mis preguntas te molestan tanto o si de alguna manera te sientes atacado por ellas.

Por supuesto, hablaré de esto con el contratista de confianza, pero es legítimo prepararse bien para esta conversación y obtener información de antemano, especialmente cuando no se tiene ni idea de un tema. Por eso quería primero informarme un poco con la ayuda de Internet y especialmente de este foro, para poder evaluar la cantidad mencionada en el contrato.

De ninguna manera parto de un escenario catastrófico. Sin embargo, normalmente uno sólo construye una vez en la vida y no necesito explicarte que para la mayoría de los constructores un posible escenario catastrófico sería una ruina financiera. Por lo tanto, debería estar permitido ocuparse de todas las eventualidades de antemano, en lugar de firmar todo a ciegas de buena fe (o debería decir ingenuo).

Hola,

aquí discutes en parte con promotores inmobiliarios en el foro que vienen de la práctica.

También 100 € por día, es decir, 3.000 € al mes, es demasiado. ¿Crees que un promotor quiere destrozar financieramente al comprador?

Con 50 € debería ser posible una posible financiación puente, almacenamiento de muebles y motel.

Además, normalmente hay un plazo de preaviso de 3 meses y este es completamente suficiente para el progreso de la construcción para poder mudarse. Pero no hablo de las áreas exteriores, solo de mudarse y dormir en la nueva propiedad.

Cita del Bauherren-Schutzbund
"Los promotores deberían insistir ya en la firma del contrato en que, en caso de superar el plazo de finalización, se acuerde una penalización contractual moderada pero respetable. El Tribunal Federal de Justicia considera adecuada una penalización contractual para contratos de construcción preformulados del 0,3 % del importe de la obra por cada día laborable de retraso, con un máximo del 5 % del importe de la obra. No hay nada que impida aplicar esta tasa también en contratos entre promotores privados y contratistas generales."

En las sentencias del Tribunal Federal de Justicia se trata de la eficacia de las cláusulas de penalizaciones contractuales.
En ellas se evaluaron valores máximos de penalizaciones contractuales por el tribunal.
Sin embargo, se trataba de cantidades relativamente grandes (sentencia de 2012 sobre una puerta de dique de 3 millones, sentencia de 2003 sobre una cantidad de 28 millones de marcos alemanes, etc.)
Para una empresa, una obra no terminada puede generar un daño por día completamente diferente al de un promotor privado.
Por eso uno debería preguntarse qué es habitual y no qué es lo máximo posible.
Y por eso considero que la transferencia de estas sentencias al promotor privado por parte del Bauherren-Schutzbund es sencillamente incorrecta.
El daño del promotor privado se reduce básicamente a la doble carga de alquiler y cuota.
Aquí ciertamente hay cierto margen para negociar con la contraparte.
Sin embargo, en mi opinión, no se puede considerar como daño el enfoque del paquete todo incluido que ofrece un hotel.

También se debe tener en cuenta que solo se trata de un retraso culpable.
Una cancelación demasiado temprana del apartamento puede salir mal en caso de mal tiempo, ya que entonces no se devenga ninguna penalización contractual.