Preguntas/terreno descuidado/pradera, determinar las medidas de construcción

Hola a todos,

estamos muy interesados en un terreno cerca de nosotros. Se trata de un hueco para construir en una zona residencial general.
Tengo algunas preguntas al respecto:

El terreno tiene 21 m y 31 m de largo. En el ancho de 21 m, según el vendedor, hay una pendiente de aproximadamente 1 m. ¿Pueden surgir problemas en la construcción debido a esto o se puede compensar fácilmente una pendiente así? Queremos construir una casa unifamiliar independiente con sótano.

En el terreno había una casa con sótano, pero fue demolida por completo hace años, ahora solo es un prado verde. ¿Pueden surgir problemas inesperados? ¿En qué debemos fijarnos?

¿Cómo podemos averiguar si hay planeadas obras en la calle (alcantarillado, pavimento, etc.) y si eso podría generar costes para nosotros?

¡Espero sus consejos!

Para responder a tus preguntas, primero tendrás que mandar hacer un estudio geotécnico. 1 m no debería ser un problema, sobre todo si se va a construir con sótano. Pero lo que se debería investigar, si antes había una casa vieja: ¿enterraron simplemente los escombros de construcción? ¿Se volvió a compactar adecuadamente? ¿A partir de qué profundidad comienza el suelo firme, el agua subterránea? Con eso puedes determinar los factores que encarecen el terreno. O al menos acotarlos. Siempre debes contar con los costos del municipio. Para eso, es indispensable tener dinero reservado. Puedes preguntar en el municipio, pero no siempre da resultados. Tuvimos que pagar una factura de 1962 que nadie nos había mencionado. Había una conexión de agua no pagada en aquel entonces en el terreno, de la que habíamos oído hablar, pero nadie en la oficina podía o quería dar información confiable. Después de excavar, también aparecieron los papeles en la oficina: Resultado: factura de 11 000 €. Asumimos ese problema porque nuestro terreno fue muy barato y estaba muy por debajo de los precios que se manejaban entonces.

Hola,

como queréis construir un sótano, la pequeña pendiente de 1 m en el ancho del terreno de 21 m no debería ser un problema.

Solo sería posible que el sótano sobresalga un poco más del suelo en un lado de la casa que en el otro...

Una casa derribada no es un problema en principio. Solo deberíais aseguraros de que el terreno no esté contaminado, por ejemplo, por un tanque de petróleo con fugas u otras sustancias nocivas de la casa anterior.

Los posibles costes de conexión pueden ser comunicados por la administración municipal o de la ciudad correspondiente. Allí también os recomendaría preguntar si existe un plan urbanístico o si se aplica, por ejemplo, el §34 del Código de Construcción.

Saludos,

Dirk

Hola Dirk,
¡Muchas gracias! Ya esperaba que 1 m de diferencia no importara mucho. No me parece un problema que el sótano sobresalga un poco por un lado. Creo que por ese lado se podrían planificar ventanas grandes en el sótano/sótano a nivel del suelo, para que definitivamente tengamos un espacio de sótano muy bien utilizable (oficina/habitación de invitados).

¿Un informe geotécnico dice algo sobre una posible contaminación por sustancias nocivas o solo trata sobre el agua/la capacidad portante del suelo?

Hay un plan de desarrollo urbano, que también tengo. Por eso sé que es una zona residencial general, y aparte de la construcción abierta y casas unifamiliares o bifamiliares, no hay muchas regulaciones. Se permiten dos plantas completas, la forma del techo no importa, la zona edificable tiene 14 m de profundidad, así que todo encaja.
Pero en el plan de desarrollo urbano no dice nada sobre posibles trabajos de construcción de calles, por eso pregunté.

Hola,

El terreno mide 21 m y 31 m de largo. Según el vendedor, en la anchura de 21 m hay una pendiente de aprox. 1 m. ¿Pueden surgir problemas al construir debido a esto o se puede compensar fácilmente una pendiente así? Queremos construir una casa unifamiliar independiente con sótano.

Compensarla sin problemas, seguro; en cuanto a costos, "puede" que - incluso con sótano - al final resulte una suma considerable de costos adicionales; depende de si tienes que nivelar o si el terreno puede seguir cayendo suavemente. Si el terreno está en una zona de protección de agua, será aún más caro, porque entonces, por ejemplo, no se puede usar material reciclado.

En el terreno hubo una vez una casa con sótano, pero fue demolida hace años y ahora sólo hay un prado verde. ¿Pueden surgir problemas inesperados? ¿En qué debemos fijarnos?

"En principio" no, si la empresa de demolición de entonces trabajó correctamente y no enterró escombros. La capacidad portante del suelo es un factor secundario en construcción con sótano y depende fundamentalmente de la profundidad que haya excavado la empresa de demolición anterior.

¿Cómo podemos averiguar si hay planificadas medidas de construcción en la calle (alcantarillado, pavimento, etc.) y si pueden surgir costos para nosotros?

Lo más sencillo es preguntar en el municipio que vende el terreno. Si el terreno se vende con costos de urbanización incluidos o sin ellos: esas son las dos preguntas decisivas que hay que plantear.

No me parece mal si el sótano sobresale un poco por un lado. Pienso que por ese lado se podrían planear grandes ventanas en el sótano/semitamaño, para que tengamos un sótano muy bien utilizable (oficina/habitación de invitados).

Depende de tu presupuesto. Si los costos del sótano - completamente terminado en este caso - ponen en peligro tu proyecto de construcción, te enfrentarás a costes considerables adicionales por la cimentación, porque tendrás que nivelar aproximadamente 1.00 m en toda la superficie.

¿Un estudio del suelo dice algo sobre posibles contaminaciones o sólo trata sobre agua/capacidad portante del suelo?

Normalmente se investigan las condiciones del suelo respecto a capacidad portante. Pero puedes ampliar el estudio del suelo para incluir análisis de contaminantes. Aquí yo primero intentaría localizar a la empresa de demolición de entonces. Si la demolición fue hace menos de 10 años, ellos deberían tener aún la documentación.

... y aparte de construcción abierta y casa unifamiliar o bifamiliar no hay mucho más regulado. Se permiten dos plantas completas, la forma del techo da igual, la ventana de construcción es de 14 m de profundidad, todo encaja.

¿Quieres aprovechar toda la ventana de construcción y construir un sótano completo? ¿Cuál es tu idea respecto a los costos de construcción?

Saludos, experto en construcción

Hola Panama17,

eso ya suena bastante bien.

Puedes solicitar el informe del suelo como prefieras; normalmente solo se revisa la capacidad de carga y la situación del agua, pero por supuesto también puedes pedir que se revise la presencia de sustancias nocivas.

Un primer punto de referencia sería una conversación con los vecinos que todavía recuerdan la casa demolida. Tal vez el vendedor también pueda decirte si la casa antigua tenía, por ejemplo, una caldera de petróleo y si, en el peor de los casos, el tanque antiguo de petróleo todavía está enterrado en el suelo.

Saludos,

Dirk