Preguntas sobre el orden

Hola querido foro,

llevo ya un tiempo leyendo y informándome activamente, ya que mi novio y yo también queremos construir.
Nuestra situación es la siguiente:
Mis padres tienen un terreno bastante grande y nos gustaría darnos o regalar una parte de él. Esa parte se mediría luego. Pero aún no sabemos si el terreno se podría construir. Las consultas en la oficina de urbanismo competente solo han dado como respuesta que no se hacen citas para hablar sobre el proyecto, sino que solo se puede presentar una consulta previa de edificación a través de un planificador para comprobarlo. Por teléfono nos informaron verbalmente que, tras una breve mirada al plano parcelario, a primera vista no se ve nada que pueda impedir la autorización.

Ahora no sabemos exactamente en qué orden debemos proceder.
¿Debemos ir primero a un planificador y, en caso de que la consulta previa de edificación sea positiva, hacer la medición del terreno o eso debe hacerse antes? ¿Y qué tan precisos deben ser los datos de la casa? Estamos al principio de la planificación y por eso no podemos dar aún un plano exacto ni algo similar.

Por cierto, el planificador solo trabajará para la consulta previa de edificación. Cuando esta esté disponible, nos gustaría mantener primeras conversaciones con diferentes constructoras, después de haber consultado el marco financiero con el banco.
¿Es este el orden correcto o ustedes lo harían de otra manera? Estamos todavía muy inseguros.

Saludos, Chrissy1508

Hola Chrissy,

tenéis una oficina de urbanismo un poco rara... ;)

Os propondría que, como primera medida, pidierais una cita en vuestro banco con el motivo "¿Qué podemos permitirnos?".

En esta conversación, en la que aún no tenéis que presentar documentos sobre la casa prevista, el banquero de confianza os calculará qué cuota podéis afrontar y qué importe de préstamo es posible. Sin embargo, es útil si podéis llevar a esta conversación un desglose de vuestros ingresos y gastos.

Con este conocimiento ([mögliche Darlehenssumme] + capital propio) podríais entonces contactar con varias empresas constructoras para que os hagan una primera oferta. Para estas citas, recomiendo hacer una "lista de deseos" de lo que debería tener vuestra casa (qué habitaciones, tamaño, técnica de calefacción, etc.). También sería útil si ya tuvierais un plan de urbanismo o la información del Bauamt de que se puede construir conforme al §34 (adaptado a la edificación circundante).

El planificador adicional para la consulta previa lo evitaría si es posible.

Saludos,

Dirk

Hola,

Pero todavía no sabemos si el terreno se puede edificar. Las consultas en la oficina de construcción competente hasta ahora solo han dado la respuesta de que no se hacen citas para discutir el proyecto, sino que solo se puede presentar una consulta previa de construcción a través de un planificador para verificarlo. Por teléfono, solo nos comunicaron verbalmente después de una breve mirada al plano parcelario que, a primera vista, no hay nada que impida la aprobación.

No es tan raro como algunos podrían pensar; cada vez más debido al reciente auge de la construcción. Por otro lado, desde mi punto de vista, es comprensible; por teléfono es difícil aclarar este asunto.

PERO - tu oficina de construcción también tiene horarios de atención pública; probablemente martes y/o jueves. Lleva el extracto catastral de tus padres y algo de tiempo y dirígete a la oficina de construcción. En una conversación personal seguro se puede aclarar si es posible una división y posterior edificación o no. Y recuerda - a la persona que tienes enfrente debes tratarla como te gustaría que te trataran a ti.

Si al final de la conversación se llega al resultado deseado, continúa como describió el doctor.

Saludos, experto en construcción

Hola,

Puedes calcular un valor medio aproximado de unos EUR 1.500,00 por metro cuadrado de superficie habitable.

Si queréis instalar una bomba de calor como sistema de calefacción, también deberíais instalar una calefacción por suelo radiante. Los dos elementos encajan casi de forma óptima. Con los radiadores "normales" tendríais que aumentar la temperatura de impulsión (lo que haría que la bomba de calor sea poco eficiente) o instalar radiadores especiales (más caros) con una superficie mayor.

Una estufa con chimenea es una cosa bonita, pero cuesta mucho dinero y además limita la variabilidad del diseño de la planta, ya que tiene que “encajar” en todas las plantas. Más barato y casi sin limitaciones es uno de esos “espárragos de acero inoxidable” que se colocan por fuera de la pared de la casa. Sin embargo, hay que gustar el aspecto.

Para mí, en una casa maciza solo sería viable una construcción de muro monolítico sin [WDVS], ya que no soy partidario de [Styropor] ni similares.

¿Una casa prefabricada en estructura de madera no es una opción para vosotros? Con ella podríais conseguir los mismos valores de aislamiento con un espesor de pared menor (=> más superficie habitable con la misma superficie base).

La cuestión de con o sin sótano la dejaría en vuestra posición hasta que esté el estudio del suelo. Dependiendo de la composición del suelo, un sótano no tiene por qué ser necesariamente más caro que una losa de cimentación si se producen costes adicionales de cimentación correspondientes.

Saludos,

Dirk

Ah ok gracias Dirk por la información adicional. :-)
¿Los 1500 €/m² son solo para el edificio en bruto?
Eh, ¿qué es un Edelstahlspargel?? (*pregunta tonta*)
Creo que mi amigo insiste en la construcción masiva, porque le da mucho valor a la insonorización y con muros masivos (en el interior se instalará KSS) esta es mejor que en construcción de entramado de madera, ¿no?
El mayor tamaño de la superficie no es un problema, porque el terreno es lo suficientemente grande. ¿O la observación se refería más bien a los costos?
Ok, entonces un sótano podría incluso ser útil en el terreno en pendiente si no fuera mucho más caro que una losa de cimentación. ¿Quién nos calcula la diferencia de precio basándose en los valores del suelo, el arquitecto?
Creo que mis preguntas son cada vez más en lugar de menos. ;-)
Saludos
Chrissy

Hola,

¿Alguien podría por favor ayudarme con una primera estimación aproximada de costos? La construcción será en Sajonia, en el distrito de Mittelsachsen. Se desea una casa unifamiliar con aproximadamente 120 m² de superficie habitable, con tejado a dos aguas, sin sótano ni garaje/cochera y también sin buhardillas, salientes u otros similares. El suelo radiante sería agradable pero no imprescindible, sin embargo, se desea obligatoriamente una chimenea y una cocina-salón abierta. Además, nos gustaría un cuarto de lavado (también para la tecnología de calefacción) y un baño para invitados, posiblemente con ducha en la planta baja, y en la planta superior baño, dormitorio y dos habitaciones para niños.

Dirk te ha mencionado € 1.500,00/m²; en mi experiencia, ese valor puede situarse más bajo en tu región. "Por ahora", el sector empresarial ya se está expandiendo a áreas "B" y "C"; por lo tanto, es cuestión de tiempo que los precios de construcción para el sector privado también suban.

Estimaría que los deseos anteriores se pueden realizar por unos 170 mil euros (Kfw 70). Más costo del terreno, costos adicionales de construcción, costos de conducto y estufa de chimenea, costos de pintura y revestimientos de suelo, instalaciones exteriores y reservas para extras.

Nos gustaría construir con ladrillo Poroton macizo sin aislamiento térmico adicional, es decir, paredes relativamente gruesas (¿de 36 cm?). Entonces se podría prescindir de una ventilación mecánica controlada, ¿no?

"Puedes" hacer muchas cosas, pero si es aconsejable es otra cuestión. Mi recomendación actual siempre es: mejor prescindir del garaje que de un sistema de ventilación ;)

Saludos, experto en construcción