Preguntas sobre terrenos y posibilidades

Hola a todos,

el próximo año se va a desarrollar un nuevo terreno en nuestra zona y en principio teníamos la intención de postularnos para uno de los lotes.

Ahora, en el marco de la participación pública temprana, se ha publicado un plan de desarrollo urbanístico y no estamos seguros de si nuestro deseo de casa podrá realizarse en alguno de los terrenos.

Debido a los precios del suelo de 350 €/m² y un presupuesto total de 500.000 € sin gastos adicionales, he marcado con un círculo azul los terrenos que entran en cuestión solo por el precio. No nos gustaría una casa adosada ni un dúplex.

Ahora, un deseo muy fuerte de mi pareja es un garaje doble amplio (6 m x 9 m), ya que él aficionadamente trabaja en coches y actualmente tiene alquilado un garaje en otro lugar para poder dedicarse a su hobby.

Si interpreto bien el plan de desarrollo, un garaje doble solo es posible en los dos terrenos marcados en rojo, porque la mayoría de los lotes son estrechos y alargados hacia la calle, pero estos dos terrenos son más anchos y se podría dedicar 3 m del área edificable de 13 m hacia la calle para el garaje doble.

Restando los 3 m para el garaje, queda un área edificable de 11 x 10 m para la casa, lo que da una superficie base de 110 m² (también lo he dibujado en Excel y adjuntado).

Según los datos del plan, entiendo que se permite una altura de cumbrera de 17,5 m y una inclinación del techo de 30°-35° (techo a dos aguas). No he encontrado ninguna indicación sobre el coeficiente de edificabilidad en el plan.

Esto daría una planta baja con una altura de 2,80 m y la planta alta con una altura de 2,10 m. Con una altura habitable a partir de 2 m, se contabiliza el 100% de la superficie útil, por lo que resulta una superficie total de planta baja + planta alta de 220 m². Por favor, corrijan si tengo algún error de cálculo.

Ahora tengo las siguientes preguntas:

- ¿Está permitido restar una parte del área edificable para la casa para destinarla al garaje o la zona para garaje/estacionamiento está estrictamente definida?

- Si tengo una superficie base total de 220 m² para toda la casa, ¿qué superficie útil puedo esperar aproximadamente con un concepto abierto de salón-comedor, aseo de invitados y despacho en planta baja, descansillo y 3 dormitorios (niños y baño en planta alta)? Encontré que ronda el 70-75%. Eso significaría que con un 75% tendría un máximo de 165 m² de superficie útil. ¿Es correcto?

- ¿Cómo es el tema de los voladizos del techo, buhardillas, miradores, etc.? Por ejemplo, ¿el voladizo del techo también debe estar dentro del área edificable o puede sobresalir? Supongo que el mirador no está permitido sobresalir, no me imagino que pueda sobresalir.

- ¿Sería posible integrar parcialmente el garaje dentro de la casa (3 m en planta baja y 3 m en planta alta encima del garaje)? El garaje tendría que tener entonces la misma longitud que la casa (11 m). He leído que la construcción en los límites solo está permitida hasta cierta longitud. ¿Cómo es con respecto a costes adicionales?

Que el jardín sea relativamente pequeño, podemos vivir con eso. De todas maneras no tenemos mucho tiempo para el cuidado y yo crecí en una casa adosada – allí solo utilizábamos la parte de la terraza del jardín y fue suficiente.

Pero temo que la construcción de la casa solo será posible con muchos compromisos o que no podremos realizar nuestros deseos en absoluto. Entonces preferiríamos renunciar al proyecto y buscar una vivienda ya construida.

¡Gracias por sus respuestas por adelantado!

Moin Moin

En parcelas donde la terraza del vecino casi inevitablemente limita con el propio garaje, no es improbable que un uso diferente al de estacionar vehículos cause problemas.

Si se desea un garaje de tornillo, buscaría una propiedad existente.

Olli

Tus preguntas son demasiado detalladas para responderse en el marco de este foro a distancia y sin el conocimiento de fondo necesario (plan de desarrollo).

En principio, deberías encargar a un arquitecto un anteproyecto y un estudio de uso (fase de servicio 1+2 según HOAI), en el que también se tengan en cuenta las particularidades legales de construcción y planificación del terreno. Al menos, puedes recibir asesoramiento de un arquitecto en una reunión previa. Algunas de tus preguntas puedes intentar aclararlas a través de la parte textual del B-Plan, otras puedes dirigírselas a la autoridad competente de supervisión de construcción (servicio al ciudadano).

En general, se puede integrar un garaje (parcialmente) en la casa; a menos que tales soluciones especiales estén prohibidas en el plan de desarrollo. Para poder aconsejarte, como he dicho, es necesario conocer el texto literal del plan de desarrollo. También la cuestión del voladizo del techo solo puede responderse con un claro "sí y no":

Según la Ordenanza sobre el Uso del Suelo (BauBVO), primero se aplica el §23 (3): "Si se ha establecido un límite de construcción, los edificios y partes del edificio no deben sobrepasarla. Se puede permitir un avance de partes del edificio en una medida menor. El párrafo 2, frase 3, se aplica en consecuencia." En algunos estados federados se tolera un voladizo del techo de 50 cm, en otros de 80 cm a 100 cm. También aquí vale: estas disposiciones legales siempre deben negociarse e interpretarse in situ con el funcionario responsable. Entonces, ocasionalmente, es posible hacer más de lo previsto.

Tus preguntas son demasiado detalladas para responderlas en el contexto de este foro a distancia y sin el conocimiento previo necesario (plan de ordenación).

Básicamente deberías encargar a un arquitecto un anteproyecto, un estudio de uso (fase de servicios 1+2 según HOAI), en el que se tengan en cuenta las particularidades legales y urbanísticas del terreno. Al menos puedes recibir asesoramiento de un arquitecto en una entrevista previa. Algunas de tus preguntas puedes intentar aclararlas a través del texto del plan de ordenación, otras puedes dirigirlas a la autoridad de supervisión de construcción competente (servicio al ciudadano).

En principio, un garaje también puede integrarse (parcialmente) en la casa; a menos que tales soluciones especiales estén prohibidas en el plan de ordenación. Para poder aconsejarte, como dije, es necesario conocer el plan de ordenación literal. También la cuestión del voladizo del techo solo puede responderse con un claro "sí y no":

Según la Ordenanza de Uso del Suelo (BauBVO), primero se aplica el §23 (3): "Si se ha fijado un límite de construcción, los edificios y partes de edificios no deben exceder dicho límite. Se puede permitir un avance de las partes del edificio en una medida marginal. El párrafo 2 oración 3 es aplicable de manera correspondiente." En algunos estados federados se tolera un voladizo de techo de 50 cm, en otros de 80 cm a 100 cm. Aquí también rige: tales disposiciones legales siempre deben negociarse y interpretarse en el lugar con el funcionario competente. Entonces, a veces, se puede conseguir algo.

Gracias por la respuesta, pero ¿no se muerde la cola el gato ahí?

Quiero decir, no puedo ir a un arquitecto si aún no tengo un terreno. ¿A la inversa, no tiene sentido siquiera postularme para un terreno si no sé si nuestro proyecto es aproximadamente realizable en ese terreno?

Entiendo que la cuestión del voladizo del techo y la integración del garaje en la casa es demasiado específica.

Pero, ¿qué hay del área habitable aproximada en función del área del terreno?
¿Puedo suponer aproximadamente que unos ~160 m² de área habitable son posibles con un terreno de 220 m²?

En cuanto al garaje, encuentro en el plan de ordenación la siguiente indicación:

a) Garajes como garajes cerrados en el sentido del § 1 (2) GaVO, plazas de estacionamiento cubiertas o abiertas (garajes abiertos en el sentido del § 1 (1) GaVO) solo están permitidos dentro de las superficies edificables del terreno (límites de construcción) y siempre sobre las superficies indicadas para ello en el plano de situación.

La superficie permitida (coeficiente de ocupación del suelo) según § 19 (4) de la Ordenanza de Uso del Suelo puede ser sobrepasada hasta un 50 % por superficies de garajes, cocheras y plazas de estacionamiento con sus accesos, instalaciones auxiliares en el sentido del § 14 de la Ordenanza de Uso del Suelo y por construcciones bajo la superficie del terreno. En la “Construcción atípica 2” (A2) el coeficiente de ocupación máximo permitido puede ser 0,80 (§ 19 (4) 3 Ordenanza de Uso del Suelo).

Interpreto “Solo dentro de las superficies edificables del terreno (límites de construcción)” como que es posible usar una parte de la ventana de construcción destinada a la casa para el garaje. Pero “..siempre sobre las superficies indicadas para ello en el plano de situación” lo interpreto nuevamente como que un garaje solo es posible en la parte destinada para el garaje en el plano, lo que sería un criterio eliminatorio para nosotros.

Solo tener contestadas estas dos preguntas nos ayudaría a decidir si seguimos ocupándonos del tema de la construcción nueva o nos centramos en propiedades existentes.

Pero vosotros podéis presentar la solicitud. Si luego se produce una asignación, por lo general se puede reservar el terreno para revisar la financiación necesaria con el banco y la planificación de la construcción con el arquitecto. Si luego no corresponde a vuestros deseos, siempre se puede desistir de la compra.

Hola Annadks,

in jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesen Flächen zulässig“ deute ich aber wiederrum, dass eine Garage nur auf dem für die Garage eingezeichnetem Teil möglich ist, was ja bereits ein k.o. Kriterium für uns wäre.

Las superficies señaladas suelen ser solo ejemplos de cómo se puede construir.
Como los garajes son edificios, solo pueden construirse dentro del área edificable (si está determinada). La distancia permitida hasta la línea de propiedad está establecida por la ordenanza de construcción estatal.
Respecto a los techos: en Baja Sajonia es así que los voladizos menores a 50 cm no se cuentan como superficie edificable, pero todo lo que sobrepase sí. No sé cómo es en Baden-Wurtemberg.

Kann ich in etwa davon ausgehen dass ~160qm Wohnfläche bei 220qm Grundfläche möglich sind?

A groso modo puede ser correcto, pero depende de qué tan gruesos sean los muros exteriores así como de cuántas pequeñas habitaciones queráis delimitar con muros.
No es obligatorio aprovechar toda la ocupación máxima del terreno :)

En principio, no solo existe la posibilidad de poner un garaje lateralmente a la casa, sino también para un terreno más profundo y estrecho, el garaje puede adelantarse o incluso rotarse 90 grados, de modo que se forme un patio delantero.
Aunque acabo de leer:

und jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesenen Flächen zulässig.

... y esta "y" indica la ubicación. Así lo interpreto.

Deberíais presentar la solicitud y mientras tanto pensar por qué queréis construir una casa: ¿Queréis elevar vuestro nivel de vida o facilitar el hobby de tu marido? Una cuestión relacionada con mecánica probablemente esté prohibida de todas formas en una zona de nueva construcción, deberíais estudiar bien el plan urbanístico :)
Mi consejo: id a la oficina de urbanismo y hablad con algún empleado. Ellos pueden responderos la mayoría de las preguntas específicas sobre esta zona de nueva construcción o vuestro municipio rápida y sin burocracia.

Habe aber die Befürchtung dass ein Hausbau nur mit vielen Kompromissen möglich sein wird bzw. wir unsere Wünsche überhaupt nicht umgesetzt bekommen. Dann würde wir nämlich lieber von dem Wunsch ablassen und nach Bestandsimmobilien suchen.

Las viviendas de segunda mano implican aún más compromisos. No solo se trata del edificio anexo, sino del diseño del interior que no encaja, los desagradables azulejos antiguos así como el retraso en la renovación y los costos operativos elevados correspondientes.
Pero: toda la vida está llena de compromisos – y la mayoría vive bastante bien con su pareja ;)