Pregunta sobre la financiación de inmuebles existentes

Hola,

Después de buscar un poco aquí en el foro, he decidido contaros directamente mi situación.

Nosotros, mi esposa y yo, podemos comprar la casa de los padres de su padre, o disolver la comunidad de herederos.

El inmueble del que se trata es una casa unifamiliar de 190 m² de superficie habitable, construida en 1926, con necesidad de renovación pendiente. Un granero en buen estado donde se guardan los utensilios de viticultura. Unido a este granero hay un apartamento en el antiguo almacen de frutas. Construido aproximadamente en 1970, 70 m² de superficie habitable, sin necesidad urgente de renovación.
Todo esto en una parcela de 2000 m² (20x100 m), de los cuales 800 m² son suelo urbano (170 euros/m²) y el resto terreno de jardín.

El valor estimado de la propiedad hace algunos años fue de 210.000 euros.

Si tenemos suerte, podremos adquirir todo por 120.000 euros.

El alcance de la renovación será de unos 120.000 euros (calefacción, electricidad, agua, aislamiento y ampliación del tejado, sustitución total de ventanas, posiblemente aislamiento exterior, pequeña modificación del plano) Aunque ningún arquitecto ha realizado aún este presupuesto. Esto está pendiente después de la reunión con el banco y la próxima con la comunidad de herederos. Algunos trabajos también se realizarán por nosotros mismos.

Entonces, estas son las partidas:
120.000 euros casa y terreno
120.000 euros renovación prevista
20.000 crédito existente
15.000 cocina nueva

Hacen un total de 275.000 euros de necesidad de financiación

No disponemos de capital propio. Solo la diferencia entre el precio de compra y el valor del inmueble y un contrato de ahorro para vivienda con 50.000 euros parcialmente ahorrados y aún 5 años hasta su adjudicación.

Además, se recibirían fondos KfW de 50.000 euros más una posible participación en el crédito para los costes de renovación si se cumplen los requisitos.

Posible reembolso mensual de 1000 euros (500 euros crédito existente + 500 euros alquiler actual sin calefacción). Pero solo queremos usar 800 euros para dejar 200 euros mensuales adicionales para reservas. Todo esto con pagos especiales, si mi esposa vuelve a trabajar.

¿Esto suena a "factible" o a "castillo en el aire"?

Una construcción nueva sería para nosotros todavía más cara, por eso la decisión por una propiedad existente. Además, está el factor emocional, ya que la finca no se venderá ni se dejará deteriorar.

Saludos, Sven

275K sin capital propio con 800 al mes me suena ahora, de entrada, a castillo en el aire. Pero quizás todavía se encuentre algún experto en financiación aquí en el foro que pueda decir lo contrario.

El valor del inmueble sin renovación es de 210000, de los cuales solo necesitamos 120000 para la casa en sí. Los 120000 de costos de renovación son en parte también un aumento de valor o una restauración de valor. Por eso no es completamente sin capital propio. ¿O estoy equivocado?

También sospecho que es un castillo en el aire.

Sin embargo, aún quedan algunas preguntas:
1. ¿Por qué consigues la casa por 120.000 € en lugar de 210.000 €?
Si ya posees una parte, eso podría ser el capital propio; de lo contrario, no creo que el banco lo considere como capital propio.
2. Los costos de renovación no tienen que aumentar necesariamente el valor. La pregunta es, ¿cuánto vale la casa después de la renovación?
3. ¿Qué tipo de cuota de crédito mensual de 500 €? ¿Entonces el crédito estaría pagado?
4. Olvidas los costos adicionales en la compra (impuesto de transferencia de propiedad y costos notariales).
5. En tu caso, la cocina probablemente no debería incluirse en la financiación.

Entonces, la propiedad ha sido valorada en 210000 euros y pertenece a una comunidad hereditaria compuesta por mi suegro y sus dos hermanos. Si el objeto permanece en la familia, se acordó una suma de más de 180000, que se tomará como base. Los hermanos deberían ser pagados con 60000 euros cada uno. Queda de la siguiente manera: mi suegro recibe de nosotros los 120000 para pagar a sus hermanos. Los costos notariales necesarios allí los asume él. Luego, el objeto nos será transferido mediante donación. Estos costos notariales los asumimos nosotros, pero no se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Esto supone para el objeto 90000 de capital propio o una proporción de préstamo del 57%.

Los 90000 de capital propio se deben calcular contra los 100000 a 120000 costos de renovación. Dado que la propiedad después de la renovación tiene un valor mínimo de 280000, incluso estaría completamente cubierta. Sin embargo, de los costos de renovación esperados aún se deben deducir los trabajos propios. Pero, como se dijo, aún no se ha contratado a un arquitecto ni se tienen ofertas de los oficios, no puedo dar cifras definitivas sobre la magnitud real de los trabajos propios a considerar. Pero se puede asumir un ahorro de 20000 euros que conseguiremos con los trabajos propios (aislamiento de techo y ampliación, instalaciones sanitarias, colocación de azulejos y trabajos de suelo, tendido de líneas eléctricas, desmontaje y montaje de ventanas).

El crédito vigente es el indicado en el cálculo anterior. Intentaría incluir esa suma pendiente en la financiación inmobiliaria.

Con eso desaparecería la cuota actual de 500 euros mensuales, que luego se sumaría a los 500 euros de pago de alquiler que también dejarán de pagarse. Así llego a los 1000 mensuales.

Esta suma está calculada solo con mis ingresos, ya que mi esposa no trabaja por nuestro hijo de 2 meses. La propiedad es interesante para nosotros también por eso, ya que mi esposa puede convertir una habitación en un salón de peluquería y así trabajar desde casa. Los ingresos que se generen aquí también se incluirían como amortización extraordinaria. Pero puedo calcular y contar solo con los 1000 euros mensuales.

El valor del inmueble sin renovación es de 210000, pero solo necesitamos 120000 para la casa en sí. Los 120000 de costos de renovación en parte también aumentan el valor o lo restauran. Por eso no es del todo sin capital propio. ¿O estoy tan equivocado?

Creo que nos hemos entendido mal. Hablaste de una necesidad de financiamiento de 275K. Esta suma no es viable con una cuota mensual posible de 800 EUR.
Incluso con una tasa de interés supuesta del 2,5% (que probablemente no consigas) y un plazo de 30 años, llegarías a casi 1100 EUR al mes si quieres amortizar hasta quedar sin deuda restante.
Por supuesto, se puede ajustar un poco con menos amortización regular, posibles amortizaciones extraordinarias, etc., etc.
Pero no creo en préstamos donde al final del plazo quede una gran deuda residual. Al contrario, los considero más bien irresponsables...