llevamos tiempo buscando un para construir una casa unifamiliar.
nos gustaría preferiblemente quedarnos en nuestro municipio
Ese también es siempre mi consejo. Enfócate en el municipio favorito (o en localidades vecinas dentro del mismo distrito escolar), sin formar círculos concéntricos alrededor. Si no hay éxito en la búsqueda o es insatisfactorio, cambia la táctica, pero no el foco.
aquí hay muchas parcelas vacantes en manos privadas, para las cuales he elaborado una lista con dirección, tamaño, valor catastral y precio según el valor catastral del suelo.
Con eso les das a los lectores un buen ejemplo de una táctica que pronto cambiarás por ineficaz.
Soy consciente de que la mayoría ve sus parcelas como inversión de capital, etc. El mercado aquí está tenso (Hesse Central), por lo que el precio debe “hablar” o ser lo suficientemente atractivo.
¿Pueden, basándose en su experiencia, estimar aproximadamente cómo presentar una oferta razonable? ¿En qué hay que fijarse en la llamada para no ser rechazado de inmediato?
Primero hablas de un valor de referencia, que (si acaso) solo se puede usar en mercados equilibrados. En un mercado de vendedores siempre se pagará más, y en un mercado de compradores menos. Luego mencionas un mercado tenso, es decir, uno en el que deberás ofrecer ciertamente más que este “promedio para aficionados a la estadística”. Ofrezco encantado un coaching para el éxito en la búsqueda inmobiliaria, pero no en consultas públicas. Siempre te rechazarán si contactas como un “gusano sin invitación”.
como ejemplo: urbanización de nueva construcción de 5 años, 700 m², valor catastral 330 €/m², valor según valor catastral 231.000 € (en ese entonces se pagaron 240 €/m² al municipio)
Eso indica un gobierno municipal extremadamente dormido si un caso así siquiera puede ocurrir. Venta cercana al valor de referencia sin obligación de construir, no lo puedo creer. Y definitivamente no es un terreno accesible para un principiante. Además, comparto las dudas sobre si recibirás los datos de contacto de los propietarios. Esa carta blanca la guarda cada uno en su propia caja fuerte.
Un municipio que deja la elaboración de catastros de parcelas vacantes a los interesados claramente no está motivado para resolver parcelas vacantes. En ese caso, por excepción, yo preferiría las localidades vecinas, y una que actúe de forma más actual.
Piensa qué podrías ofrecer al propietario de tu futuro terreno además de dinero. Así podrás al menos ablandar a vendedores potenciales que estén abiertos (y solo aún no lo saben).
En círculos cerrados a los que se quiere permanecer cerrado no entrarás ni siquiera con maletas llenas de dinero.