Financiamiento para compra Casa unifamiliar 120 m² / Evaluación de viabilidad

Hola,
mi pareja y yo hemos encontrado un objeto que nos conviene. Adjunto he incluido nuestro desglose de costos para verificar si es factible. Al final hay una tabla con el desglose de costos.

Generalidades sobre ustedes:

[*]¿Quiénes son? Pareja (aún) no casada
[*]¿Qué edad tienen? Ella 27 / Él 28
[*]¿Tienen hijos? No
[*]¿Tienen planes de tener hijos? Sí, en 2-3 años
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Ella empleada de comercio / Él funcionario público
[*]¿Están empleados? Ella empleada / Él servicio público
[*]¿Cuántas horas trabajan? Ella 30 h/semana / Él 40 h/semana

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)? Ella 1800€ netos más 13º sueldo / Él 2800€ netos más 13º sueldo
[*]¿Ingresos por alquiler? Vivienda en propiedad 100€ (tras cuota del crédito / deuda remanente: 100.000€)
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 55.000€
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto casa? 50.000€

Situación de gastos:
Los gastos ya incluidos en otras posiciones pueden omitirse. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse según se desee. Por favor, recuerden indicar todos los costos mensualmente, aunque ocurran solo una vez al año.

Costos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual: 500,00€
[*]Alquiler con todos los gastos actual: 650,00€
[*]Electricidad: 50,00€
[*]Gas: incluido en el alquiler con todos los gastos
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles: incluido en el alquiler con todos los gastos
[*]Teléfono, internet, telefonía móvil: 65,00€

Generalidades sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 700 m²
[*]¿Cuáles son las dimensiones?
[*]¿Cuál es el valor base del suelo?
[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? Edificio antiguo año 1990
[*]¿Garajes? 1
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil): 120 m² superficie habitable ; 140 m² superficie útil

Costos de construcción o compra:

[*]Costos de compra: 430.000€
[*]Costos adicionales de adquisición: 40.000€
[*]Costos de renovación y/o saneamiento: 10.000€
[*]Costos totales: 470.000€

Otros costos:

[*]Costos de cocina: -
[*]Muebles, lámparas, decoración: -
[*]Otros “que no sean costos de adquisición, adquisición adicionales, construcción o costos adicionales de construcción”: -

Resumen de costos:

[*]Costos totales: 470.000€
[*]Capital propio deducible: 50.000€
[*]Monto de financiación: 420.000€

Datos necesarios del crédito:
(en caso de varios componentes, indicarlos para todos; en caso de varias variantes, por favor delimitar claramente):

[*]Monto del crédito: 420.000€
[*]Deuda restante al final del periodo fijo de interés: periodo fijo de interés hasta el final del plazo
[*]Plazo total ficticio hasta la amortización completa: 30 años
[*]Cuota mensual: 1.550,00€
[*]¿Pago extraordinario posible? Ilimitado
[*]¿Cambio de cuota de amortización posible? (Indicar condiciones como número, rango de cuota de amortización): No

Ingresos			Ingresos			Total ingresos
Sueldo:	2.800,00 €		Sueldo:	1.800,00 €
Ingresos por alquiler	780,00 €
Total ingresos	3.580,00 €		Total ingresos	1.800,00 €		5.380,00 €
Gastos			Gastos
Seguros			Seguros
Seguro privado de salud	260,00 €
Seguro de accidentes	12,00 €
Seguro de responsabilidad civil	9,00 €
Seguro de protección jurídica	13,00 €
Coche	27,00 €		Coche	20,00 €
Total seguros	321,00 €		Total seguros	20,00 €
Coche 1			Coche 2
Impuestos	18,00 €		Impuestos	10,00 €
Combustible	300,00 €		Combustible	100,00 €
Reparaciones/Mantenimiento	150,00 €		Reparaciones/Mantenimiento	150,00 €
Total coche 1	468,00 €		Total coche 2	260,00 €
Vivienda en propiedad			-
Crédito	505,00 €
Costos adicionales	310,00 €
Impuesto sobre bienes inmuebles	16,00 €
Reservas	50,00 €
Seguro de vida	9,00 €
Total vivienda en propiedad	890,00 €
Costos de subsistencia
Alimentos	800,00 €
Ocio	200,00 €
Contratos móviles (2x)	30,00 €
Ropa	50,00 €
-
-
-
-
Total costos de subsistencia	1.080,00 €
Casa unifamiliar
Crédito	1.550,00 €
Electricidad	50,00 €
Calefacción/Agua caliente	50,00 €
Recolección de basura	7,00 €
Mantenimiento de calefacción	30,00 €
Mantenimiento de chimenea	10,00 €
Impuesto sobre bienes inmuebles	30,00 €
GEZ (tasa de radiodifusión)	19,00 €
Agua/alcantarillado	40,00 €
Limpieza de calles/aceras	20,00 €
Internet	35,00 €
Seguros	30,00 €
Reservas para mantenimiento	150,00 €
Total casa unifamiliar	2.021,00 €
Total gastos	5.060,00 €
Disponible libre	320		más ahorro:	500,00 €

Sinceramente, ni siquiera he mirado las cifras que me habéis enviado. 4.600 € netos para un préstamo de T€ 420 no es una relación sobre la que valga la pena reflexionar. Tomad un periodo largo de tipo fijo, por favor 40 años de duración (eso son aproximadamente un 2% de amortización) con opción de amortización extraordinaria y sed felices con la casa.

Según tu cálculo parece factible. Los gastos adicionales de la casa, sobre todo de electricidad y calefacción, me parecen un poco bajos. Eso puede ser fácilmente 100€ más. Sobre todo con el aumento de los precios de la energía.
Si vienen niños podría volverse ajustado. Pero hasta entonces quizás tu salario también haya subido un poco.
¿Estás seguro de que 10000€ de costos de renovación son suficientes?
¿Pueden mudarse a la casa sin renovaciones mayores?
Con el año de construcción quizá a uno le guste hacer el baño nuevo o poner una cocina nueva. Siempre y cuando eso no se haya hecho ya en los últimos años.
Cuando uno se muda de un apartamento a una casa, también suele necesitar muebles nuevos, lámparas, etc.

Para ser honesto, ni siquiera he mirado las cifras que me habéis dado. 4.600€ netos para un préstamo de 420.000€ no es una relación que valga la pena considerar. Tomad un plazo de interés fijo largo, por favor 40 años de duración (eso es alrededor del 2% de amortización) con opción de amortización anticipada y disfrutad de la casa.

Voy a hacer de aguafiestas: 4.600€ hasta que llegue el niño. ¿Y luego? ¿Permiso de paternidad/maternidad, después seguir con 30h/semana o menos?
Haced los cálculos para ver cómo sería durante el permiso parental...

: Sí, eso es cierto, deberíamos contar con 100-200 € más por mes. Sí, para entonces el salario será significativamente mayor, calculo un aumento de aproximadamente 400-500 €. Al mismo tiempo, desaparecerán los costos de combustible de 300 € y el segundo coche.

Sí, podemos mudarnos sin renovaciones mayores, solo se deben realizar un nuevo piso y trabajos de pintura. La mayoría de los muebles ya están disponibles, el resto se irá consiguiendo poco a poco :)

: En ese momento, por un lado, desaparecerán 300 € de gastos de combustible y el segundo coche. Al mismo tiempo, debería ganar 400-500 € más para entonces. Después, se seguirá trabajando 30 horas, lo que se puede organizar bien debido a nuestros horarios laborales.

Buenas noches,

entonces, en cuanto a ingresos, todavía está bien...

actualmente veo varios puntos críticos aquí:
financiamiento agotado (capital propio: 50.000 €, pero la mayor parte se destina a los costos adicionales de compra 40.000 €)
por lo tanto, están más bien por encima del 95 % de financiamiento.
Con un financiamiento del 95 %, actualmente se calcula alrededor del 2,00 % de interés a 10 años, con KfW probablemente se llegue al 1,70 %.
Un compromiso de interés a largo plazo, es decir, 20 años o más, y ya están en 2,50 % o más... si a esto se suma un 2 % de amortización, la cuota sería de 1.575 €
(¡todavía encaja en el presupuesto familiar!)

Ustedes indicaron arriba:
el cambio de amortización no es importante... personalmente no estoy de acuerdo.

El ingreso total de su hogar, incluido el alquiler que reciben, es actualmente: 5.380 €
si llega un niño = se pierden primero 1800 €, se suman 219 € de asignación por hijo; además alrededor de 1200 € por 12 meses de la prestación por maternidad
en total: los ingresos bajan de 5.380 € a 4.999 € (¡es decir, 400 € menos al mes!)
a cambio tienen un niño, que cuesta mucho más (equipamiento inicial, pañales, ropa y demás...) por lo que se debería calcular con 300-400 € de gastos mensuales.
y de repente, tienen 800 € menos al mes... es decir, ya no hay posibilidad de ahorrar... y esperemos que tengan suficientes reservas para el coche nuevo, vacaciones o si hay que hacer algo en la casa.

Claro, se puede decir: nos casamos, y con el cambio de clases impositivas se puede compensar una parte! (¡esa sería una idea!)

AQUÍ UN CONSEJO:
Cásense, para la planificación familiar la mujer pasa a la clase impositiva 3 (más NETO) y el hombre a la 5 (menos NETO) mensualmente al principio tendrán menos dinero en mano, pero se compensa con la declaración de impuestos.
Ventaja: la mujer tiene luego unos 200 € más netos al mes = entonces también 130 € más de prestación por maternidad en mano...
(tan avanzado está Alemania que se tienen que "planificar" los niños también financieramente...)

Entonces, aquí solo puedo recomendar tomar una financiación con cambio de amortización.
y quizás también un banco donde los 1550 € no sean la amortización mínima, sino quizás menos.
Personalmente no me fijaría en la mejor tasa de interés sino más bien en la flexibilidad.
Porque está bien poder contar ahora con una cuota de 1500-1600 €, pero si se pone difícil, poder reducir la cuota 200-300 € ayuda mucho...

porque en el ejemplo mencionado, la prestación por maternidad solo dura 12 meses, es decir ¿qué pasa después? La mujer tendría que trabajar al menos 20 horas a la semana o más para mantener el mismo ingreso. Entonces aquí surge la pregunta: ¿no tienen costos de cuidado (guardería, canguro) o sí? Porque entonces la mujer tiene que ganar al menos más dinero que la prestación por maternidad para compensar los costos de cuidado, el transporte al trabajo y la pérdida de la prestación por maternidad.

Se debe trabajar para vivir... no vivir para trabajar ;)