Contrato de compra de terreno para construcción - ha surgido incertidumbre

Hola a todos,

hace ya bastante tiempo que he reservado un terreno, del cual estaba prácticamente seguro al 90% de que lo iba a comprar. Sin embargo, ahora, después de finalmente recibir un borrador del contrato de compraventa, han surgido algunos obstáculos inesperados.

Sobre el terreno en sí:
Es una zona nueva de construcción con aproximadamente 30 parcelas (casi completamente planas), que aún debe ser urbanizada, situada en un antiguo cuartel (antes base aérea de Adolf, luego del ejército estadounidense). El terreno ya había sido convertido anteriormente en una zona industrial y residencial y ahora se pretende ampliar la zona residencial con este nuevo desarrollo. Lamentablemente solo he encontrado fotos de la época del ejército estadounidense, pero en ese entonces aparentemente solo era un prado.
Los terrenos se venden mediante agentes inmobiliarios (incluso antes de la urbanización).

Tuve que esperar bastante tiempo para recibir el borrador del contrato de compraventa, ya que el contrato de urbanización entre el municipio y la empresa encargada de la urbanización (=vendedor de los terrenos) se retrasó mucho.
Durante ese tiempo visité el terreno varias veces y también hablé con un vecino que lleva viviendo allí 13 años. Hasta ese momento todo estaba bien para mí.

Ahora sobre los obstáculos:
Algunos puntos me parecieron desafortunados, pero luego consulté especialmente con un abogado.

- El vendedor oficial es una empresa de Liechtenstein. Por lo tanto, tendría un acceso complicado en caso de que surgiera algún problema legal, ya que no es un país de la UE. La empresa debe depositar una fianza de 200.000 con el municipio para la urbanización. El contacto en la zona es conocido y tiene buena reputación, como también me confirmó mi abogado, aunque la empresa en sí no le es conocida. Aparte de eso, da la impresión de ser una empresa buzón :/

- Se excluye expresamente la responsabilidad por cargas históricas del terreno. Según mi abogado, esto no es habitual, salvo que se sospeche algo. Según mi agente inmobiliario, esta exclusión es habitual.
Hay un estudio del suelo con muestras de 2016. Sin embargo, solo se examinó a 50-100 m de distancia de mi parcela deseada. Se detectó una contaminación del suelo de grado Z2 y Z1.1 (para quien sepa, puedo explicar con gusto). Pero realmente esto no significa nada si no se ha examinado directamente en mi parcela, ¿verdad? Principalmente me importa no comprar un suelo contaminado. Además, se planea construir sin sótano.
En cuanto a municiones sin explotar, probablemente es difícil obtener una garantía. En 2016, durante la construcción de una carretera alternativa, se encontró una granada de lanza cohetes. Por eso no se puede descartar al 100%.
El vecino con el que hablé (a unos 100 m de mi parcela) no ha tenido problemas con el terreno o cargas históricas.

- Me aseguraron que la urbanización comenzaría a principios de 2018 y que la primera parte, donde está mi parcela, podría edificarse a mediados de 2018. Pero en el contrato solo está vagamente indicado que la urbanización debe estar finalizada dentro de 30 meses. Por lo tanto, no tengo ninguna garantía contractual de que realmente pueda construir a mediados del próximo año.
Debido al retraso en el contrato de urbanización, el inicio se pasó de mediados de 2017 a principios de 2018, y no soy muy optimista respecto a que no haya más retrasos. Esto genera incertidumbre en las conversaciones con las empresas constructoras sobre la fecha de inicio de obra.

Esos serían los puntos más importantes, además de algunos menores.
Tras consultar con mi agente inmobiliario, aparentemente ya se han vendido tres parcelas en la zona y él ha intentado explicarme los puntos y se ofreció a revisar todo con el notario. Sin embargo, el agente tiene un interés legítimo en la venta y el notario redactó el contrato, por lo que probablemente no le ve ninguna objeción.

¿Qué opinan? ¿Soy demasiado precavido o me aconsejarían alejarme?
Para mí tiene un poco la impresión de "tómalo o déjalo", ya que al comprar adelanto dinero antes de que se urbanice alguna parcela, no sé si el suelo está limpio en todo sentido y no tengo una seguridad del 100% sobre la posible fecha de inicio de obra.

De antemano, muchas gracias y que tengan un buen día :)

No. Desconfianza saludable. Al final todo está vendido, el promotor se va a las Islas Caimán, nunca se desarrollará. Los 200 mil son una broma...... el estudio del suelo podrías hacerlo tú mismo por 1000,- y luego decidir, eso sería para mí soportable, pero Liechtenstein..... eso es un refugio de bandoleros. Karsten

Ahora hacer un estudio geotécnico.

Lo de la urbanización y Lichtenstein - tú pagas el terreno y luego poco a poco la urbanización? ¿No puede pasarte que "solo" se produzca un retraso?

No, él compra un terreno no urbanizado al precio de "urbanizado" con la promesa de que se llevará a cabo la urbanización, respaldada con una garantía de 200 mil ante la municipalidad para 30 terrenos. Los representantes municipales que hacen tales contratos con empresas de Liechtenstein deben ser destituidos.

Exacto, el precio sería todo incluido, incluyendo la urbanización, a pagar por adelantado.

Lo del estudio del suelo también me lo había pensado, pero solo tiene sentido si esa es la última incertidumbre.
No entiendo por qué el municipio actúa así. Probablemente la persona detrás de esto es determinante, ya que, como he dicho, parece tener muy buena reputación por aquí. Pero al final no firmaré el contrato con esa persona, sino con la empresa de Lichtenstein.

Me sorprende también que el notario aparentemente no tenga objeciones; debería estar especialmente atento en estos casos, ¿no?

Me gustaría mucho hacerlo así, ya que después de mucho buscar finalmente encontré un terreno adecuado y ya empecé a planificar. Pero si algo sale mal, todos dicen con razón "es culpa tuya" :(

Un estudio del suelo sería útil, pero incluyendo un análisis químico. Costará más de 1000 €, probablemente entre 1300 y 1500 €. Especialmente donde ya está claro que sin duda aparecerán LAGA Z1.1 hasta Z2 allí. Justamente debido al uso anterior ya hay un poco de ruleta (por eso también está claro por qué el vendedor quiere liberarse de responsabilidades por contaminaciones antiguas, pues no puede conocer cada centímetro de tierra). Si alguna vez una máquina pesada dejó aceite limpio allí, sería un problema (o mejor dicho, costoso). Pero: el estudio del suelo podría ser complicado si no está aún urbanizado, no se ha hecho la división, etc., entonces el geólogo podría tener algunos problemas de orientación :) Pagar por adelantado me parece inusual. Para mí sería importante que con el pago también ocurra la transmisión de la propiedad. Pero eso no puede tener sentido antes de las medidas de urbanización. Aquí se pagará sólo cuando sea posible la edificabilidad. ¿Los terrenos son inusualmente baratos, es decir, que quizás los riesgos mencionados ya estén incluidos en el precio?