Propiedad de una venta judicial + renovación, evaluación

Buenas tardes estimados experimentados.

Yo, empleado de mediana edad (baja 30) con ingresos normales en trabajo por turnos 25xx - 3xxx netos, estoy considerando adquirir una propiedad en una subasta por división para disolver una comunidad hereditaria. Financieramente, quisiera utilizar el depósito de garantía como capital propio y financiar el resto a través del banco.

Se trata de una casa en un asentamiento con aproximadamente 95 m² de superficie habitable (4 habitaciones + 2 baños) en 1,5 plantas (planta baja + ático) del año 1968, con un valor de mercado estimado según peritaje de 70.000 €, el terreno es pequeño y manejable con 249 m², sin embargo, la casa necesita una renovación completa.

¿Dónde empiezo mejor…? El peritaje fue realizado en febrero de 2019 y la casa fue inspeccionada por dentro y por fuera.

Según el peritaje, no se detectaron indicios de ataque de carcoma en la casa. Tampoco se encontraron restricciones o deficiencias administrativas. No existen contratos de alquiler o arrendamiento, no hay certificado energético.

Conexiones de suministro eléctrico y agua de suministro público, así como conexión al alcantarillado. No hay contaminación conocida según el extracto catastral.

Fachada - Fachada de enlucido
Tipo de construcción - Construcción maciza
Fundaciones - Probablemente zapatas corridas
Muros de sótano - Sótano macizo
Muros exteriores - Probablemente muros de mampostería
Forjados - Forjados macizos sobre el sótano, probablemente forjado de madera sobre la planta baja
Escaleras - Macizas, escalera con revestimiento de moqueta en huella y contrahuella, escalera plegable al desván
Estructura del techo - Tejado a dos aguas sin estructuras adicionales
Cubierta - Tejas de hormigón sin malla antiviento
Ventanas - Mayormente ventanas de madera con doble acristalamiento o cristal simple, persianas enrollables con cinta
Ventanas de tejado metálicas simples
Puertas - Puerta principal de entrada metálica típica de la época con inserciones de cristal simple
Puertas interiores estándar chapadas de la época, algunas con cristal
Áreas exteriores - Instalaciones de suministro y drenaje desde la conexión a la red pública, vallado, terraza con cubierta sencilla

Paredes/techos - En las habitaciones principalmente enfoscado / papel pintado, techos enlucidos y pintados

Calefacción - Sin calefacción central, estufas individuales a gasóleo sin suministro centralizado, una habitación en planta baja y las estancias del ático sin calefacción

Agua caliente - Descentralizada mediante calentadores eléctricos, no hay suministro de agua caliente para la bañera en planta baja
Baño, suministro de agua caliente para la bañera en el ático mediante calentador de agua a combustión sólida

Instalación eléctrica - Equipamiento normal típico de la época, conexión eléctrica domiciliaria mediante poste

La perito ha determinado los siguientes atrasos en mantenimiento:

Planta baja - Baño– Bañera con desagüe defectuoso y sin calentador de agua
1 habitación sin calefacción
Ático - 2 habitaciones sin calefacción
Sótano - Humedades en muros exteriores con desprendimientos de enlucido
Revestimiento de suelo en baldosas de PVC con daños
Garaje - Fisuras considerables en paredes y suelo
Filtraciones en la zona del techo
Cubierta con placas onduladas de fibrocemento

Espero que no haya sido demasiado texto… he intentado extraer lo más importante del informe.

Creo que el punto clave es claramente la renovación y en parte mi desconcierto, dado que ninguna empresa ni asesor quiere ayudarme ni siquiera con una estimación aproximada de costes, les pido aquí su apoyo prácticamente.

Me gustaría realizar las siguientes obras de renovación en esta casa:
- Aislamiento del techo incluyendo nueva cubierta + (si es posible económicamente, instalación) de un sistema fotovoltaico + batería (pendientes del techo -> este/oeste)
- Renovación de las tuberías de agua y de las de desagüe
- Instalación de calefacción central, deseando suelo radiante por el poco espacio habitable en general.
Aquí sería posible instalar una caldera de gas, pero primero habría que instalar la conexión de gas (la disponibilidad existe)
Se desea una bomba de calor, pero no tengo ni idea de los costes
- Reemplazo de todas las ventanas por ventanas de PVC con doble acristalamiento
- Aislamiento del techo del sótano
- Renovación de la instalación eléctrica + tomas LAN & SAT en las habitaciones
- Reformas en baños PB + Ático con ducha accesible, WC y lavabo
- Suministro de agua caliente mediante calefacción central + termosolar (sería deseable)

Como estoy bastante inexperto, supongo que mi presupuesto planeado de 150.000 € para la renovación probablemente no será suficiente.
Me gustaría renunciar a aislar la fachada o secar el sótano. (El sótano no será habitado)

He subido algunas imágenes, espero que ayuden.
La casa aún está habitada, y se conoce a la residente, pero no hay posibilidad de visita y por tanto tampoco de contar con un perito/asesor.

Ya he hablado con mi banco para la financiación, dado que el tema de adjudicación y luego renovación está separado en el tiempo.
Debo señalar que posiblemente no habite la casa solo, voy a abrir una especie de piso compartido y así reducir la cuota de financiación.
Según el banco eso no es problema, porque si obtengo la adjudicación podría iniciar así la financiación de la vivienda unifamiliar y luego añadir los costes de renovación en combinación con un asesor energético y ayudas KFW a la financiación.

También quisiera aportar lo mínimo posible de capital propio (excepto el depósito de garantía), ya que el capital disponible lo quiero reservar para imprevistos; aquí habría 25.000 € disponibles inmediatamente y en caso de emergencia otros 30.000 € de fondos que sería mejor evitar tocar. Además en una casa así siempre se necesitan trabajos de pintura y suelos.

Espero no haberlos abrumado con tanto texto ni haber infringido ninguna norma.

Les agradezco su tiempo y sus consejos.

70k precio de compra y 150k de renovación en top? ¿Eso significa que en tu región no hay nada por 220k? ¿Puedes llegar a un acuerdo antes de la ZV? En principio deberías hablar con tu banco, no todas aceptan una renovación del 200% sobre el precio de compra.

Entonces, hablé por teléfono con la financiación de la construcción de mi banco principal (ING) y también proporcioné exactamente mis estimaciones con respecto a los trabajos de renovación (renovación integral). Él dijo que no habría ningún problema, ya que allí se trabaja bastante con el KFW, y también mencionó que un asesor energético sería recomendable. Por escrito no tengo nada...

Y bueno, aquí es bastante raro encontrar algo por 220k que no necesite al menos una renovación, si no una rehabilitación completa.

Este jueves iré al tribunal local a ver una subasta.

¿Puedo decirte algo honestamente? Si tienes que hacer que te hagan todo eso, se va a poner caro. Tus 150 pueden fácilmente convertirse en 200. A eso súmale 70 de adquisición más costos adicionales. La casa es interesante para artesanos. O para tipos muy despreciables que casi no hacen nada y la alquilan a rumanos o así. O para montar un burdel ahí dentro o lo que sea.

¿Puedo serte honesto sobre esto? Si tienes que hacer que alguien haga todo eso, se volverá demasiado caro. Tus 150 pueden fácilmente convertirse en 200. A eso súmale 70 de adquisición más costos adicionales.
La casa es interesante para los artesanos. O para tipos muy aprovechados, que casi no hacen nada y la alquilan a rumanos o algo así. O para montar un burdel o lo que sea.

Eso significa burdel ...

del año de construcción 1968 [...] Calefacción - sin calefacción central, estufas individuales alimentadas con petróleo sin suministro central de petróleo,

En este contexto veo

Instalación eléctrica - equipamiento típico normal de la época de construcción

realmente limitado al sistema eléctrico como máximo.

Debo señalar aquí que posiblemente no viva solo en la casa, prácticamente voy a "abrir" un piso compartido.

Ahí veo necesaria en el ático una buhardilla para un segundo baño, de lo contrario realmente será un piso compartido en el sentido comunal típico del año de construcción.

Como soy bastante torpe, estimo que mi presupuesto planeado de 150.000 € para la renovación probablemente no será suficiente.

Bajo estas circunstancias no te veo capacitado adecuadamente para el estado del objeto, para esforzarte con la "hipoteca muscular".

Me parece que abordas de forma ingenua el valor de lo que todavía puede parecer una casa en ese papel paciente. Pero tu descripción se lee más bien como que 1. después de la eliminación habrá más escombros (mezclados y por lo tanto caros de eliminar) de los que el sótano podría rellenar hasta arriba; 2. lo que quedaría sería una estructura bruta de segunda mano, cuya diferencia de precio con una estructura bruta nueva del mismo tamaño no justificará el esfuerzo por el cuidado en la demolición.

Incluso si fueras un caballero sin miedo ni culpa y ya hubieras tenido el apodo "Raboti" en la escuela: ¡olvida este proyecto kamikaze!