División de propiedades y promotor de proyectos de construcción

Hola a todos,

hace unos días contacté con un proyectista. Se ofrece un terreno con casa. El terreno debe resultar de una división. El terreno tiene más de 1800 m² y está muy céntrico, por lo que para nosotros solos sería inasequible. La idea de la empresa constructora es dividirlo en 6 pequeños terrenos de 300 m², incluidos los accesos que se asignan proporcionalmente. Neto quedan quizás 260 m². Cada uno debería ser edificable según el §34. La casa ya fue mostrada también. Medidas exteriores aprox. 7,50 por 9,50 m. No es muy grande pero para nosotros está bien. Pero seguro que hay otras normativas sobre plazas de aparcamiento, distancia de 3 m, etc. ¿O me equivoco?

¿Cómo valoráis esto? ¿Es todo tan sencillo con la división del terreno y es automáticamente suelo edificable? Se trata probablemente del jardín original de un terreno más grande. La casa vieja sigue estando en otro lugar (pero esta superficie no cuenta dentro de los 1800 m²).

¡Gracias!

¿Existe un plan de desarrollo para la zona?
Yo sé que al dividir, el coeficiente de ocupación del suelo sigue aplicándose como si fuera una sola parcela. Para 6 casas, este tendría que ser ya muy alto.

He encontrado un plan de desarrollo. Indica II plantas completas y un coeficiente de ocupación del suelo de 0,4 y un coeficiente de edificabilidad de 0,7.

Puramente calculado, serían 1800 x 0,4 = 720 / 6 = 120 m² edificables por cada parcela. Así que para una casa pequeña es bastante factible. Sin embargo, normalmente intervienen otros factores como infraestructuras, evacuación, plazas de aparcamiento, distancias y similares. Yo asumiría que la empresa constructora ha pensado sus planes basándose en las especificaciones del plan de desarrollo y posiblemente ya haya consultado (previamente) en la oficina correspondiente.

Cada uno debe entonces ser edificable conforme al §34.

He encontrado un plan de ordenación.

Pero eso se contradice. ¿Qué es lo que vale ahora? Y ¿por qué se menciona primero el parágrafo 34 si existe un plan de ordenación?

Pero seguramente también hay otras normativas sobre plazas de aparcamiento, distancia de 3 m, etc. ¿O me equivoco?

Probablemente será así, pero como no sabemos nada, tampoco sabemos nada.

Hace unos días me puse en contacto con un proyectista. Se ofrece un terreno con casa. El terreno debería surgir de una división. El terreno tiene más de 1800 m² y está muy céntrico, por lo que para nosotros solos sería inasequible. La idea de la empresa constructora es dividirlo en 6 pequeños terrenos de 300 m² cada uno, incluyendo accesos que están prorrateados. En neto quedarían tal vez 260 m². Cada uno debería poder construirse conforme al §34.

Me sorprende que el contacto haya partido de ti. El iniciador de tales proyectos suele ser un tercero, a saber, la comunidad de propietarios del terreno que aún falta dividir. 1800 m² menos un 20% de deducción por áreas comunes darían para seis parcelas de igual tamaño alrededor de 240 m² (están incluidos los aparcamientos). Un índice de ocupación del suelo de 0,4 / índice de edificabilidad de 0,7 ya es un valor bastante alto.

Cada uno debería poder construirse conforme al §34. La casa ya se mostró. Dimensiones exteriores aprox. 7,50 por 9,50 m. No muy grande, pero para nosotros está bien. Pero seguro que hay otras regulaciones respecto a plazas de aparcamiento, distancias de 3 m, etc. ¿O me equivoco?
¿Cómo valoráis esto? ¿Es todo tan sencillo con la división del terreno y se convierte automáticamente en suelo urbano? Se trataría del jardín original de un terreno más grande. La casa antigua todavía está situada en otro lugar (esa superficie no se cuenta dentro de los 1800 m²).

Pura aritmética serían 1800 x 0,4 = 720 / 6 = 120 m² edificables por parcela. Así que para una casa pequeña perfectamente posible. Pero suelen influir otros factores como infraestructuras, saneamiento, plazas de estacionamiento, distancias, y cosas similares. Yo supondría que la empresa constructora ha elaborado sus planos conforme a las directrices del plan de ordenación urbanística y posiblemente ya haya hecho alguna consulta previa en la administración.

Si interpreto bien la información (no entiendo un edificio existente "en otro lugar que no se cuenta en esta superficie"), aquí se trataría de desarrollar un terreno grande (por ejemplo, una antigua granja) bajo una limpieza no completa y que tendrá que resolverse su acceso interno mediante una calle para residentes que se cree nueva. Supongo que ya existe derecho a construir según §34. Siempre que el campus no limite con una zona con planeamiento, no es nada raro que una superficie pequeña total así quede como interior sin planificar. Sin embargo, eso no encaja muy bien con los valores dados de índice de ocupación/ índice de edificabilidad. Desde mi punto de vista, en un marco del proyecto como el descrito, casi se imponen casas pareadas, así como aparcamientos comunes / agrupados, para poder limitarse entre las casas a vías de circulación como mucho en lugar de "calles".

De cara a la reciente oleada de quiebras de promotores, cuestionaría y examinaría muy críticamente qué tan sólido está el proyecto económico del gestor del desarrollador. Busca en Google (también actualmente presente en el foro) con el término "Graf Lerchenfeld Quartier" (que sin embargo es considerablemente más grande y también requirió un plan de ordenación). Cuéntanos (¡sin enlaces!) dónde se puede encontrar más información sobre el proyecto o al menos sobre el proyectista.