Proceso de las mediciones en Baja Sajonia

Hola a todos,
me he dado cuenta de que aquí aparecen una y otra vez preguntas sobre el tema de la(s) medición(es), por eso quería resumir un poco el tema.

De antemano: ¡Todos los datos se refieren a Baja Sajonia! Como la medición es competencia de los estados federados, en otros estados federados se aplican otras normas y regulaciones.

Primero que todo, hay que distinguir entre mediciones de ingeniería y mediciones oficiales. Las mediciones técnicas pueden ser realizadas por cualquier oficina de topografía. Las mediciones oficiales (parcelaciones, mediciones de edificios (¡no replanteos!) etc.) deben ser realizadas por un ingeniero topógrafo nombrado públicamente ([Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur]) o por la oficina catastral. Sin embargo, es aconsejable que todo lo realice un ingeniero topógrafo nombrado públicamente, ya que en las mediciones técnicas tal vez se pueda negociar algo en el precio. Pero esto solo es posible en mediciones técnicas. Las mediciones oficiales están sujetas a la ordenanza de costos para el levantamiento oficial ([Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen (KoVerm)]) en su versión vigente. En las mediciones técnicas aplica la HOAI.

A continuación me gustaría explicar brevemente las diferentes mediciones, ya que también aquí hay confusiones frecuentes.

Mediciones técnicas:

Levantamientos topográficos/planos de alturas:
Aquí tomamos previamente todos los elementos relevantes (arquetas, sumideros, bordes de calzada, alturas del terreno, etc.) y dibujamos un plano para el arquitecto o arquitecta para la planificación del proyecto de construcción.

Replanteos: Aquí hay que distinguir entre dos tipos: replanteo bruto y replanteo fino.

Replanteo bruto: Aquí se transfiere "de manera aproximada" (2-3 cm) la ubicación del edificio planeado a la realidad con estacas de madera para los trabajos de tierra venideros. Además, si fuera necesario, se debe determinar el límite para el posterior replanteo fino. Sobre la determinación de límites hablaré más adelante.

Replanteo fino: Aquí se transfiere la ubicación del edificio de manera precisa (1-2 mm) a los llamados encofrados de referencia. Esto se hace normalmente con un tornillo o un clavo. Este suele asegurarse con pintura para evitar un desplazamiento no autorizado (ya ha sucedido todo tipo de cosas :mad:). No os enfadéis si a veces tarda 5 minutos más. Las empresas constructoras suelen intentar culpar a los topógrafos, aunque estos no han cometido ningún error. Por ello, estamos acostumbrados a revisar y documentar todo una, dos y hasta tres veces porque, en última instancia, también puede llegar a los tribunales.
Sobre los precios para los replanteos: replanteo bruto aproximadamente 200-300 € y replanteo fino aproximadamente 550-650 €.
SÍ, es mucho dinero pero: el proyecto de construcción debe ser calculado, replanteado y el replanteo debe ser revisado nuevamente. Además, nosotros asumimos la responsabilidad por el replanteo. Asumimos siempre un riesgo, aunque con ello ganamos parte de nuestro dinero. También queremos que quede algo para nosotros ;).

Estas son las mediciones técnicas relevantes para un proyecto de construcción. Ahora pasamos a la parte oficial:

Divisiones de parcelas: Aquí también hay dos tipos:

La parcelación ([Zerlegung]): Supongamos que queréis construir detrás/al lado de vuestros padres. Casi nadie puede financiar la construcción completa con propios medios. Como no queréis cargar la parcela de vuestros padres con una hipoteca, necesitáis una parcela propia. Atención: ¡parcela ([Flurstück]) no es igual que propiedad! Como vuestros padres probablemente hayan construido hace ya algún tiempo, el catastro probablemente no esté actualizado en ese lugar. Por ello, para poder parcelar el terreno, debemos determinar el límite conforme a las normativas catastrales. Es decir, restauramos el límite antiguo según la documentación existente de medición y lo verificamos. Si todo está bien, se pueden marcar los nuevos puntos límite. No os asombréis, esto puede durar un día. Unos días después de la medición, vosotros y vuestros vecinos cuya parcela limita con el nuevo límite recibiréis correo de la oficina de medición: la notificación para la cita de delimitación. Normalmente, el ingeniero topógrafo nombrado públicamente o el funcionario acuden a vuestra nueva parcela y os muestran el nuevo límite. Luego recibiréis una renuncia al recurso legal que vosotros y vuestros vecinos podéis firmar, lo que agiliza el procedimiento administrativo. Si alguno de los vecinos o vosotros no podéis estar presentes, vosotros o vuestros vecinos recibiréis otro correo: la notificación. Aquí también se adjunta una renuncia al recurso legal que vosotros o vuestros vecinos podéis firmar. Sin embargo, solo debe firmarse una vez. Si vuestros vecinos no quieren firmar, lo siento mucho, mala suerte. Desde la recepción comienza un plazo de 30 días. Este solo puede acortarse mediante la firma. En la renuncia al recurso legal se declara que no se interpondrán objeciones contra la medición. Cuando termina el plazo, entregamos la medición a la oficina catastral para la incorporación al catastro de bienes inmuebles ([Liegenschaftskataster]). Esto tarda otros aproximadamente 14 días. Entonces vuestra parcela es jurídicamente válida en el catastro de bienes inmuebles y puede ser transferida.

La segregación ([Sonderung]): Básicamente como una parcelación, pero sin trabajos locales. Y más barata. Sin embargo, no siempre aplicable. En la segregación los límites deben estar correctamente medidos y negociados.

Medición de edificios: Una vez que vuestra casa está terminada, debe ser medida para el mapa de bienes inmuebles. Lo que a primera vista parece un negocio para ganar dinero tiene varias razones: para que bomberos/servicio de urgencias/policía sepan adónde ir; Google Maps; planificación urbana y otras más.

Bueno, ya está terminado el tocho :). Si tenéis más preguntas, escribidlas con gusto bajo esta publicación e intentaré responderlas.

Niels

Muchas gracias por esta contribución, justo estaba buscando algo casi exactamente igual -- sin embargo para NRW. ¿Alguien sabe si allí se aplica lo mismo? Sobre "Levantamientos topográficos/planes de altura" tengo la siguiente pregunta: Probablemente esta sea la única medición que debe realizarse antes de la solicitud de construcción (como base para el arquitecto). Si construyo en un edificio existente (el edificio de la izquierda permanece, el edificio del centro se va a demoler y reemplazar, el edificio de la derecha permanece) entonces supongo que aquí se sumaría el "plan de estado actual" de todos estos edificios (puntos extremos, alturas de aleros y cumbreras), ¿correcto? Pregunto porque quiero formular la solicitud de costos en las oficinas de topografía lo más claramente posible.

Tengo una pregunta sobre la medición de edificios. Los costos se calculan según la ordenanza de costos para la medición oficial. Esta prevé una graduación de la siguiente manera:
hasta 300.000 € valor de construcción 1034,56 € costos totales para medición e inscripción en el catastro
hasta 600.000 € valor de construcción 1910,08 € costos totales para medición e inscripción en el catastro

¿Qué se incluye exactamente en el valor de construcción y en qué medida debe demostrarse el valor indicado o quién lo verifica y cómo?

Hola, disculpa por la respuesta tardía. Los últimos días he tenido mucho trabajo.

¿Qué se incluye exactamente en el valor de fabricación?

En el valor de fabricación se incluye lo que costó la casa con los edificios auxiliares incluyendo el trabajo propio. El terreno NO se incluye.

¿En qué medida debe justificarse el valor indicado y quién lo verifica y cómo?

Si el LGLN te ha pedido que midas tu edificio, debes indicar el valor al hacer el encargo. En la mayoría de los casos se indica el valor correcto. Si nos parece que el valor es demasiado bajo, calculamos el valor con ayuda de valores oficiales. Los valores pueden consultarse. Solo busca en Google "Precio índice Baja Sajonia". Debería haber una publicación en el Boletín Ministerial de Baja Sajonia. Si el valor es muy diferente (a partir de aprox. 30.000€) al indicado, ajustamos el valor y, si es necesario, lo clasificamos en la siguiente categoría.

Espero haber podido responder tus preguntas. Si tienes más preguntas, no dudes en contactarme.

Niels

Muchas gracias por el detallado aporte. Tengo una pregunta específica de Niedersachsen: ¿qué costos debo asumir y qué opciones tengo si quiero realizar una [Grenzfeststellung] de mi propiedad (con construcción)?

El terreno ha tenido construcciones por más de 60 años, pero no he encontrado mojones. También hay una esquina donde se utiliza algo de terreno público. Antes de realizar obras en el futuro o de poner una nueva cerca/seto, necesito una posición correcta del terreno.

El terreno necesita 7 mojones. Según entiendo la información disponible hasta ahora, a través de la oficina del catastro los costos pueden ascender a varios miles de euros. ¿Lo he entendido bien o, por ejemplo, un [öffentlich bestellter Vermessungsingenieur] podría hacerlo más barato?

Hola,
En primer lugar, la determinación de límites es una medición oficial. Eso significa que está sujeta a la ordenanza de costos del Catastro Oficial (KoVerm). Por eso, al principio no se puede hacer nada con el precio. Si acaso consigues un ingeniero topógrafo público amable con el cliente, podría intentar reducir el número de puntos límite a determinar, siempre que los puntos se encuentren y estos estén desviados/incorrectos, centralizándolos dentro del marco de la determinación de límites. Pero intervienen muchos factores. Aquí sería demasiado explicarlo.

Otra posibilidad sería: mencionaste que el terreno está construido. Si fueras a construir de nuevo, podría existir la posibilidad de reducir los costos de las mediciones técnicas necesarias (especialmente en la gran determinación de límites previa).

Evaluación realista: No te llevarás la determinación de límites por menos de 3.000€. Si pudieras enviarme el valor de referencia del suelo, podría darte una valoración más precisa.

Niels