Procedimiento para la compra de un terreno - ¿qué se debe verificar previamente?

¡Hola querida comunidad del foro!

Actualmente estamos buscando una casa/terreno y hemos puesto la vista en una propiedad concreta.
Se trata de una pequeña casa con sótano de los años 60. Como se encuentra en mal estado y sería demasiado pequeña para una familia, en nuestro caso implicaría una demolición.

Sin embargo, como todavía estamos al principio, nos surge la pregunta de qué temas deberían abordarse antes de presentar una oferta de compra.
Ya hemos recopilado los siguientes puntos:

1) Plan de ordenación urbanística:
Ya lo hemos leído y estamos al tanto de las normativas (especialmente el coeficiente de ocupación del suelo, el coeficiente de edificabilidad y el número de plantas). Solo no entendemos del todo el siguiente pasaje: "Las plazas de aparcamiento y los accesos a garajes recién creados deben estar pavimentados con material ligado a base de agua." ¿Significa esto que no están permitidos los estacionamientos completamente adoquinados? ¿Se permitiría al menos pavimentar solo esas "tiras" donde ruedan las ruedas o realmente debe ser un suelo compactado de piedra/mineral?

2) Nota simple / cargas registrales:
En general se recomienda echar un vistazo al registro de la propiedad y al registro de cargas. En nuestra investigación descubrimos que se debe tener un interés legítimo para solicitar extractos, y el simple interés en comprar generalmente no es suficiente (debe existir un poder del propietario). Entonces nos preguntamos cómo funciona normalmente esto: ¿el propietario proporciona los extractos a los interesados en comprar? ¿Solo se puede consultar en la notaría? (aunque entonces ya sería demasiado tarde porque uno ya habría presentado una oferta de compra).

3) Informe geotécnico / cargas ambientales:
En ocasiones se recomienda realizar un informe geotécnico ANTES de comprar el terreno.
Nos planteamos si esto es realmente factible en la práctica: el propietario tendría que permitirnos el acceso al terreno y tendríamos que adelantar más de 1000 € antes de presentar una primera oferta de compra sin saber si siquiera obtendremos el terreno.
Además, ¿tiene sentido hacer un informe geotécnico antes en un terreno ya edificado y con sótano? (siempre hay sorpresas, pero aquí deberían ser limitadas, ¿no?)
Hasta ahora pensábamos que el informe geotécnico se realiza una vez que ya se posee el terreno y se está por empezar la construcción de un posible sótano.

4) Financiación
La financiación será completamente con capital propio.

¡Sería de gran ayuda recibir comentarios sobre los puntos anteriores! O también cualquier otro punto que aún no hayamos considerado.

Gracias y mucha suerte
Häuslebauer3

Tú como comprador debes llegar a un acuerdo con el vendedor sobre un contrato de compraventa, cuyo contenido puedes determinar libremente.
El notario luego lo formaliza en un contrato legalmente correcto.
Las condiciones de una posible compra las determinas tú, el vendedor debe estar de acuerdo, por supuesto. Es cuestión de negociación.

Un extracto del registro de la propiedad no es necesariamente necesario para ti al principio. Yo solicitaría información por escrito al vendedor. Antes de la firma del contrato, el notario de todas formas verifica el registro de la propiedad, tienen acceso en línea.

Contractualmente, el registro de la propiedad debe estar limpio, las posibles cargas reales serán canceladas o asumidas por ti.
El vendedor también debe informarte sobre derechos de servidumbre u otras cargas que reduzcan el precio de compra.

Yo siempre incluiría una cláusula, o siempre lo he hecho, de que todas las cargas y costos deben ser asumidos por el vendedor hasta el día del cambio de propiedad. Porque si llegan reclamaciones retroactivas del municipio, por ejemplo, costes de urbanización, etc., el vendedor debe pagarlas. Aquí en Turingia se cobraron contribuciones a las calles ¡después de 20 años! Sin una cláusula así, tú acabarías pagando eso.

Te aconsejaría contactar a todos los proveedores y al municipio para averiguar el estado actual y si hay obras planificadas para los próximos años. Agua, aguas residuales, energía, telecomunicaciones, renovación de calles, así como obras planificadas en el entorno de tu propiedad. Y hoy también se debería preguntar por el suministro de calefacción previsto.
¿Habrá en el futuro una conexión obligatoria y uso para calefacción urbana, calefacción local, etc.?

Hoy tienes un terreno con la mejor vista y mañana un bloque de hormigón frente a la ventana de tu sala.

Tal vez también buscar y aclarar los puntos fronterizos antes de la compra. Si desaparecieron puede que tengas que hacer medir la propiedad. Deberían estar presentes y si no, el vendedor debe proporcionarlos. Por supuesto, verificar los límites.

Se puede consultar y comprobar el registro de contaminaciones.

Los suelos contaminados y las áreas sospechosas están listados en los registros correspondientes, es decir, en el catastro de suelos contaminados de las autoridades competentes.

El estado actual te es conocido. Siempre he comprobado cómo estará la situación en 5 a 10 años.
A veces también a más largo plazo. ¿Surgen en los próximos años costes inesperados o cosas desagradables?

En mi pueblo vecino actualmente se están construyendo y conectando las canalizaciones de aguas residuales a las casas. Muchos tienen terrenos grandes.
A los propietarios les pueden llegar rápidamente costes de conexión de 30.000 a 60.000. Es mala suerte si tienes una casa antigua con un terreno grande y eres jubilado.

¿Eso significa que no se permiten estacionamientos completamente pavimentados?

Así lo entiendo. ¿Existe la posibilidad de utilizar los estacionamientos antiguos? Tal vez también se podría aprovechar como una puerta trasera trasladar los estacionamientos existentes. Pero eso podría depender de la buena voluntad del municipio.
En principio, también se pueden solicitar exenciones del plan de urbanismo. Las desviaciones menores (salientes con menor inclinación del techo, etc.) generalmente pasan. Las vías de rodadura probablemente también entren en esta categoría.

2) Nota simple / Cargas urbanísticas:

Actualmente es un mercado de compradores. Yo solicitaría al vendedor los extractos correspondientes. También se pueden hacer ofertas bajo ciertas condiciones (por ejemplo, sin cargas urbanísticas).

3) Informe del terreno / Contaminación residual:

Los estándares y regulaciones eran algo diferentes en 1960. Donde antes simplemente se construía un sótano, hoy se hace posiblemente una bañera blanca. Por lo tanto, definitivamente pediría un informe. Mejor adelantar 1000 € a tener que gastar luego inesperadamente 30.000 € por un suelo malo. Mucho mejor que adelantar el pago uno mismo es acordarlo con el vendedor. Un informe del terreno es como una revisión técnica fresca en la venta de un coche.
Hace 3 años no se hubieran podido exigir estas cosas al vendedor. Actualmente, la demanda es considerablemente menor.

[B]¿Qué costos se generan para el informe geotécnico?[/B]
Los costos para el informe geotécnico varían mucho según la región. Por ejemplo, si tomamos un terreno cerca de Berlín, podrían generarse aproximadamente los siguientes costos:

[*]Levantamiento de los afloramientos y traslado del equipo de perforación = 50 euros
[*]Perforación pequeña diagonal en las esquinas de la losa de cimentación = 150 euros*
[*]Elaboración del informe geotécnico según DIN 4020 = 170 euros

*Si las perforaciones pequeñas se realizan en las cuatro esquinas, el precio puede duplicarse.
El costo total en el ejemplo es
50 euros + 150 euros + 170 euros = 370 euros
Se añade el impuesto al valor agregado legal del 19 por ciento actual:
370 euros * 19 por ciento = 70,30 euros
370 euros + 70,30 euros = 440,30 euros
El precio total para el informe geotécnico en el ejemplo es de poco más de 440 euros. Sin embargo, pueden surgir diferencias según el proveedor y la región.

No me parece para nada tan caro ahora. Seguramente varía un poco según la región. Aun así, ese dinero estaría bien invertido.

Sí, boj. Eso es porque te has quedado atrapado con tus precios en los últimos años 80, cuando todavía era Ostmark, no EUR.
Este precio tal vez lo consiga un empresario de la construcción que solicita 200 peritajes al año al perito, pero ciertamente ningún cliente habitual. Y las personas privadas son, de hecho, clientes habituales.

Se pueden cobrar fácilmente 1.000 EUR por ese tipo de peritajes. Si es un poco menos, pues se alegran.

Disculpa, solo lo copié aquí. Esta lista está en Dr. Klein, un intermediario financiero nada desconocido, en su sitio web. Lo consideraría y debería considerar una fuente seria.

No puedo poner el enlace, cada uno puede buscarlo por su cuenta en Google.