Intercambio de prenda - ¿es posible tener dos bancos en el registro de la propiedad?

Buenos días,

tenemos una pregunta breve sobre el intercambio de garantía en el marco de la compra de una casa y estaríamos agradecidos si alguien experto nos pudiera decir algo al respecto.

Resulta que poseemos una casa con un crédito pendiente de 130.000 € (monto inicial del crédito – 220.000 €), tomado hace cuatro años, por lo que aún no está completamente amortizado (pero tampoco podríamos amortizarlo por completo). La tasa de interés entonces era solo del 1 %, por lo que desde el cambio de tasas es un crédito muy bueno. Además, la tasa está fija por un total de 15 años.

Llevamos un año buscando una casa o terreno nuevo. Este será en cualquier caso un poco más caro que el actual, porque queremos acercarnos a la ciudad. El asesor financiero nos hizo antes del cambio de tasas, a fines de 2021, un cálculo de la situación “comprar terreno y construir” basándose en una propiedad que no compramos debido a la falta de edificabilidad (por la vegetación de árboles), con financiamiento puente y crédito adicional, etc. En ese entonces deberíamos haber cancelado el crédito antiguo tras la venta de nuestra casa actual, a cambio de una penalización por cancelación anticipada. Lo que quizás en ese momento tampoco fue una buena idea y más bien respondía al deseo del asesor de obtener una comisión mayor. En ese entonces no conocíamos el intercambio de garantía como posibilidad.

Pero bueno – en aquel entonces las tasas también eran bastante similares y bajas. Ahora, que la carga de intereses está en al menos 3,5 %, por supuesto que preferiríamos mantener el crédito antiguo y trasladarlo al nuevo inmueble. Así minimizamos los costos de intereses de un crédito adicional que también necesitaremos (además del financiamiento puente), porque el valor del nuevo inmueble será mayor que el de la casa actual.

Ahora mi pregunta:

¿podemos solicitar el nuevo crédito así como el financiamiento puente en otro banco que sea más económico para nosotros que la Sparkasse, aunque el intercambio de garantía lo haga la Sparkasse? Porque entonces después del intercambio de garantía en el registro de la propiedad figurarían DOS bancos. ¿Permiten los bancos esto o no conseguiríamos un nuevo crédito en otro banco si la Sparkasse anterior también figura en el registro por el intercambio de garantía?
Es decir, ¿está uno obligado por el intercambio de garantía a tomar el crédito nuevo con el banco que realiza el intercambio? ¿O pueden figurar dos bancos en el registro de la propiedad y a ellos “no les importa”?

Datos:
valor de la casa actual 700.000 €, deuda pendiente 130.000 €, tasa de interés 1 %
casa nueva (o terreno + construcción, claro, entonces el financiamiento puente es más caro, pero a las afueras de Berlín realmente no se puede elegir mucho, el mercado sigue estando muy escaso), por ejemplo aprox. 850.000 €. La tasa de interés para costos adicionales según una asesora financiera actualmente sería para nosotros del 3,5 %.

¡Les agradezco mucho una respuesta!

Para ello varios puntos:

1.) El banco debe aprobar primero el intercambio de garantías, donde especialmente el valor de tasación juega un papel decisivo.
2.) Si el intercambio de garantías se realiza sin problemas, el banco estará naturalmente en primer lugar en el registro de la propiedad con esta suma de préstamo -> otro banco tendría que estar en segundo rango. Así que sí, es posible tener dos bancos en el registro de la propiedad, pero probablemente no se conseguirán tipos de interés atractivos. Si aun así queréis solicitar ofertas, mencionad que queréis un préstamo subordinado, ahí muchas bancos rápidamente desistirán o aumentarán significativamente el interés.

Lo más barato podría ser por lo tanto mantener el préstamo existente y tomar un préstamo adicional del mismo banco, si eso es posible. La tasa mixta resultante podría ser en conjunto más atractiva que un préstamo completamente nuevo de un banco que a primera vista parezca más barato.

En mi opinión no hay manera de evitar una conversación con el banco para examinar las diferentes opciones. Especialmente el tema del intercambio de garantías es muy individual y no existe un derecho legal (claro) al respecto, pero sobre todo en casas pequeñas puede surgir un enfoque de negociación interesante.

¡Muchas gracias por esta respuesta tan rápida y fundamentada!

Sobre 1) - el valor de la nueva casa o del terreno junto con la construcción seguramente será mayor que el valor de la casa actual, ya que queremos ir más cerca de Berlín - con el valor de la tasación se refiere a este valor de la casa, ¿correcto? El punto 1) teóricamente debería funcionar así.

Sobre 2) - muchas gracias, es una información valiosa para nosotros que el segundo banco haga pagar la subordinación con el aumento de interés. Una pena, pero comprensible (sería interesante saber cuántos decimales podrían ser... esperemos que no sean puntos porcentuales enteros). Por eso la comparación real con la Sparkasse será útil. Siempre y cuando ellos aprueben un crédito puente, porque entonces también lo necesitaríamos.

Tengo una pregunta más, que quizás ponga toda la situación bajo una luz algo diferente. Sin embargo, me pareció importante partir del peor escenario para la primera pregunta y preguntar acerca de la posibilidad de transferir la prenda a la nueva casa.

Sin embargo: además de nuestra casa poseemos un piso libre de cargas (90 m², edificio antiguo, muy buena ubicación en una ciudad grande). Este no debe venderse. Actualmente ha sido valorado en 500.000 € (por supuesto la situación actual puede disminuir un poco el valor, por eso esto solo como referencia comparado con el valor de la casa actual hipotecada (700.000€)).

Ahora queremos intentar transferir ya el crédito de la casa al piso, esto reduciría los costos de interés del segundo crédito, pero evitaría la situación de tener dos bancos en el registro de la propiedad de la casa nueva). Ahora bien, este piso es más barato que la casa hipotecada. No sé si para usted es evaluable así, pero ¿habría desde su punto de vista alguna oportunidad con estas cifras (crédito restante 130.000€, inicialmente 220.000€) de que se apruebe el intercambio de la garantía a pesar del menor valor del piso (en la Sparkasse)?.. o casi nunca funciona si el valor de la nueva garantía no es al menos igual, independientemente del monto del crédito restante?..

Por supuesto lo intentaremos de todas formas, pero agradeceríamos las primeras valoraciones de los expertos :)

¡Nuevamente muchas gracias!
Natalie

Sin embargo, este apartamento es más barato que la casa hipotecada.

Actualmente está valorado en 500.000 €

Crédito restante 130.000€

En realidad, basta con que el apartamento valga más que el crédito restante después de todas las deducciones de seguridad. Por lo tanto, con las cifras mencionadas encaja fácilmente. Pero como dije, al final siempre decide el banco teniendo en cuenta todas las demás condiciones desconocidas aquí. Sin embargo, el procedimiento suena más sensato.

Quizás la Sparkasse también ofrezca buenas condiciones para la nueva casa, normalmente se puede negociar bastante bien con ellos. Una vez que la oferta comparativa está sobre la mesa, les gusta ajustar precios. Con un contrato adicional, el banco está más motivado para realizar el intercambio de garantía.

No se trata fundamentalmente del valor absoluto de la seguridad.

Finalmente, el interés se establece en función del valor de la hipoteca. Por ejemplo, si tenían en el momento de la compra (!) un valor hipotecario del 50%, entonces la deuda pendiente para un intercambio de prenda no debería superar el 50% del nuevo valor del objeto.

Pero esto también varía de banco a banco y es solo una orientación. Como ya dijo el anterior, no debería haber problemas con las garantías.

Buenos días, le agradezco sinceramente por la respuesta y la valoración. Al menos suena a que vale la pena intentarlo, ojalá funcione, sería una buena sensación poder continuar al menos una parte de la nueva financiación con las condiciones antiguas, en el actual cambio de tendencia de los tipos de interés.

Finalmente, el interés se establece en función del valor de préstamo. Si por ejemplo al momento de la compra (!) tenían un valor de préstamo del 50%, entonces la deuda restante para un cambio de garantía no debería ser más del 50% del nuevo valor del inmueble.

Quizás una breve pregunta adicional sobre el mencionado valor de préstamo: dado que no estamos comprando nuestro apartamento actualmente, por lo tanto no existe un valor de venta establecido, aunque el valor de mercado es rápidamente estimable (ya que es en Berlín) y ha sido estimado bastante de acuerdo entre tres agentes inmobiliarios, el banco tendría que estimar el valor del apartamento por sí mismo – ¿cómo lo hace y puede llegar a un valor claramente inferior al valor de mercado? Si el banco aplicara generalmente una estimación muy pesimista para las propiedades inmobiliarias, muy por debajo del precio de mercado, podría suceder que el apartamento no tuviera ni de lejos el mismo valor de préstamo que la casa en el momento de la compra/construcción (en aquel entonces el valor de préstamo era de casi el 40%).
¿Cómo estiman los bancos las propiedades para las cuales no hay un exposé de venta actual, porque en casos como el nuestro ni siquiera están en venta actualmente?

¡Le doy las gracias!

Gracias también por el consejo de negociar con la Sparkasse si no funciona con el apartamento. Es bueno saber que los bancos en general están dispuestos a negociar.