Por favor, evalúe la oferta de financiación

Hola queridos miembros del foro,

Después de haber estado ya desde hace un tiempo como lectores silenciosos aquí y haber recibido muchos consejos valiosos, ahora la construcción de nuestra casa también está cada vez más cerca y estamos viendo y comparando ofertas de financiación...
Por ello, estaríamos agradecidos por una valoración de nuestra oferta preferida. Tal vez hemos pasado por alto algún gran inconveniente o nos estamos exigiendo demasiado con las cuotas mensuales o o o o :confused:

Los datos clave: planeamos una casa unifamiliar (prefabricada) con aproximadamente 150 m² de superficie habitable sobre losa de cimentación, Kfw 55. El terreno está ubicado en una zona nueva y actualmente está reservado para nosotros de forma vinculante.

El coste total asciende a 461.000 euros, desgraciadamente sólo podemos aportar 65.000 euros como capital propio. Por lo tanto, se deben financiar 396.000 euros mediante préstamo. Nuestro ingreso mensual neto conjunto es de 5.100 euros.
Dada la situación actual, consideramos sensato buscar un tipo de interés fijo para un plazo lo más largo posible, por lo que solo hemos solicitado ofertas con un tipo de interés fijo mínimo de 25 años. Actualmente, el siguiente modelo de financiación sería nuestra preferencia:

Componente principal: Préstamo de amortización (de pago total) de 296.000 euros con tipo de interés fijo durante 35 años, el tipo efectivo anual es del 3,94%. Son posibles pagos anticipados de hasta el 5% anual, así como se permite cambiar la tasa de amortización hasta 3 veces sin coste.

Componente 2: Préstamo KFW 153 (Construcción eficiente en energía) de 50.000 euros, tipo de interés fijo 10 años, tipo efectivo anual 1,92%. Pagos anticipados posibles.

Componente 3: Préstamo KfW 124 (Programa de propiedad de vivienda) de 50.000 euros, tipo de interés fijo 10 años, tipo efectivo anual 2,78%.

El tipo de interés mixto (efectivo) de todos los componentes de la financiación es del 3,54%. La cuota mensual total a pagar es de 1.685,30 euros.

Aquí ya tenemos nuestro primer punto preocupante, porque en realidad esperábamos poder cubrirlo con una cuota mensual máxima de 1.500 euros (me temo que, con nuestro bajo capital propio y el alto volumen total, esto probablemente no sea realista, siempre que queramos pagar todo en esta vida :cool: ..) Además, nos preocupan los dos componentes KfW y su tipo de interés fijo de solo 10 años, porque después de ese plazo quedará una deuda residual de aproximadamente 78.000 euros en estos dos préstamos.
Nuestro asesor financiero nos ha ofrecido para esto, como "seguro" y por lo tanto como cuarto componente, la contratación de un contrato de ahorro para vivienda con la suma de ahorro de 78.000 euros. Para ello, tendríamos que ingresar adicionalmente unos 210 euros mensuales durante los primeros 10 años en este contrato de ahorro, y tras esos 10 años podríamos pagar la deuda residual de los dos préstamos KfW y con un tipo efectivo anual del 3,11% pagar el préstamo de este "ahorro para vivienda".
Aquí ya hemos leído algunas contribuciones (también críticas) sobre los contratos de ahorro para vivienda, y tampoco estamos realmente convencidos de este punto. Además del hecho de que nuestra carga mensual ya alta sería más que límite, nos preguntamos si no sería más sensato invertir el dinero restante en pagos anticipados y así buscar una "desendeudación" más rápida en general? Más aún cuando es dudoso si los tipos de interés en estos préstamos subvencionados realmente subirán tanto. Pero claro, eso nadie lo sabe, por lo cual podría ser desde un punto de vista de seguridad útil contratar el ahorro para vivienda y asegurarse la baja tasa de interés ???

Estamos dando vueltas en círculo y agradeceríamos sugerencias/opiniones ;)
Un saludo
moskito

Así que no usaría préstamos KFW sino préstamos L-Bank. Primero, un plazo fijo de interés a 35 años es dinero mal gastado, compara con uno de 15 años y mira qué tan alto tendría que ser el interés para amortizar lo que pagaste de más en los primeros 15 años. Yo financiaría con un plazo fijo de interés a 15 años y usaría ambos préstamos de L-Bank. Quizás también un contrato de ahorro para vivienda como respaldo.

Creo que no se refiere a 35 años, sino a 25.

Bueno, para asegurar deudas residuales, un contrato de ahorro para vivienda puede ser útil.

Creo que no se refiere a 35 años, sino a 25.

Bueno, para asegurar deudas residuales un contrato de ahorro para vivienda puede ser útil.

Si son 25 años, es demasiado caro. También para 35 años, con un 4% una aseguradora se frota las manos -:) Considero que, en relación precio/rendimiento, es razonable un tipo fijo a 15 años si se piensa a largo plazo, y un contrato de ahorro para vivienda adicional para una cierta seguridad, como ya dices. Yo mismo tengo un préstamo del banco L de 10 años al 0,9% y una combinación de ahorro para vivienda con Riester (aunque no solicito las subvenciones, estas se destinan a mi contrato de seguro), así elimino las desventajas de Riester -:) financiado a más de 22 años con un 2,65% fijo. Por favor, no discutir sobre Riester, he comparado costes y flujos de pago y era la opción más barata entre los préstamos a largo plazo.

Hola, ¡muchas gracias por las primeras respuestas!
Sí, en realidad queríamos decir ¡35! años - ¿es eso tan inusual:o? ¿Error de cálculo por nuestra parte??? Eso no significa que realmente queramos pagar durante tanto tiempo, sino que, con pagos extraordinarios, esperamos y damos por sentado terminar algunos años antes. Sin embargo, temíamos que con un plazo de tipo fijo más corto, al vencimiento quedáramos con una deuda residual alta y que con un posible aumento considerable de los tipos de interés no pudiéramos seguir pagando las cuotas...

Sobre los préstamos de L-Bank: ¡buena indicación, gracias! Las condiciones son en realidad aún más favorables que las de los préstamos KfW. Mañana mismo le preguntaremos a nuestro asesor qué bancos colaboran con L-Bank y, en su caso, pueden intermediar un préstamo de ese tipo para nosotros. Luego revisaremos ofertas comparativas de las entidades correspondientes - ¿qué plazo de tipo fijo consideran aún aceptable? 15 años nos parecen definitivamente demasiado cortos (por la alta deuda residual...), 20 años también nos parece por ahora corto, 25 años podríamos considerar un "compromiso" razonable.

Sobre los 15 años: me temo que nuestra suma de préstamo es simplemente demasiado alta (ver poco capital propio...), para llegar en estos 15 años a una deuda residual medianamente manejable :confused:.
Con esto tendríamos, además de los "factores de riesgo" de los préstamos KfW o L-Bank con tipos de interés desconocidos después de 10 años, otra incógnita después de los 15 años. Es decir, para asegurar esto no solo tendríamos que ahorrar para el contrato de construcción Nr. 1, que debería reemplazar los préstamos KfW o L-Bank después de 10 años, sino también abrir un segundo contrato de construcción para cancelar el "préstamo principal" después de 15 años. Esto probablemente resultaría en una carga mensual que nosotros no podríamos pagar durante estos primeros 10 a 15 años.