Se pueden modificar los pagos parciales establecidos en el contrato de construcción.

Hola,

en realidad pensaba que finalmente habíamos encontrado un "contratista general" [GU] "serio" para nuestro proyecto de construcción. Ahora he estudiado más detalladamente el contrato de construcción y estoy un poco sorprendida por algunos pasajes.

En general, se firma que nada, absolutamente nada, autoriza a reducir o retener los pagos a cuenta.

Además, los pagos a cuenta son (en mi opinión) más altos que los establecidos por el [Makler- und Bauträgerverordnung] (pensaba que ahí estaban reguladas las tasas máximas de los pagos a cuenta).

¿Puedo ajustar aquí los pagos a cuenta y alguien podría decir si está bien, se puede hacer, o no, mejor dejarlo?

Gracias
Hilaria

Hola,

En general se acepta que nada, absolutamente nada, justifica reducir o retener pagos parciales.

¿Contrato según VOB?

¿Puedo suspender aquí los pagos parciales y alguien diría, está bien, se puede hacer o mejor no?

Claro que puedes hacerlo

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,
la garantía es según el Código de Construcción, por lo demás no dice nada sobre en qué se basa el contrato.

Aquí escribo los vencimientos:

5% al entregar los documentos de solicitud de construcción al propietario
20% al finalizar la losa del sótano
10% al finalizar la losa de la planta baja
10% al finalizar la losa del piso superior
10% cubierta del techo
10% instalación de ventanas
10% instalación básica
10% enlucido interior
10% solado y trabajos de baldosas
3% puertas de la casa y puertas interiores
2% aceptación

Lo que también me falta y me hace desconfiar son puntos en el contrato como:

1.) Garantía en caso de insolvencia o fianza de finalización / garantía - ni una palabra al respecto

2.) Garantía de finalización en la forma: desde la colocación de la losa de cimentación 8 meses + retrasos que no sean responsabilidad de la empresa constructora,
fuerza mayor, huelga, mal tiempo, trabajos propios retrasados, retraso en el pago no justificado...

3.) Penalización contractual en forma de reclamaciones por daños y perjuicios del
propietario según el Código Civil - ¿qué significa eso en términos claros? Ya busqué por todas partes y no encontré respuesta.

Evaluación general, ¿es aceptable esto o no?

Hola,

entonces la garantía es según el Código de Construcción, de lo contrario no hay nada en el contrato que indique a qué se rige el contrato.

Mejor

5% en la entrega de los documentos de la solicitud de construcción al propietario

Está bien, quizá tu vendedor también entregue la solicitud de construcción en la oficina de obras...

20% terminación de la losa del sótano
10% terminación de la losa de la planta baja
10% terminación de la losa del piso superior
10% cubierta del techo
10% instalación de ventanas

Con eso serían el 65% para la estructura cerrada sin el enfoscado exterior; inaceptable. Si ocurre el peor escenario, no terminarás la construcción con el 35% restante.

[...]

Lo que también me falta y me hace sospechar son puntos en el contrato como:
1.) garantía contra insolvencia o fianza de finalización / fianza de garantía – no se menciona nada

Lamentablemente no hay una obligación legal para esto; sin embargo, puedes deducir a qué proveedores se les puede confiar el dinero y cuáles no.

2.) garantía de finalización en la forma de: desde la colocación de la losa de cimentación 8 meses + retrasos que no sean responsabilidad de la empresa constructora, fuerza mayor, huelga, mal tiempo, trabajos propios retrasados, incumplimiento injustificado de pagos...

Esta formulación está completamente bien - los vendedores pueden influir en muchas cosas, pero no en la fuerza mayor ni en el clima - con esta redacción el legislador ha respaldado al contratista general/contratista principal/constructor.

3.) penalización contractual en forma de reclamaciones por daños y perjuicios del propietario según el Código Civil - ¿qué significa eso en términos claros? He buscado mucho y no lo entendí. Evaluación general, ¿es aceptable o no?

Libro 2 - Derecho de las obligaciones (§§ 241 - 853), sección 1 - Contenido de las obligaciones (§§ 241 - 304), título 1 - Obligación de prestar (§§ 241 - 292).

En general, siempre se recomienda el contrato según el Código de Construcción; con un contrato basado en el VOB no puedes hacer descuentos ni rechazar la aceptación - excepto en casos justificados. En el contrato basado en el Código de Construcción no solo puedes rescindir en cualquier momento, sino que también puedes descontar el doble del valor de los defectos existentes del próximo pago parcial. Lógicamente, solo hasta que se solucione el defecto.

Sin embargo, si firmas: "En general se firma que nada, absolutamente nada autoriza a reducir o retener pagos parciales", anulas mediante tu firma las disposiciones legales.

Saludos cordiales

Gracias experto en construcción, así que mi impresión no estaba tan equivocada ...

Bueno, la pregunta es solo, ¿dónde encuentro un proveedor mejor? El camino hasta aquí ya fue muy difícil.

Pero vamos a redactar que no estamos de acuerdo con el contrato tal como está, a ver cómo reacciona la empresa.

Otra pregunta: ¿no deben los pagos a cuenta basarse en la [Makler- und Bauträgerverordnung]? ¿No hubo varias sentencias que llevaron a que los planes de pago fueran nulos o es eso una "Kannbestimmung"?

Saludos
Hilaria

Hola,

Bueno, la pregunta es solo dónde puedo encontrar un mejor proveedor, el camino hasta aquí ya fue muy difícil.

Lamentablemente también hay daños colaterales al buscar al socio de construcción adecuado; ¡No te desanimes!

He tenido la experiencia de que las empresas constructoras más pequeñas y locales siempre son la mejor opción. En Baviera seguro que hay muchas de ellas.

Otra pregunta: ¿no deberían los pagos a cuenta ajustarse a la ordenanza de corredores y promotores inmobiliarios?, ¿no hubo varias sentencias que llevaron a que los planes de pago fueran nulos o es una "disposición opcional"?

La ordenanza de corredores y promotores inmobiliarios es, como su nombre indica, obligatoria *solo* para promotores inmobiliarios. Debido a la gran cantidad de sentencias, se espera que no pase mucho tiempo hasta que el Tribunal Supremo (BGH) emita una recomendación vinculante para un cambio de ley al gobierno.

Las sentencias judiciales son siempre *solo* una de muchas herramientas y no necesariamente vinculantes para otros competidores. Intenta tu suerte, tal vez tu empresa constructora preferida cambie su plan de pagos; por cierto, me interesaría la BB... generalmente en ella se pueden encontrar relaciones causales.

Como regla general debería aplicarse: si los pagos a cuenta superan el 55 - 58% para una estructura cerrada - estructura, carpintero, techador, fabricante de ventanas - aléjate; incluso si se exige un pago inicial. Los pagos siempre deben hacerse después de la finalización de los trabajos respectivos.

¡Mucho éxito!