Oferta del arquitecto/ingeniero, asociación de protección del propietario

Hola a todos,

somos de Mittelhessen y hace casi 2 años decidimos construir. Soy nuevo aquí y ya agradezco los consejos.

Después de una larga búsqueda por fin hemos encontrado un terreno que nos satisface. Como en nuestro círculo familiar/de amigos hay muchos artesanos (electricistas, fontaneros, yeseros, calefactores, pintores, albañiles), un arquitecto debe planear la casa y supervisar hasta la estructura (trabajos de tierra, albañilería, hormigón, techo). Los otros oficios los adjudicaremos nosotros mismos.

Arquitecto/Ingeniero:

He contactado a un arquitecto y me ha enviado una oferta que también incluye servicios de ingeniería para protección térmica/energía y cálculo estructural. Todos los precios son brutos.

1) 4.000,00€ base, planificación preliminar y planificación de proyecto, cálculo de costos para el banco
2) 6.000,00€ planificación para la autorización
3) 2.400,00€ supervisión y aceptación de la estructura (solo supervisión de albañilería y trabajos de hormigón. En la descripción del servicio no hay nada respecto a la adjudicación/pedido del constructor de la estructura, del excavador o del carpintero. Todavía tengo que preguntar.)
4) 3.600,00€ cálculo estructural y certificado de protección térmica
En total 16.000,00€ bruto.

¿Qué opinan de esta oferta? Me parece caro el segundo servicio. Todavía no lo hemos aceptado y estamos esperando las respuestas de otros arquitectos.

Asociaciones para la protección del propietario:

De todos modos planeamos discutir contratos y ofertas con un perito y/o abogado. ¿Es útil para nuestro proyecto de construcción registrarse en el Bauherren-Schutzbund o en el Verband Privater Bauherren? Ok, las cuotas de los miembros no son tan altas como para que no podamos pagarlas, pero todavía no veo ninguna ventaja en que las asociaciones actúen como intermediarias para peritos o abogados.

1) La mayoría de los peritos son ingenieros civiles o arquitectos ellos mismos. Si tenemos un arquitecto, puedo hacer que un perito revise su oferta. Luego nuestro arquitecto se encarga del control en la obra hasta la estructura. Después todavía podemos contratarlo para que critique los servicios restantes.

2) Un amigo me contó que le pagó a un perito del Verband Privater Bauherren - al que yo también tenía en vista - 500,00€ para revisar el contrato con el contratista general. Además, unos 2.000,00€ por 5 visitas de inspección incluyendo costes de viaje (25 km de distancia). Realmente no veo ventaja en el precio. En su página web y en la del Verband Privater Bauherren las tarifas son iguales.

¿Cuál es vuestra opinión al respecto?

Gracias

1) 4.000,00€ Base, planificación preliminar y planificación de proyecto, cálculo de costos para el banco 2) 6.000,00€ planificación de aprobación 3) 2.400,00€ supervisión de la estructura y recepción (Solo supervisión de trabajos de albañilería y hormigón. En la descripción del servicio no se menciona la adjudicación/pedido del constructor de la estructura, constructor de obra civil o carpintero. Tengo que preguntar todavía.) 4) 3.600,00€ cálculo estructural y comprobación de protección térmica Total 16.000,00€ bruto.

¿Qué opinan de esta oferta? Me parece caro el segundo servicio. Aún no la hemos aceptado y esperamos las respuestas de otros arquitectos.

Esto ahora se vuelve un poco "gris". Normalmente, los arquitectos cobran según la HOAI (->google), donde el honorario se calcula entre otras cosas según los llamados "costos atribuibles". Hay varias fases de planificación, concretamente de la 1 a la 9.

Si echas un vistazo, vuestra oferta es más bien "barata". Aunque habría que aclarar, por ejemplo, según qué planos se realiza la supervisión de la estructura. Una planificación de aprobación es solo M1:100, los planos de obra normalmente M1:50.

La adjudicación / licitación es una fase de servicio propia, para la cual al menos nuestro arquitecto ha utilizado los planos de obra como base para definir todos los ítems y cantidades correspondientes. En vuestro caso solo se licitaría y supervisaría la estructura (supervisión: fase de servicio propia), de modo que probablemente el esfuerzo y el nivel de detalle de los planos se reduzcan un poco. Pero, por ejemplo, cómo el constructor de la estructura debe colocar las ranuras y aberturas en los lugares correctos, si no se conoce ni la planificación eléctrica ni la HVAC, probablemente sea una cuestión interesante.

Tenéis que leer con atención exactamente lo que recibís. "Base, planificación preliminar y planificación de diseño" en realidad supone mucho más trabajo que la planificación de aprobación, en la que solo se reúnen los documentos de las fases anteriores. Por lo tanto, de la desglosación de honorarios se puede deducir que para 1) recibís un plan que todavía se pulirá una o dos veces. En 2) se prepara un documento que para vosotros no tiene ninguna utilidad aparte de obtener la licencia de construcción. 3) Para el honorario consiste en echar un vistazo unas cuantas veces y redactar un protocolo. 4) "Tenéis una casa estándar y la estática y las comprobaciones WS se pueden adaptar un poco de una casa comparable." En realidad, como ya se mencionó, algo así sería mucho más caro.

Hola,

gracias a todos por las respuestas.


He revisado la HOAI y sé que esta oferta ya es muy económica. El contenido real aún debe ser examinado más detalladamente. Todavía estoy recopilando la lista de preguntas que le haré, entre otras cosas, planos eléctricos, HLS, etc. etc.


No entiendo por qué está dividido así. Además, él ya conoce el terreno y los requisitos de la oficina de construcción.
También dijo que tiene una empresa de obra gruesa con la que a veces trabajan. Podría contratarla más adelante si queremos. Pero no confío en eso, porque el arquitecto debería estar más de nuestro lado y no estar "amistado" con la empresa constructora.

¿Los arquitectos hoy en día cobran exactamente el 100% según la HOAI? Un amigo me mostró la oferta de otro arquitecto, dividida según la HOAI. Con costos calculables de 350k, él había pedido en total 26k netos, sólo alrededor del 60%. Honorarios nivel III, HOAI 2013.

Si queremos trabajar con este arquitecto, entonces debe escribir la oferta con más detalle. Todo lo que quiera hacer debe estar por escrito, porque no podemos basarnos en la HOAI para ningún servicio.

La oferta del arquitecto es económica. Quien elige un arquitecto por el precio actúa como si prefiriera una casa barata a una buena.

¿Cobran los arquitectos hoy en día exactamente un 100% según la HOAI?

Solo puedo hablar desde una experiencia propia limitada (y de las conversaciones con nuestro arquitecto), pero para mí la situación es la siguiente:

La mayoría de los promotores ven al arquitecto "incluido" en el precio total a través del contratista general o promotor. Nunca ven costes de planificación, el arquitecto es "gratis" (lo cual, por supuesto, es absurdo, pero legítimo. Paquete total con cálculo mixto, básicamente).

Los arquitectos que trabajan en el área de obra nueva y planifican casas "normales" suelen ofrecer ofertas globales o propuestas "baratas", ya que pocos promotores quieren pagar la suma total según la HOAI (por unos ~50.000€ consigo muchas ampliaciones con el contratista general...). La casa suele ser una variación de planos antiguos para minimizar el trabajo.

En cambio, en el área de reforma/rehabilitación no hay muchas alternativas a un buen arquitecto si uno no es especialista o no tiene mucha confianza en la capacidad de coordinación de los oficios involucrados. Allí los arquitectos a veces pueden incluso añadir un recargo por reforma a la HOAI.

Tu situación es un poco diferente porque solo quieres partes del arquitecto. Tendrán que ver en qué medida eso se puede diferenciar de manera sensata. Si ya conocen a los otros artesanos a los que quieren contratar directamente, pueden intentar que su planificación sea considerada de alguna forma. Si yo lo haría como arquitecto o cómo sería la responsabilidad allí, probablemente depende del volumen general de encargos.