¿Obtener ofertas de varios financiadores? Consejos para el plan de financiamiento

  • Erstellt am 16.04.2020 14:25:12

Anmacatili

16.04.2020 14:25:12
  • #1
Buenas tardes a todos,

necesito consejo, ya que ahora, después de que en su mayoría estamos de acuerdo con el constructor de la casa, quiero hablar con los mediadores de financiamiento.


    [*]Mi empresa constructora trabaja con un conocido mediador de financiamiento (H*** Finanz) y me la recomendó. La asesoría sobre un financiamiento será durante esta o la próxima semana. Antes de todos nuestros planes estuvimos en Inter**p, nos sentimos muy bien asesorados y allí solo se estableció “lo que podríamos permitirnos”! Sin iniciar una solicitud concreta, porque aún no conocíamos los costos de la construcción.

    ¿Tiene sentido ahora hablar con ambos institutos de intermediación? Según sé, ambos buscarán ofertas de un grupo de bancos para nosotros. ¿Qué pasaría si ambos preguntan al mismo banco? Lo sé... preguntas tontas, pero rondan en mi cabeza.

    [*]Entonces quisiera conocer su opinión sobre la siguiente estimación aproximada de costos (para mí tengo una más detallada):

    Costos del terreno para construcción:


    [*]55.700€ (incluye costos de mensura, notaría, etc.) --> pagados con fondos propios

    Además se deben cubrir con los fondos propios los siguientes gastos:
    [*]Aprox. 36.000€ costos adicionales de construcción (trabajos de tierra + conexión de casa + trabajos de canalización)
    [*]10.000€ cochera techada
    [*]2.000€ cisterna de agua de lluvia (incluye conexión y todos los materiales)
    [*]600€ electricidad provisional para obra
    [*]? € seguros
    [*]8.000€ cocina (Muchos dirán que es poco, pero sabemos con mucha certeza que con eso estaremos completamente cubiertos!)
    [*]Otros 24.000€ son fondos propios disponibles que nos gustaría descontar del precio de compra según contrato de obra (ver siguiente punto)

Total: 80.600€

Los costos de construcción según contrato de obra son:

    [*]aprox. 349.000€ En ello está incluido un margen / bono de equipamiento de aprox. 10.000€ para el equipamiento. Si no necesitamos ese bono se descuenta, pero no contamos con ello

--> Así, el costo total de construcción sería aprox. 460.000€, del cual se descontaría el terreno (55.700€) y los fondos propios restantes (aprox. 80.000€).

El requerimiento total de financiamiento sería entonces de aprox. 325.000€.

3. ¿Tiene sentido así o deberíamos pedir más dinero y por ejemplo incluir la remodelación del área exterior (trabajos de pavimento, etc.)?

    [*]¿Olvidé algo? ¿Con esta estimación de costos se habla así también con los financiadores?
    [*]Usaríamos KFW y solicitaríamos 120.000€ allí para obtener el subsidio de amortización de 24.000€. Los otros 205.000€ deberían cubrirse con otro crédito. ¿Está bien pensado?
    [*]Como soy una persona bastante consciente de la seguridad, preferiría una fijación de tasa por 20 años para que al final quede una deuda residual baja.


¡Gracias por leer y por sus respuestas!
Saludos Anmacatili
 

IngoBabenhause

16.04.2020 14:59:09
  • #2
Hola,
los costos adicionales se acumularán bastante. Por ejemplo, tuvimos alrededor de 1000€ de electricidad y agua para la construcción (¡no olvides esto!).
Todos los costos adicionales de construcción (sin notario / impuesto de compra) terminaron siendo más de 30.000€.
También en la selección de materiales muchas veces el diablo está en los detalles. Uno quisiera que el baño esté alicatado hasta el techo y que una bañera más grande o una ducha con lluvia también serían muy elegantes...
Y al final el jardín necesita una cerca, se debe sembrar o colocar césped y también hace falta una entrada y una terraza.
Mi recomendación: es mejor financiar un poco de más, renunciar es más fácil que una ampliación.
En cuanto a la fijación del interés, hay opiniones diferentes. Actualmente, fijaciones de interés a 20 años son casi tan caras como las de 10 años. Por eso puede ser bueno comprometerse por más tiempo.
En cambio, el crédito KfW termina después de 10 años.
Con una fijación de 10 años, te debes preguntar: ¿cuánto he ahorrado en intereses hasta entonces y cuánto más he amortizado y cuánto tendría que subir el interés para que esté peor?
Y entonces, en caso de que los intereses suban, aún se puede asegurar condiciones temprano con un préstamo a futuro o, si los intereses son realmente altos, simplemente acordar un plazo más corto.
La cálculo total es complejo y hay que observar activamente el/los préstamos. Si lo haces, puedes ahorrar mucho dinero.

Pero: en la actual fase de bajos intereses, se ofrecen fijaciones más largas a menudo con la misma tasa de interés, y entonces, por supuesto, se elige el plazo más largo.
Recuerda: si los intereses son más bajos en 10 años, siempre puedes salir con un aviso de seis meses - sin [VfE]!
 

Anmacatili

16.04.2020 15:42:57
  • #3
Te doy las gracias de antemano por tu respuesta detallada. ¿Cuánto debería uno, como tú dices, "sobrefinanciar" y cómo se registran esos costos? "Diseño del área exterior" y luego la cantidad X?
 

IngoBabenhause

16.04.2020 15:50:04
  • #4
No tienes que planificar con exactitud hasta el último centavo con un buen asesor. Si presentas "Puffer für unvorhergesehenes: 10.000", él lo aceptará. Lo importante es cómo se relaciona el importe de construcción con el tamaño del terreno y la superficie habitable, así como el porcentaje de capital propio y el pago inicial de amortización.
Realizarás los desembolsos según el progreso de la construcción y las facturas. Para el importe restante, ya no necesitas factura. El último desembolso en nuestro caso fue aproximadamente el 5% de la suma financiada y eso estuvo completamente bien.
Es importante que construyas realmente las partes fijas que aparecen en el cálculo. Si se destinan 10.000 € para un carport, entonces este debe estar presente. ¿Y 50.000 € para una cocina? Entonces también debe haber una factura de una cocina correspondiente. ¿Pero material para trabajo propio? Eso no importa, siempre que la proporción se mantenga.
 

Anmacatili

18.04.2020 12:38:23
  • #5


Gracias por la respuesta. Ahora he contactado con el asesor de Interhyp. Vamos a ver si todavía es posible una consulta personal o si debido al Corona solo es posible la videollamada. Entonces me asesoraré allí sobre nuestra situación.
¿Debería indicarse el material y también el "trabajo" en el trabajo propio? Si una empresa coloca los suelos y los papeles de pared, habría costes laborales adicionales. ¿Se debería incluir eso como trabajo propio de alguna manera? Si es así, ¿cómo se calcula eso...? ¿Son estimaciones del asesor? Eso aumentaría prácticamente el "capital propio" y posiblemente llevaría a una mejor tasa de interés?
 

IngoBabenhause

18.04.2020 14:39:18
  • #6

El trabajo propio es en última instancia todo lo que no se incluya en la financiación. No importa si lo pagas con ingresos corrientes o si lo haces tú mismo. Se trata de que el valor de la propiedad aumente.
El trabajo propio clásico es aquel necesario para la habitabilidad (papeles pintados, pintura, suelos) y para los manitas más experimentados también aislamiento interior, azulejos e incluso instalaciones.
Con nosotros se asumió un trabajo propio por valor de 12.000 € (pintar, empapelar, suelos excepto azulejos). Simplemente toma 8 € / m2 para los suelos (laminado más sencillo + aislamiento acústico), entonces con 100 m2 ya son 800 € solo para el material. Pero hay suficientes ejemplos de cálculo en internet.
 

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