Número de pisos - solo segundo piso completo si forma el ático

Hola a todos,

soy Christian y soy relativamente nuevo en el foro. Estamos en pleno proceso de planificación de nuestra casa unifamiliar en Porta Westfalica (NRW). Aquí he listado primero las regulaciones básicas del plan de ordenación:

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno: 923m²
Pendiente: sí
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,3
Coeficiente de edificación: 0,6
Área de construcción, línea y límite de construcción: ver archivo adjunto
Construcción en borde: desconocido
Número de plazas de aparcamiento: desconocido
Número de plantas: 2* (*la segunda planta completa solo está permitida si forma el ático)
Forma del techo: 28°-45°
Estilo: sin especificaciones
Orientación: sin especificaciones
Alturas máximas/límites: los zócalos solo están permitidos hasta una altura de 0,80 m

Planeamos construir una casa con tejado a dos aguas en formato 9x13 m (sin sótano). Si es posible, queremos construir la casa con las 2 plantas completas permitidas según el plan de ordenación (altillo a partir de una altura libre mínima de 2,0 m) para poder colocar armarios sin problemas en todas las paredes. Planeamos que el hastial se extienda de noroeste a sureste. Queríamos evitar, si es posible, lucernarios o hastiales enfrentados.

El problema que tenemos ahora es la restricción del plan de ordenación que establece que una segunda planta completa solo está permitida si al mismo tiempo forma el ático.

Pero, ¿cuándo se considera un piso ático? Yo interpretaría que en esa planta (en algún lugar) debe comenzar la inclinación del tejado. ¿Es esto correcto? ¿O existen "alturas mínimas"?

¿Está permitido tener un desván/ático encima de la segunda planta completa (es decir, del ático)? ¿Existen limitaciones o requisitos respecto al desván, en cuanto a tamaño o altura, que podrían hacer que en el peor de los casos se considere como una nueva planta? ¿Qué inclinación del techo se recomendaría?

Saludos cordiales,
Christian

El problema que se nos presenta ahora es la restricción del plan de desarrollo urbano, que un segundo piso completo solo está permitido si al mismo tiempo forma el ático.

No, en mi opinión no tienen ningún problema, al menos ninguno significativo.

¿Pero cuándo es un piso un ático? Yo interpretaría todo esto de manera que en ese piso la inclinación del techo debe empezar (en algún lugar). ¿Es eso correcto? ¿O existen aquí "alturas mínimas"?

Ese es el problema que otros tienen en su lugar: ellos deben entender y aplicar la definición de piso completo. Ustedes no. Pueden construir un piso superior como piso completo. Incluso con "toda la altura de la habitación como zócalo de rodilla".

¿Está permitido entonces tener un desván/ático encima del segundo piso completo (es decir, del ático)? ¿Existen restricciones o regulaciones respecto al desván, en cuanto a tamaño o altura, de modo que en el peor de los casos podría ser contado también como un nuevo piso? ¿Qué inclinación del techo se recomendaría?

Entiendo la restricción así: sobre este piso superior no debe haber nada más (es decir, tampoco un ático, techos abiertos en consecuencia) o al menos no otro piso habitable: dos pisos completos, un índice de ocupación de suelo de 0,3 y un índice de utilización de la superficie de 0,6 de otro modo significarían que, por ejemplo, con un índice de ocupación de 0,25 y un índice de utilización de la superficie de 0,5 consumidos, aún quedaría 0,1 de índice de utilización para un piso no completo encima "sobrante". Eso se excluye al menos aquí. Pero: a cambio, ustedes pueden construir al menos (en la medida que lo permita la altura del alero) un zócalo de rodilla altísimo — por eso muchos los envidiarán.

Alturas máximas / limitaciones: los zócalos solo son permitidos hasta una altura de 0,80 m

Eso significa que para que no se añada un sótano que sobresalga mucho, la planta baja debe comenzar a más tardar a 80 cm sobre el terreno. Lo que ya se consume debido a la pendiente del terreno debería coincidir. Por lo tanto, interpreto esta restricción como probablemente poco significativa.

Planeamos construir una casa con techo a dos aguas en formato 9x13 m (sin sótano). En lo posible, queríamos construir la casa con los 2 pisos completos permitidos según el plan de desarrollo urbano (zócalo de rodilla a partir de una altura libre mínima de 2,0 m) para poder colocar fácilmente armarios en todas las paredes. Planeamos orientar el hastial de noroeste a sureste. Queríamos prescindir, si fuera posible, de buhardillas/hastiales cruzados.

Eso me parece muy realizable. Si la dirección de la cumbrera (= línea de unión entre los hastiales) está requerida o ni siquiera está estipulada, entonces encaja. No necesitan buhardillas ni tejados cruzados: el "piso completo" prácticamente les permite tener la altura de pared hasta el techo.

Pendiente: sí Índice de ocupación del suelo: 0,3 Índice de utilización de la superficie: 0,6 [...] Número de pisos: 2* (*el segundo piso completo solo está permitido si forma el ático) Tipo de techo: 28°-45°

Por lo tanto, también proporcionaría ventanas normales en la fachada del piso superior, con cajones para persianas y anillos de refuerzo, es decir, prácticamente todo el piso recto hacia arriba. Si mi sospecha es correcta y no debe haber nada más encima, entonces continuaría con techos abiertos debajo (sin "techo"). Pero esto no es probable con al menos 28° — más bien se entiende que encima no haya piso habitable. Entonces un ático sería posible, esto es, también con techo un piso "recto" común.

Con 28° habría ya una altura de pie de 2 m en alrededor de 1,5 m de ancho en el ático, con 34° serían 3 m de ancho.

Hola 11ant,

Muchas gracias primero por tu respuesta. Eso ya me tranquilizaría un poco.
La variante con las capas abiertas bajo el techo también me parece poco realista, pero con algunos planificadores no se sabe muy bien qué habrán pensado al crear los planes de desarrollo.
Necesitaríamos un desván, ya que construimos sin sótano y naturalmente el espacio para aparcar es escaso.

¿Existe alguna definición de cuándo se considera que el desván es una planta separada?

¿Puedo entender entonces que el último piso se considera automáticamente ático si no hay otra planta encima, de modo que no necesariamente se requiere una inclinación del techo en el último piso?

¿Existe una definición de a partir de cuándo el ático se considera una planta separada?

¿Puedo entender entonces que el último piso superior se considera automáticamente un ático si no hay ninguna planta más arriba, de modo que no es necesario que haya una inclinación del techo en el piso superior?

Podéis construir la segunda planta como planta completa, es decir, sin inclinación del techo, bajo la condición de que no haya ninguna planta más arriba (probablemente se refiere a que no haya ninguna con superficie habitable; la sala técnica, trastero o similares se consideran de otra categoría).

Normalmente, los planes urbanísticos sólo especifican el número de plantas completas. Por encima de esas se pueden construir más plantas, pero éstas ya no pueden ser plantas completas. Esto significa que se hace una planta con cubierta inclinada, con o sin alero alto - sólo de tal forma que (según la normativa de construcción del estado correspondiente) se puedan alcanzar determinadas alturas útiles en un máximo de 2/3 o 3/4 de la superficie base (medida respecto a la planta inmediatamente inferior).

Vuestro plan urbanístico es agradable: os ahorra tener que lidiar con un piso de una planta y media con complicaciones en alero alto, buhardillas, etc., y os permite directamente, "sin peros ni condiciones", una segunda planta completa y desarrollada.

Por eso también el coeficiente de edificabilidad de 0,6 respecto a un índice de ocupación del suelo de 0,3. Así podéis superponer dos veces el 30% completo de la superficie del terreno. A cambio, ya no debéis añadir detalles pequeños ni adornos sobre ello, sino que con estas dos porciones completas debéis quedar satisfechos. Es un trato (envidiable y poco frecuente) justo.

Para que nadie piense "pues entonces le doy a mi casa más altura útil y dejo que el sótano asome un poco", también se limita la altura del zócalo. Básicamente, para que el trato siga siendo justo para ambas partes.

A quien quiera construir sin sótano, es decir, que no quiera una habitación para invitados o una oficina en casa abajo, no le molesta esto. Por tanto, todo está en orden.

Lo que aún puede limitar vuestro "alero alto" es la altura del alero. Supongamos que, debido a la pendiente del terreno, necesitáis aprovechar los 80 cm del zócalo: entonces necesitaríais una altura de alero de 6,5 m para dos plantas sin inclinación de techo.

La inclinación del techo es también muy buena, de 28 a 45 grados es un rango agradable de variación. Con 20 o 25 grados el desván habría sido más bajo. Pero con 28° tenéis 2,40 m en el tirante (o 2 m de altura útil en 1,5 m de ancho), y con 45° 4,50 m en el tirante (en el ejemplo se necesitarían 11 m de altura de tirante) o 5 m de anchura para la zona con 2 m de altura.

Se permite construir el segundo piso como planta completa, es decir, sin inclinación de techo, bajo la condición de que no haya ningún piso más encima (aquí probablemente se refiere a: ninguno con superficie habitable - cuarto técnico, trastero o similares se consideran aparte).

: ¡tus afirmaciones son incorrectas!

Yo interpretaría que en este piso (en algún lugar) debe comenzar la inclinación del techo. ¿Es correcto esto?

Así es.

¿Está permitido tener un desván/desván abuhardillado encima de la segunda planta completa (es decir, del ático)?

sí

¿Existen restricciones o normas respecto al desván en cuanto a tamaño o altura, de modo que en el peor de los casos pueda considerarse como un nuevo piso? ¿Qué inclinación de techo sería recomendable?

§ 2 Ordenanza de Construcción NRW:
(5) Las plantas completas son aquellas cuyas superficies superiores del techo sobresalen en promedio más de 1,60 m sobre la superficie del terreno y que tienen una altura mínima de 2,30 m. Una planta superior (planta escalonada) retirada respecto a las fachadas exteriores del edificio solo se considera planta completa si cumple esta altura en más de dos tercios de la superficie base del piso inferior. Un piso con techos inclinados es una planta completa si cumple esta altura en más de tres cuartos de su superficie base. La altura de los pisos se mide desde la parte superior del suelo hasta la parte superior del suelo del forjado superior, en el caso de pisos con techos hasta la parte superior de la cubierta.

: ¡tus afirmaciones son falsas!

Estoy de acuerdo.

Así es.

¿Quieres decir sin requisitos mínimos, es decir, que por ejemplo 5 cm de inclinación del tejado ya serían suficientes? Esta opinión la dejaría que me la confirmaran los urbanistas locales, ya que no me constan definiciones de ático según leyes y reglamentos. Creo que es como con los tejados a cuatro aguas recortados, que se usan a menudo para reducir los espacios mínimos de separación. Aquí tampoco hay una definición exacta. En la práctica, en algún momento se estableció un límite a partir del cual el tejado a cuatro aguas recortado deja de considerarse como tal.

¿Existe una definición de cuándo el desván se considera un piso independiente?

El desván es un piso, pero no un piso completo.
Tus parcelas vecinas ya están edificadas. ¿Cómo es la situación allí?