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14.07.2019 06:51:17
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Créditos hipotecarios: Ahora los bancos ya no participan debido a los altos precios de la vivienda
[IMG alt="Michael Fabricius"]https://WWW.Welt.de/img/Autor/mobile175625002/5692506337-ci102l-w1024/Michael-Fabricius.jpg[/IMG]
Por Michael Fabricius
Editor principal de bienes raíces
Los apartamentos y las casas en Alemania aumentaron su precio en torno a un cinco por ciento en el primer trimestre de 2019. Así, la compra de propiedad se vuelve inaccesible para la mayoría de los asalariados promedio.
Fuente: WELT/ Nicole Fuchs-Wiecha
Hasta ahora, el Bundesbank estaba relativamente solo en sus advertencias sobre una burbuja inmobiliaria en Alemania. Pero ahora muchos bancos ya no pueden comprender los altos precios. Esto es problemático para los compradores de viviendas.
Se está acostumbrando a los fuertes aumentos en los precios de la vivienda propia. Crecimientos anuales del cinco o incluso del diez por ciento ya no sorprenden a nadie. Se acepta con resignación y se cuenta en secreto con que, en caso de emergencia, siempre habrá un comprador dispuesto a pagar aún más.
El Bundesbank desempeña con sus advertencias mensuales sobre burbujas inmobiliarias el papel del único que grita en el desierto. Porque mientras los bancos sigan participando en la financiación y distribuyan generosamente dinero para la construcción, todo parece estar bien.
Esta seguridad ahora está empezando a tambalearse. Al parecer, muchos bancos ya no participan. Por primera vez, uno de los mayores intermediarios de financiación de Alemania constata claramente: para las entidades crediticias el mercado está demasiado caliente, los precios son demasiado altos.
Fuente: Infografía WELT
"Los bancos nos informan cada vez más a menudo que no pueden comprender los montos del precio de compra", dice Frank Lösche, especialista en financiación inmobiliaria de Dr. Klein en Hamburgo. Con frecuencia asignan un valor sostenible de la propiedad por debajo del precio de compra solicitado. "Eso empeora para los solicitantes el porcentaje de financiación", explica Lösche.
Esto significa: Desde el punto de vista del banco, la proporción de capital externo aumenta, el cálculo de la solvencia se vuelve menos favorable, y la tasa de interés efectiva exigida por el banco se incrementa. De este modo, la financiación se vuelve cada vez más cara y las cuotas mensuales de intereses y amortización aumentan.
Y esto ocurre en una fase de aumento continuo de los precios, lo que ya obliga a los compradores a aportar cada vez más capital propio en la financiación. La vivienda propia se aleja mucho para los asalariados normales con ahorros promedio, a menos que esté en las afueras o en zonas rurales.
Ejemplo de cálculo: Así actúan los bancos
Un ejemplo muy simplificado muestra el efecto claramente: un interesado en comprar tiene 50.000 euros de capital propio y quiere comprar un apartamento en Hamburgo por medio millón de euros. Sin embargo, el banco solo reconoce un valor sostenible de 480.000 euros.
Desde el punto de vista calculado, el capital propio se reduce de 50.000 a 30.000 euros. Ya que en esta ciudad hanséatica se aplican costos adicionales de compra de más de 30.000 euros, en realidad se trata de una financiación del cien por ciento.
[IMG alt="Mature couple looking out of window into the sun"]https://WWW.Welt.de/img/Finanzen/Immobilien/mobile194207065/0292502787-ci102l-w1024/Mature-couple-looking-out-of-window-into-the-sun.jpg[/IMG]
La tasa para un crédito a 15 años aumenta — según un ejemplo de cálculo del intermediario Interhyp — de 1,3 a por lo menos 1,6 por ciento. Si el comprador debe pagar además un 3,6 por ciento para un agente inmobiliario, todo el proyecto fracasa, al menos si se desea un financiamiento conservador.
La financiación del cien por cien es, según Lösche, una posibilidad. Pero para eso se necesita "una solvencia extraordinariamente buena". De lo contrario, se pueden incluir préstamos subvencionados por la KfW. Eso es valorado nuevamente por el banco con valores mejores en el porcentaje de financiación.
Fuente: Infografía WELT
Dr. Klein concede créditos para construcción a través de oficinas de servicio en toda la república. Los créditos otorgados se gestionan a través de la plataforma financiera Europace. Según sus propias declaraciones, allí se realiza aproximadamente el 15 por ciento del negocio nacional de financiación de construcción, por lo que los datos de precios y las cuotas de capital externo recopilados son representativos.
A través de la plataforma Europace, Dr. Klein también genera datos de precios de compra y crea a partir de ellos un índice propio de precios. Recientemente, se analizaron precios para el norte y el este de Alemania. En tres de cada cuatro ciudades seleccionadas se observa la conocida situación: tasas de aumento del cinco por ciento o más, amplios rangos de precios que llegan hasta el segmento de lujo.
Según Dr. Klein, en Hannover los precios máximos en el segundo trimestre del año superaron los 6000 euros por metro cuadrado de vivienda en propiedad. En Hamburgo se espera que en el tercer trimestre se supere la marca de los 16.000 euros. En Berlín, con un precio medio de 4285 euros, se alcanzan los valores promedio más altos en el norte del país. Incluso Hamburgo es ahora más barato en comparación.
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Por Michael Fabricius
Editor principal de bienes raíces
Los apartamentos y las casas en Alemania aumentaron su precio en torno a un cinco por ciento en el primer trimestre de 2019. Así, la compra de propiedad se vuelve inaccesible para la mayoría de los asalariados promedio.
Fuente: WELT/ Nicole Fuchs-Wiecha
Hasta ahora, el Bundesbank estaba relativamente solo en sus advertencias sobre una burbuja inmobiliaria en Alemania. Pero ahora muchos bancos ya no pueden comprender los altos precios. Esto es problemático para los compradores de viviendas.
Se está acostumbrando a los fuertes aumentos en los precios de la vivienda propia. Crecimientos anuales del cinco o incluso del diez por ciento ya no sorprenden a nadie. Se acepta con resignación y se cuenta en secreto con que, en caso de emergencia, siempre habrá un comprador dispuesto a pagar aún más.
El Bundesbank desempeña con sus advertencias mensuales sobre burbujas inmobiliarias el papel del único que grita en el desierto. Porque mientras los bancos sigan participando en la financiación y distribuyan generosamente dinero para la construcción, todo parece estar bien.
Esta seguridad ahora está empezando a tambalearse. Al parecer, muchos bancos ya no participan. Por primera vez, uno de los mayores intermediarios de financiación de Alemania constata claramente: para las entidades crediticias el mercado está demasiado caliente, los precios son demasiado altos.
Fuente: Infografía WELT
"Los bancos nos informan cada vez más a menudo que no pueden comprender los montos del precio de compra", dice Frank Lösche, especialista en financiación inmobiliaria de Dr. Klein en Hamburgo. Con frecuencia asignan un valor sostenible de la propiedad por debajo del precio de compra solicitado. "Eso empeora para los solicitantes el porcentaje de financiación", explica Lösche.
Esto significa: Desde el punto de vista del banco, la proporción de capital externo aumenta, el cálculo de la solvencia se vuelve menos favorable, y la tasa de interés efectiva exigida por el banco se incrementa. De este modo, la financiación se vuelve cada vez más cara y las cuotas mensuales de intereses y amortización aumentan.
Y esto ocurre en una fase de aumento continuo de los precios, lo que ya obliga a los compradores a aportar cada vez más capital propio en la financiación. La vivienda propia se aleja mucho para los asalariados normales con ahorros promedio, a menos que esté en las afueras o en zonas rurales.
Ejemplo de cálculo: Así actúan los bancos
Un ejemplo muy simplificado muestra el efecto claramente: un interesado en comprar tiene 50.000 euros de capital propio y quiere comprar un apartamento en Hamburgo por medio millón de euros. Sin embargo, el banco solo reconoce un valor sostenible de 480.000 euros.
Desde el punto de vista calculado, el capital propio se reduce de 50.000 a 30.000 euros. Ya que en esta ciudad hanséatica se aplican costos adicionales de compra de más de 30.000 euros, en realidad se trata de una financiación del cien por ciento.
[IMG alt="Mature couple looking out of window into the sun"]https://WWW.Welt.de/img/Finanzen/Immobilien/mobile194207065/0292502787-ci102l-w1024/Mature-couple-looking-out-of-window-into-the-sun.jpg[/IMG]
La tasa para un crédito a 15 años aumenta — según un ejemplo de cálculo del intermediario Interhyp — de 1,3 a por lo menos 1,6 por ciento. Si el comprador debe pagar además un 3,6 por ciento para un agente inmobiliario, todo el proyecto fracasa, al menos si se desea un financiamiento conservador.
La financiación del cien por cien es, según Lösche, una posibilidad. Pero para eso se necesita "una solvencia extraordinariamente buena". De lo contrario, se pueden incluir préstamos subvencionados por la KfW. Eso es valorado nuevamente por el banco con valores mejores en el porcentaje de financiación.
Fuente: Infografía WELT
Dr. Klein concede créditos para construcción a través de oficinas de servicio en toda la república. Los créditos otorgados se gestionan a través de la plataforma financiera Europace. Según sus propias declaraciones, allí se realiza aproximadamente el 15 por ciento del negocio nacional de financiación de construcción, por lo que los datos de precios y las cuotas de capital externo recopilados son representativos.
A través de la plataforma Europace, Dr. Klein también genera datos de precios de compra y crea a partir de ellos un índice propio de precios. Recientemente, se analizaron precios para el norte y el este de Alemania. En tres de cada cuatro ciudades seleccionadas se observa la conocida situación: tasas de aumento del cinco por ciento o más, amplios rangos de precios que llegan hasta el segmento de lujo.
Según Dr. Klein, en Hannover los precios máximos en el segundo trimestre del año superaron los 6000 euros por metro cuadrado de vivienda en propiedad. En Hamburgo se espera que en el tercer trimestre se supere la marca de los 16.000 euros. En Berlín, con un precio medio de 4285 euros, se alcanzan los valores promedio más altos en el norte del país. Incluso Hamburgo es ahora más barato en comparación.