Nuevo "sentido" para la casa, costos de planificación

Hola,
tengo una casa demasiado grande, y pronto mucho más. Construcción en ángulo, los lados largos aproximadamente 15 m, los lados cortos de los frontones 7 y 8 m, completamente sótano, también ahí hay espacio habitable. En total 9 - 10 habitaciones, varios baños (en estado desastroso) en 1,5 plantas. El techo (45°) está, en mi opinión, muy complicado de diseñar, la cumbrera corre en forma de cruz y por ello hay 4 superficies de frontón. Espero haberme expresado de manera comprensible, me faltan los términos técnicos, en todo caso muchas esquinas y ángulos. En el techo hay 7 ventanas Velux. Altura de rodilla 70 cm, en la planta superior todo está revestido con tablas machihembradas (sacudidas). Las paredes interiores de la planta superior llegan hasta el borde inferior del desván, las tablas machihembradas están clavadas a las vigas del techo que hay encima, es decir, el desván no es transitable. El aislamiento de encima cuelga hecho jirones, solo se puede suponer qué pasa en las inclinaciones del techo.
Los muros exteriores son de doble hoja, piedra pómez, aire con lana de roca o similar y delante ladrillos macizos cocidos en el campo. Pero como los antiguos propietarios constructores no rejuntaron la casa (la estructura bruta se terminó en 1981, por cierto) y tras comprarla me entraba agua por las paredes, creo que el aislamiento tampoco hace lo que debería...
Bueno. Mucho discurso, al grano – pronto estaremos aquí solo dos personas, ya que todos los hijos se van. Vender y mudarnos no es una opción en absoluto. ¡Una buena vecindad no se compra!
Las opciones que barajamos son:
1. Reformar y alquilar la mitad. Eso sería posible, hay 2 escaleras que suben.
2. Lo mismo y convertirlo en apartamento turístico. Aquí hay una zona interesante para turismo, podría funcionar.
Así que, y
3. Todos piensan que estoy loca – quitar la planta superior, poner una nueva cubierta buena y bien aislada, y listo el bungalow para dos.
Ahora, finalmente mi pregunta: si contratara a un arquitecto para que calcule estas 3 ideas, ¿cuánto costaría algo así? Con techo, aislamiento, baños nuevos, cambiar la escalera, financiación... y más y más. Toda la explicación anterior solo para que podáis estimar qué le espera a un arquitecto...
¿Mis ideas son realmente tan descabelladas? Creo que para todo el esfuerzo de un aislamiento y reforma razonables de la planta superior (que tendría que llevarse a estructura bruta para hacerlo bien), baños nuevos en la planta superior, segunda puerta nueva, división del pasillo... ¿no se puede conseguir un techo nuevo decente? Más aún teniendo en cuenta en el cálculo la reducción de los costes energéticos, impuestos de propiedad, etc. gracias a la reducción.
¡Gracias por vuestras respuestas!
Saludos, Birgit

Hola Birgit,

Ahora finalmente a mi pregunta: Si contratara un arquitecto que me calculara estos 3 planteamientos, ¿cuánto costaría algo así? Con techo, con aislamiento, baños nuevos, girar la escalera, financiación... y demás. Todas las explicaciones anteriores solo para que puedan estimar lo que implicaría contratar a un arquitecto...

No se puede estimar tan fácilmente, ya que los honorarios del arquitecto se calculan según el esfuerzo y los costos de construcción esperados. Lo que debes considerar en todo caso es contratar a un arquitecto que tenga experiencia en rehabilitación de viviendas. Ten una consulta con él, que generalmente es gratuita en condiciones razonables, pregunta sus tarifas por hora y de qué dependen, así tendrás una idea aproximada del costo.

Ya sea que amplíes, reformes o derribes, en ningún caso es poco trabajo. Especialmente si decides derribar la planta superior, se deben tomar precauciones especiales para proteger la planta baja. Por experiencia, estimaría que las 3 opciones mencionadas generan aproximadamente el mismo honorario.

¿Son mis ideas realmente tan descabelladas? Pienso que para todo el esfuerzo de un buen aislamiento/ampliación de la planta superior (esta debería quedar en obra gris para hacerlo bien), baños nuevos en la planta superior, una segunda puerta nueva, separación del pasillo... ¿no se podría conseguir un techo nuevo y decente? Además, en el cálculo hay que tener en cuenta la reducción de los costos de energía, impuestos sobre la propiedad, etc. debido a la reducción.

Que una tercera persona las llame “descabelladas” no debería importarte; es tu casa y tú debes saber dónde están tus prioridades. Independientemente de la probable gran inversión de dinero, para cualquier opción que elijas, deberías relacionar tu decisión final con tus planes futuros. ¿Tus hijos heredarán? ¿Quieres vender más adelante, etc.? También hay que tener en cuenta que, si siempre has vivido solo con tu familia, es muy diferente tener extraños en casa, sean huéspedes temporales de vacaciones o inquilinos permanentes.

Por cierto, habría una cuarta opción: derribar la propiedad existente y construir después un bungalow nuevo.

Un saludo cordial

Hola experto en construcción,
muchas gracias por tu respuesta.
Definitivamente un arquitecto para renovaciones.

Por mi experiencia, estimaría que las 3 variantes mencionadas generan honorarios aproximadamente iguales.

Quiero 3 presupuestos de él. ¿Debo pagarle entonces cada uno por separado, es decir, el triple? ¿Pensaba que eso era una tarifa fija? ¿O recibe el precio de la variante más cara? ¿Y si luego digo que no sirve ninguna?...

Independientemente del uso de probablemente mucho dinero – hagas la variante que hagas – deberías basar tu elección final también en tu planificación futura. ¿Tus hijos deben heredar, quieres vender después, etc.?

Quiero, cuando me jubile, tener una casa libre de deudas que pueda pagar con mi pensión probablemente baja. Ya pasé por el tema de vender. Lo intenté todo. Hoy en día nadie quiere una casa tan grande. Claro que mis hijos heredarán. Pero no vivo para dejar herencia. Si queda algo – suerte.

es algo totalmente diferente tener extraños – ya sean huéspedes temporales o inquilinos permanentes – en la casa

Esas son también mis grandes preocupaciones. Inquilinos – incluso en nuestra zona rural se escucha cada vez más sobre inquilinos problemáticos. Creo que tres meses y podría rendirme. (¡Toda esta historia tendría que financiarse por completo de todas formas!)
Huéspedes de vacaciones: estoy completamente ocupada con mi trabajo, ¿cómo podría ocuparme realmente bien de ellos...?

Por cierto – una 4ª variante sería demoler la propiedad existente y construir un bungalow nuevo después

¿Eso significa que crees que cuesta lo mismo que una obra nueva???

Debo decir, aunque estoy muy contenta de que respondas con tanta honestidad – me quitas bastante el ánimo. Así el tema estaría absolutamente cerrado y tendría que ver cómo seguir aquí.
De todas formas buscaré en Google un poco sobre un arquitecto que sepa de renovaciones. Sería amable que respondieras brevemente mis preguntas arriba.
Saludos, Birgit

Hola Birgit,

Quiero que me haga 3 cálculos. ¿Tengo que pagarle los 3 por separado, es decir, el triple de la suma?

Eso depende decisivamente de los acuerdos que hagas con él, el arquitecto siempre tendrá que basarse en la HOAI, así lo exige la ley. Me imagino que su honorario estará compuesto por aproximadamente un 3 % por la "Determinación de fundamentos" y un 7 % por la "Planificación preliminar", ambos porcentajes basados en los costes de construcción esperados.

¿Quieres decir que cuesta tanto como una construcción nueva???

La remodelación – aquí incluso rehabilitación – siempre es cara, considera el esfuerzo que se debe realizar, como renovar completamente el aislamiento de la estructura de la casa, hacer transitable el ático o, si es necesario, proteger el edificio existente si se va a desmontar completamente la estructura del techo. También me imagino que la técnica no se corresponde con el estándar más moderno o, al menos, que debe adaptarse para atender de una a tres partes más tarde, etc. Siempre ha sido así que las rehabilitaciones de edificios antiguos son casi tan caras como una construcción nueva completa. En esta última, además, tienes la ventaja adicional de que el edificio a construir cumple con el estado más moderno de la técnica.

Antes de que tomes una u otra decisión, te recomiendo en cualquier caso que mandes hacer un informe de valoración; especialmente porque parece que no sabes de qué estado constructivo partes. Este informe te costará unos 800-1000 € y te indicará todos los puntos débiles del edificio junto con un desglose de los costos. Solo en un segundo paso – cuando sepas qué te costaría una rehabilitación del "estado actual" y puedas valorar si merece la pena o es viable – encargaría a un arquitecto los cálculos adicionales basados en los resultados del informe de valoración.

Tengo que decir que, aunque me alegro mucho de que respondas con tanta sinceridad, me quitas bastante la ilusión. Con eso el tema estaría completamente cerrado y tendría que ver cómo seguir aquí.

No tiene sentido darte “ilusiones” si sé que la realidad es diferente. Mi consejo: deja hacer un informe y luego avanza paso a paso, siempre que el estado constructivo lo permita.

Un saludo cordial