Nueva construcción con KFN 297, ahorros para la vivienda y financiación interina

Hola querida comunidad,

Tengo 35 años y me enfrento al desafío de financiar mi proyecto de construcción de una casa. Aunque mi preferencia por una casa más pequeña pueda parecer inusual, se debe a 15 años viviendo en apartamentos de alquiler. Por favor, respetad esta decisión.

Información personal:

[*]Estado: persona soltera, 35 años
[*]Hijos: no, y no planeados
[*]Profesión: empleado a tiempo completo en mi propia empresa (servicios) - podría ser problemático para los bancos.

Ingresos y patrimonio:

[*]Ingreso mensual: 4700€ brutos / 2900€ netos
[*]Capital propio: 150.000€ en MSCI World ETF, 5.000€ como colchón diario
[*]Inversión en la casa: lo mínimo posible (ya que el coste de oportunidad del ETF probablemente sea mayor que los intereses del préstamo para la construcción);
Es decir, capital propio solo para lo que los préstamos no cubran, costes adicionales inesperados y aportaciones a la cuenta de ahorro para vivienda para que el crédito sea posible.

Gastos mensuales:

[*]Alquiler actual sin gastos: 500€, otros 200€ para mobiliario y gastos adicionales incluyendo electricidad e internet
[*]Costos de vida: 1900€ (incluyendo el alquiler), ya que puedo ahorrar 1000€ al mes

Información sobre la casa:

[*]Terreno: regalo de los padres, por lo tanto pagado. Tamaño aprox. 2000 m²
[*]Detalles de la casa: obra nueva, bungalow, KFW40, 80 m² habitables / 90 m² útiles (plano aún en clarificación), bomba de calor aire-agua / calefacción por suelo radiante, fotovoltaica / batería, ventilación descentralizada
[*]Costes estimados: 300.000€ (incluyendo cimentación, trabajos de tierra, costes adicionales de construcción) – oferta y detalles todavía en proceso

Consideraciones de financiación:

[*]2 unidades de vivienda planificadas (cada una de 35-45 m²)
[*]Subvención KFW: 200.000€ KFN 297 a 25 años
[*]Contratos de ahorro para vivienda: 1,75% interés; dos con 20.000€ (disponibles en un año), uno con 90.000€ (disponible en 7 años) – todos con Schwäbisch Hall, dos deben ser transferidos desde la familia
[*]Resto/financiación intermedia: créditos de construcción clásicos

¡Muchas gracias de antemano por vuestros consejos constructivos y comentarios!

Mi reflexión final: De hecho, debería poder contratar más planes de ahorro para vivienda con las mismas condiciones para conseguir que el completo crédito no-KFW quede al 1,75% en 7 años, ¿no? El plan de ahorro de 90.000€ se firmó hace poco.

Notas adicionales sobre mi situación profesional: En caso de que mi GmbH tenga que declararse en insolvencia, las perspectivas profesionales en mi sector (TI) siguen siendo prometedoras. Debido a mi formación, mi potencial salarial en otras empresas probablemente sea incluso mayor que en mi puesto actual.

Financiación intermedia y contratos de ahorro para vivienda: Hasta que mis contratos de ahorro para vivienda estén disponibles, financiaría los fondos necesarios mediante créditos hipotecarios convencionales, siempre que sean adecuados para ello.

Estrategia financiera a largo plazo tras el periodo fijo de interés: Tras el vencimiento del periodo fijo de 10 años del crédito KFW, podría considerar, según la situación del mercado, saldar el crédito restante con mi capital propio y los rendimientos de mi ETF. Si los intereses se sitúan alrededor del 8%, esta sería una opción. De lo contrario, con tasas de interés inferiores al 5%, continuaría con el crédito bajo las condiciones del mercado vigentes entonces.

El terreno parece relativamente grande - ¿has pensado ya en dividirlo y posiblemente vender una parte?

Por lo demás, si lo entiendo bien, recibes 200k de los 300k a través de la KFW, es decir, solo tienes que aportar 100k. Probablemente el banco correspondiente te dirá si y qué capital propio exigen para financiar con base en tu neto. Sin embargo, lo considero un problema menor.

También podrías considerar financiar (parcialmente) de forma variable los 100k. La cantidad no es tan grande e, desde mi punto de vista, puedes asumir el riesgo manejable.

El terreno parece relativamente grande, ¿has pensado ya en dividirlo y posiblemente vender una parte?

El terreno está en una zona rural, en una región bastante débil, es decir, no aportaría mucho. Además, no se puede construir en la parte externa del terreno porque está fuera del pueblo. Aparte de eso, necesito la segunda parte como área de almacenamiento para la silvicultura. Y con eso también aseguro la vista libre hacia el sur (-;

¡Pero buen punto!

He intentado calcular la cuota mensual en el siguiente escenario:
- 200.000 KFW a 25 años, 10 años al 1%, después intereses del mercado
- 100.000 a través de varios contratos de ahorro para vivienda con un 1,75%, 20.000 de ellos comenzando en un año, por 24 años, 80.000 de ellos comenzando en 7 años por 18 años. Hasta entonces financiación puente, por ejemplo al 4,3% (o a través del capital propio, entonces costes de oportunidad del 5-8%)

Suposición: los contratos de ahorro para vivienda tienen un plazo de crédito arbitrario.

En ese caso, estoy con cuotas mensuales de:
- 1600 al principio, aumentando lentamente después de 1/7 años
- 2000 después de 10 años si el tipo de interés del mercado para los 200.000 está al 4,3% (suposición, si no amortización con capital propio, con costes de oportunidad del 5-8%)

Como actualmente solo tengo 1.500€ mensuales libres, mi consideración:
- Rentabilidad del capital propio (ETF), al 5% 625€ mensuales, más interés compuesto si no se utiliza
- De la renta del segundo inmueble (pero es rural, por lo que probablemente serán más bien estancias individuales de senderistas)
- Desde este año he acordado con mis socios (empresa) un aumento salarial anual del 3% (aceptado internamente, aún se revisa con factores externos)

¿Tengo aquí un error de pensamiento o debería funcionar bastante bien?

¿Existen otras opciones de financiación más económicas en las que sea igualmente flexible?

¿Son los 90 m² de superficie útil el sótano? entonces los 300.000 € no alcanzan. Tampoco son suficientes para 2 apartamentos separados, a menos que agua/calefacción/internet/TV, etc. no estén separados. ¿Los 2900.-- netos ya incluyen el seguro médico/seguridad social y la previsión para la jubilación? Con un nuevo contrato de ahorro para la vivienda no recibes intereses de saldo para obtener en unos años un préstamo más barato. Eso contradice tu actitud de poner todo en ETF y dejarlo ahí, porque en eso seguro que hay un 5% después de impuestos.