Financiamiento para nueva construcción - venta de casa antigua - ¿experiencias?

Hola,

por fin hemos encontrado el terreno adecuado y comenzaremos la construcción en 6 semanas.

Básicamente, el dinero para la nueva casa está disponible, el agente inmobiliario estima que el ingreso de la casa existente será al menos de 400.000 €,
los costos de construcción nueva están completamente calculados y el capital propio para la diferencia "ingreso de la propiedad existente y costos de construcción nueva" está disponible. Al final, por lo tanto, puede ser una casa pagada. Hasta aquí, todo bien.

La propiedad existente ahora entra en el mercado, hasta ahora había pensado resolver el tiempo entre el ingreso y los costos de finalización con un financiamiento puente, pero los costos son inmensos - con todo incluido inscripción/cancelación de la hipoteca, descuento bancario y los intereses estamos hablando de más de 15.000 € para un período supuesto de 6 meses de uso de 400.000 €. Para un negocio en sí mismo sin riesgo para un banco, bastante caro.

Ahora estoy pensando cómo se podría resolver esto de otra forma. La mejor situación sería, por supuesto (ya hay citas de preinspección), que alguien quiera nuestra casa pronto, la pague de inmediato y nosotros podamos seguir viviendo ahí hasta la finalización. Según el agente inmobiliario, es una forma que se utiliza cada vez más.

¿Pero qué pasa si no? Entonces puedo usar el financiamiento puente, pero me repele un poco por los costos.

También tenemos algunas ideas de tal vez usar 250.000 o 300.000 a largo plazo durante 10 años como un préstamo de anualidades con una amortización del 10% anual, a primera vista parece más caro, pero si considero los costos de oportunidad a segunda vista no lo es - dicho de manera sencilla, puedo hacer que el dinero trabaje, el que no pongo en la construcción, y el rendimiento será relativamente seguro al menos al mismo nivel que los costos de interés de una financiación de 10 años. Creo que nos ofrecen un 3,15 % y el plazo fijo a 5 años ya está por encima, 10 años al mismo nivel.

¿Hay quizás consejos o otras sugerencias para esto? ¿Puede que haya mejores formas que aún no veo?

¡Espero experiencias y comentarios!

Un saludo
Peter

Por favor, tenga en cuenta que el comprador solo paga como muy pronto con la inscripción de la declaración de renuncia en el registro de la propiedad. En nuestro caso, por ejemplo, esto llevó fácilmente 8 semanas después de la cita con el notario.

Ahora pienso cómo se puede resolver esto de otra manera si fuera necesario. La mejor situación sería, por supuesto (ya hay citas para la preinspección), que venga alguien que quiera nuestra casa pronto, pague de inmediato y nosotros podamos seguir viviendo allí hasta que esté terminada. Según el agente inmobiliario, es una forma que se utiliza cada vez más.

Ya lo he hecho dos veces. Pero por eso pagas una indemnización por uso hasta que esté terminado (como un sustituto del alquiler por quedarte en la casa). Eso también cuesta una cifra de cinco dígitos. Quizás sea incluso más caro que la financiación puente.

Registro / cancelación de la carga hipotecaria, descuento bancario y los intereses nos salen en más de 15.000 € para 6 meses de duración supuesta del uso para los 400.000 €.

Pero el banco no puede hacer mucho al respecto. Y el descuento bancario hoy en día casi ni existe.

Para un negocio en sí mismo sin riesgo para un banco, bastante costoso.

¿Sin riesgo? Quieres un crédito de 400.000 € con un valor de garantía para el banco de 216.000 € aproximadamente. Eso conlleva mucho riesgo (formalmente). Por tanto, mucho capital propio aportado, costes de riesgo, etc.

Pero ¿y si no...? Entonces puedo utilizar la financiación puente, pero me desagrada un poco por los costes.

A mí también me disgustaría pagar los costes por usar mi propia casa tras la venta, que quizás sean incluso mayores.

También tenemos algunos enfoques, tal vez usar 250.000 o 300.000 a largo plazo durante 10 años como préstamo de amortización con un 10 % de amortización anual; a primera vista sale más caro, pero si considero los costes de oportunidad a segunda vista no es así; dicho de forma sencilla, puedo hacer que el dinero que no invierto en la construcción trabaje, y el rendimiento será relativamente seguro al menos al mismo nivel que los costes de interés de una financiación a 10 años. Creo que nos ofrecen un 3,15 % y el plazo fijo a 5 años ya está por encima, 10 años al mismo nivel.

¿Cómo es la rentabilidad DESPUÉS de impuestos? ¿Sigue valiendo la pena? Por favor, compare incluyendo el registro de la carga hipotecaria y los costes notariales.

Pedir dinero prestado sobre la propiedad que en realidad ya está pagada es un típico negocio de diferencia de intereses. Era algo normal cuando los intereses estaban en 1%, ahora tu inversión tiene que generar mucho más después de impuestos. Si estás bien posicionado y todavía tienes suficiente tiempo, se puede hacer algo así, pero no con [Staatsanleihen].

Por favor, tengan en cuenta que el comprador también paga como muy pronto con la inscripción de la declaración de transmisión en el registro de la propiedad. En nuestro caso, por ejemplo, esto tardó fácilmente 8 semanas después de la cita con el notario.

Sí, eso es cierto, lo tengo presente - el capital propio alcanza hasta bien entrado el próximo año, conozco el plan de construcción y sé de los costos.

Ya lo he hecho dos veces. Pero hasta la finalización pagas una compensación por uso (como sustituto del alquiler por quedarte en la casa). Eso también cuesta una cantidad de cinco cifras. Quizás incluso sea más caro que la financiación puente.

Eso es cierto, la idea es negociar que se tenga 6 meses desde la venta y solo a partir de entonces se pague concretamente una compensación por uso, por ejemplo, por meses adicionales, y a cambio quizás bajando un poco el precio de la casa. Así debería compensar para ambas partes, hemos puesto el precio de venta más alto de lo que recomendó el agente y aun así ya tenemos dos visitas previas... la propiedad se ocupó a finales del 99 y está completamente renovada energéticamente, los compradores no deberían ser el problema aquí. Me imagino que se puede negociar eso. El agente también. De lo contrario, una venta rápida anticipada no tendría sentido, considerando nuestra propiedad pueden aparecer rápidamente varios interesados y generar un proceso de pujas. Según el agente, eso ha pasado en las últimas semanas, pero solo con este tipo de propiedad, los inmuebles sin renovar permanecen como plomo en los estantes debido a los bancos, que a partir de la certificación energética E, F, etc. ya tienen requisitos para financiar casas solo si existe un concepto de renovación energética, nosotros tenemos C y el año pasado aún teníamos B (pero políticamente ya no se quería).

Pero el banco no puede hacer mucho al respecto. Y el descuento por emisión hoy en día prácticamente no existe.

Explícale eso a mi banco, que pide un 1 % con el argumento de que ellos también tienen que "divertirse" :D

¿Sin riesgo? Quieres un crédito de 400.000 € con un valor de garantía para el banco de 216.000 € (calculado aproximadamente). Eso implica mucho riesgo (formalmente). Por lo tanto, mucha provisión de capital propio, costes por riesgos, etc.

Formalmente tienes razón, en la realidad no, las garantías pueden cubrir fácilmente toda la suma y el banco lo sabe, propiedad existente, otras propiedades, una autocaravana grande, de 6 meses, precio de lista 350.000 € y un portafolio de acciones que supera con creces la suma prevista. Tengo pensado cubrir la financiación puente vendiendo acciones, pero debido a la alta carga fiscal no es muy divertido, porque después podría recomprar menos acciones, así que a largo plazo no es una buena idea.

¿Cómo es la rentabilidad DESPUÉS de impuestos? ¿Todavía vale la pena? Comparar incluyendo la inscripción de la hipoteca y costos notariales.

Claro que eso ya pesa más, estoy de acuerdo contigo. Pero eso también crea libertad para una década venidera para otros placeres en la vida, estamos a principios de los 50, en forma y todavía podemos viajar a donde queremos, tenemos muchas ideas locas y quizás en 10 años sea distinto. En la vejez la necesidad de capital baja enormemente y tampoco pienso ser el hombre más rico en el cementerio.

No es nada habitual lo que consulto aquí, eso lo tengo claro.

No es algo común lo que estoy solicitando aquí, eso me queda claro.

Sí, este “problema” es realmente habitual.

viene alguien,
que quiere nuestra casa pronto, paga de inmediato y nosotros seguimos viviendo aquí hasta que se termine. Según el agente inmobiliario, es una forma que se utiliza cada vez más.

No es raro, porque muchos están en esta situación.

pusimos el precio de venta más alto de lo recomendado por el agente y aun así ya tenemos dos visitas previas

(Sólo) 2. Eso no significa nada. Podrían haber venido 20 personas, pero que luego todas perdieran el interés.

concretamente alguien que pague una compensación por uso, por ejemplo, por varios meses más, y luego quizá rebajar un poco el precio de la casa.

Eso sería entonces la suma de cinco cifras que hay que descontar del precio de venta mencionado.

pero eso me molesta un poco por los costes.

Bueno, nada es gratis. Especialmente cuando uno quiere algo, está en la posición de tener que hacer concesiones.