¿Nueva ley de corredores al comprar una propiedad existente?

Hola a todos,

Mi nombre es Manuel y soy nuevo aquí en el foro.
Espero que mi pregunta sea adecuada y bienvenida aquí. Si no, por favor elimínenla.

Se trata de la nueva ley de agentes inmobiliarios, que está vigente desde el 23.12.2020.
Mi novia y yo estamos a punto de comprar una vivienda propia. Visitamos esta propiedad por primera vez a finales de noviembre de 2020 y, tras revisar nuestras posibilidades financieras, manifestamos interés de compra a principios de diciembre. El vendedor es una comunidad de herederos, por lo que todo el asunto se ha alargado hasta ahora. Probablemente a finales de mes finalmente haya una cita con el notario. Ya tenemos un borrador del contrato de compraventa con dos modificaciones. Para nosotros y en realidad también para la agente inmobiliaria contratada por uno de los vendedores estaba claro que, después del 23.12.2020, la comisión del agente inmobiliario se dividiría al 50% entre nosotros y el vendedor.
Sin embargo, en una cita con la agente la semana pasada, de repente dijeron que nosotros tendríamos que pagar el 100% de la comisión, porque la nueva reglamentación no se aplica a nosotros, ya que visitamos la casa en noviembre y manifestamos nuestro interés de compra verbalmente a principios de diciembre.
Yo sigo opinando que lo decisivo es la fecha de la firma del contrato de compraventa.
¿Alguien sabe algo al respecto o ya tiene experiencias recientes con esto?

¡Gracias!

Preguntas por interés:
¿Cómo se llegó al contrato de corretaje? ¿Hubo por parte de la corredora una información sobre el derecho de desistimiento?

sigo pensando que la fecha de la firma del contrato de compraventa es decisiva.
¿Alguien aquí sabe algo o ya tiene experiencia reciente con eso?

Lo decisivo es el momento en que se ha concretado el contrato con el agente inmobiliario. Y por lo tanto ya en la primera visita.

Preguntas por interés:
¿Cómo se concretó el contrato con el agente inmobiliario? ¿Hubo por parte de la agente una información sobre el derecho de desistimiento?

No conozco el contrato con el agente inmobiliario. Este existe entre la agente y el vendedor. Nosotros mismos no hemos firmado ningún contrato con la agente.
¿Pero tal vez estoy definiendo mal el término contrato con el agente inmobiliario?
Para mí, como comprador, un contrato con el agente inmobiliario solo existiría si yo contrato a un agente para que busque una propiedad para mí. ¿Lo veo correctamente?

No conozco el contrato de agencia inmobiliaria. Este se celebra entre el agente inmobiliario y el vendedor. Nosotros mismos no hemos firmado ningún contrato con la agente inmobiliaria.
¿O quizás estoy definiendo mal el término contrato de agencia inmobiliaria?
Para mí, como comprador, un contrato de agencia inmobiliaria solo se establecería si contrato a un agente para que me busque una propiedad. ¿Lo veo correcto así?

Esto es precisamente lo especial de un contrato de agencia inmobiliaria. En general, a menudo se cree que para un contrato es absolutamente necesario firmar o realizar encargos especiales. Sin embargo, muchos contratos también pueden formarse tácitamente - por ejemplo, al comprar pan en la panadería:

Una conducta tácita existe en el tráfico jurídico cuando alguien expresa su voluntad de manera silenciosa y el receptor de buena fe puede concluir a partir de ello que hay una intención de obligarse jurídicamente, de modo que un contrato también puede celebrarse sin una declaración expresa de voluntad.

En el caso del agente inmobiliario, por ejemplo, se celebra un contrato cuando un interesado muestra interés por una propiedad que encontró en un portal en línea. El agente es contactado aquí, por ejemplo, por correo electrónico o teléfono. El agente envía al interesado el folleto informativo por correo electrónico y luego el interesado quiere concertar una cita para la visita y el agente está de acuerdo. A más tardar en la visita, se ha celebrado un contrato - sin una firma - entre el agente y el interesado, que genera derechos y obligaciones mutuos. Una obligación esencial (!) del agente sería, por ejemplo, la entrega formal (!) de una información sobre el derecho de desistimiento. Si el agente no lo hace, el plazo de desistimiento se extiende 12 (!) meses. Así, el contrato podría ser cancelado después de la compra de la propiedad y el agente perdería su derecho a la comisión.

(en resumen ...)

Ok. Así que parece que no vamos a evitar la comisión del 100%. Eso significa aproximadamente 5000€ más de costo, que nos faltan para los trabajos de renovación necesarios.
Entonces, en realidad tenía una idea equivocada sobre el contrato con el agente inmobiliario.
Probablemente sea mejor si se puede comprar sin agente. Las ofertas en nuestra región son, lamentablemente, muy limitadas.