Mi presentación - ¿es esto factible?

  • Erstellt am 01.10.2012 16:20:02

Hauskauf2013

01.10.2012 16:20:02
  • #1
Hola,

mi amigo y yo, ambos de 30 años, queremos comprar una casa que necesita ser renovada. La casa + el terreno pertenecen a la familia y aún serán tasados, es decir, un perito valorará toda la casa. Según los precios actuales del terreno, el terreno vale aproximadamente 150.000 €. El resto aún está por determinarse. Se tendría que hacer mucho: ventanas nuevas, sistema de calefacción nuevo, baño, cocina, suelo, paredes, techos... Muchas cosas podríamos hacerlas nosotros mismos, pero aun así tendríamos que cubrir los costos de los materiales. Como nunca me he ocupado realmente del tema, la pregunta es si siquiera podríamos permitirnos esto. La siguiente situación financiera es la que tenemos:

Ingreso neto de ambos: 4.000 €
Alquiler actual con gastos incluidos: 850 €
Capital propio: 20.000 €
Contrato de ahorro para vivienda completo: 20.000 €

También queremos solicitar ayudas para las obras de renovación. ¿Y alguien tiene experiencia con que los bancos ponen problemas a parejas no casadas?

Preguntas y más preguntas, espero que alguien pueda ayudar
:D
 

barcuda

01.10.2012 21:02:12
  • #2
Primero la respuesta a la pregunta sencilla: Según mi experiencia, los bancos no tienen problema con parejas no casadas. Para los bancos, lo que más importa es que los solicitantes del préstamo tengan un empleo indefinido.

Para aclarar la viabilidad financiera, se deben eliminar las incógnitas, que en el caso concreto son los costos de la rehabilitación de la casa. Aquí no sirven tampoco valores estimados sobre costos de construcción, que se calculan en base a los metros cuadrados de superficie habitable u otros indicadores similares. Incluso puede llegar a pasar que una rehabilitación extensa sea más cara que una construcción nueva. Recomiendo que un especialista/planificador elabore un concepto de rehabilitación en el que los costos estén calculados por partes del edificio (cálculo de costos). Cálculo de costos significa que se enumeran las cantidades concretas de las diferentes partes, por ejemplo, quitar y rehacer x m² de yeso, cambiar x ventanas, etc.

La posible aportación propia debe estimarse realísticamente, teniendo en cuenta no solo los aspectos técnicos y de tiempo, sino también el proceso constructivo y la clara separación de tareas para no poner en peligro la garantía. Mi recomendación es: lo que no se pueda realizar realmente con seguridad por cuenta propia, debe calcularse inicialmente como un servicio externo.

La participación de un perito para la valoración del edificio existente ya es el comienzo correcto. Pero esto no reemplaza un concepto de rehabilitación.

Solo con un desglose de costos lo más concreto posible para la rehabilitación y suficientes reservas para imprevistos — especialmente en una rehabilitación — puede realizarse un resumen de costos totales. Y solo entonces se puede evaluar si y en qué condiciones es posible la financiación.

Aquí es indispensable tener en cuenta los costos de planificación, dependiendo del alcance de los trabajos previstos puede ser necesario un permiso de construcción, y dada la situación descrita, casi parece que sí.

Por cierto, algunos programas de ayuda solo aplican si aún no se ha comenzado con las obras.

Recomendación urgente: buscar asesoramiento profesional competente e independiente, y dejar elaborar un concepto de rehabilitación.
 

Hauskauf2013

02.10.2012 17:38:27
  • #3
Muchas gracias por la respuesta detallada.

Ambos contratos de trabajo son indefinidos. Sin embargo, uno de ellos aún está sujeto a un período de prueba... Eso podría ser un problema.

De todas formas, pensé que el banco querría recibir un plan de saneamiento para aprobar el crédito. Sin embargo, pensé que podríamos elaborar nosotros mismos dicho plan de saneamiento basándonos en presupuestos. ¿Dónde puedo encontrar a un especialista y cuánto me costará aproximadamente?

¿Por qué se necesitaría una solicitud de construcción? ¿Para qué proyecto da esa impresión?
 

barcuda

02.10.2012 19:37:11
  • #4
Hola,

antes de que haya un malentendido: no quiero decir que sea necesario un permiso de construcción - por supuesto no puedo evaluarlo así. Recomiendo verificar si podría ser necesario un permiso de construcción. Incluso con diferencias en las respectivas ordenanzas de construcción de los estados federados, existe un consenso a nivel nacional de que también un cambio (sustancial) en un edificio requiere solicitud, es decir, no solo una obra nueva o una ampliación. Si, por ejemplo, las paredes interiores solo se revocan o pintan de nuevo, obviamente no se necesita un permiso de construcción. Pero si se modifican las paredes o se interviene en la estructura, puede ser necesario un permiso de construcción o debe consultarse a un ingeniero estructural.

Es cierto que los bancos quieren un plan de rehabilitación con un desglose de costos, a menudo también elaborado o confirmado por un planificador/arquitecto.

Como no conozco el alcance concreto de vuestro proyecto, solo puedo describirlo de forma general. A menudo experimento que los propietarios solicitan ofertas a empresas, por ejemplo, para el cambio de ventanas, pintores, colocadores de suelos, etc. Suman las ofertas y en la ejecución de la obra se dan cuenta de que los costos presupuestados no bastan en absoluto. Generalmente esto se debe a las siguientes causas en una rehabilitación:
- aparecen daños hasta entonces desconocidos (por ejemplo, cabezas de vigas en los techos están deterioradas)
- las empresas hacen ofertas lo más económicas posible porque compiten con otros proveedores, a veces también sabiendo que la oferta no es completa - luego los servicios adicionales acordados posteriormente elevan los costos
- los servicios no están completamente registrados, especialmente las intersecciones/transiciones entre los distintos oficios no se consideraron suficientemente
- no se incluyó un "colchón" para imprevistos
- se sobreestimaron las posibilidades de trabajo por cuenta propia

Realmente uno debe preguntarse: ¿Se dispone de conocimientos técnicos suficientes para evaluar la situación legal de construcción y los aspectos técnicos?

Cuánto cuesta un profesional depende, por supuesto, del alcance del servicio deseado. No conozco suficientemente vuestro proyecto para poder hacer una previsión.
 

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