Informe de valoración de prenda y artículo 13 de la Ley Fundamental

Hola a todos,

hace 5 años compré una casa antigua por alrededor de 200.000 €. Para ello y para la posterior renovación, obtuve un crédito de 230.000 € en la Sparkasse. En total he invertido alrededor de 350.000 €. Mi deuda pendiente actualmente es de 180.000.

Ahora he recibido una carta de la Sparkasse en la que se me solicita que acepte la realización de un informe de tasación para la valoración de la garantía. Es decir, peritos encargados por la Sparkasse acudirán a visitar mi casa y harán fotos por dentro y por fuera para elaborar dicho informe.

Esto me sorprende, porque mi contrato de préstamo ha estado en vigor desde entonces sin ningún problema. Incluso ya hice un pago extraordinario. Nunca he tenido retrasos ni mi cuenta corriente estuvo en números rojos. ¿Por qué sucede esto ahora después de 5 años? Si hubiera ocurrido antes de la concesión del crédito, lo entendería, pero así no.

Al preguntar en la Sparkasse me respondieron que hay una nueva normativa legal que obliga a los bancos a elaborar dicho informe (Beleihungswertverordnung). Esto incluye de manera obligatoria la inspección exterior e interior.

Ahora me surgen las siguientes preguntas:

a) ¿Cómo se concilia esto con el Art. 13 de la Constitución sobre la inviolabilidad del domicilio?
b) ¿En qué artículo me obliga la ley a permitir al prestamista este acceso?
c) Mi suma de préstamo se destinó casi en su totalidad a la compra. ¿Por qué entonces la Sparkasse se entromete ahora en mi privacidad?
d) ¿Alguien ha tenido experiencias similares?

No puede ser que el legislador permita a las entidades crediticias este acceso sin restricciones a la privacidad. Hay que pensar en cuántos prestatarios podrían verse afectados. ¡Esto equivaldría casi a una vigilancia generalizada!

¡Estoy agradecido por cualquier respuesta!

Un saludo,
Max

Escucho por primera vez...

Pide al banco que te dé/muestre la base legal.

Y vuelve a revisar tu contrato de crédito para ver si el banco puede simplemente solicitar información y peritajes.

Primer enfoque, y creo que es a lo que se refiere el banco, se encuentra en el Art. 208 del CRR.

Después de eso, los inmuebles residenciales deben valorarse cada 3 años.

Sin embargo: Cómo lo haga el banco es asunto suyo. Por supuesto, puedes negar el acceso.

Si y en qué medida eso sirve para algo, debes saberlo tú mismo. Vamos a jugar el juego: el valor se estima menor por desconocimiento, una oferta de prórroga posterior podría ser más cara de lo necesario. O el inmueble sufre en el peor de los casos una depreciación tan grande que se te exige una garantía adicional, ya que de lo contrario podría haber una cancelación del crédito. Ambas cosas muy forzadas, pero posibles.

Ahora volvamos al principio: el banco está obligado a valorar, la inspección es el camino más rápido y eficiente.

Y te lo prometo... El banco y el tasador no tienen el menor interés en el color de tu ropa de cama, el contenido de tu cocina o el cuadro de la pared en la sala. Se trata únicamente de daños en el edificio y el estado del inmueble y las instalaciones domésticas como la calefacción o los baños.

Todo lo demás es totalmente irrelevante.

Hola,

gracias por las respuestas.
Ya me he puesto en contacto con mi asesor de créditos. Quiere informarme pronto sobre en qué normativas legales se basa la inspección interior. Estoy curioso...
Me molesta que el banco diga explícitamente que no me informarán del resultado del informe pericial. ¿Eso está en línea con la ley de protección de datos? Creo que uno tiene derecho a saber qué datos se almacenan sobre uno, ¿no?
¿Qué significa "Nachsicherung"? ¿Se puede cancelar el contrato sin previo aviso? ¿Posiblemente con una "compensación por cancelación anticipada" u otra penalización?

Saludos cordiales,
Max

a) ¿Cómo se concilia esto con el Art. 13 de la Ley Fundamental sobre la inviolabilidad del domicilio? b) ¿En qué artículo me obliga el legislador a permitirle al acreedor dicho acceso? c) Mi monto del préstamo casi se destinó a la adquisición para eso. Entonces, ¿qué le importa a la Sparkasse ahora mi privacidad? d) ¿Alguien tiene experiencias similares?

Casos comparables: Por ejemplo, todo inquilino está sujeto al derecho (contractual) de inspección del arrendador, debe permitir la entrada a posibles compradores en caso de venta... El propietario de una cosa tiene, frente al poseedor, derechos por ejemplo del § 809 del Código de Construcción... Así que cálmate.

El derecho de inspección se deriva por ejemplo de obligaciones accesorias contractuales, que en general tienen su base legal en, por ejemplo, los §§ 241, 311 del Código de Construcción. Puede ser necesario demandar y ejecutar, pero todo es posible.

Sobre las preguntas: a) Perfecto, porque el Art. 13 GG solo protege contra intervenciones del Estado. b) Concretamente probablemente de la directiva, en todo caso como obligación accesoria del contrato de préstamo como relación contractual, cf. arriba. Debe ser proporcional y es una ponderación de intereses. c) La garantía debe tener valor. Confianza vs control. d) Por ejemplo, inquilinos, cf. arriba.

El contenido y las limitaciones de la propiedad son otorgados y determinados por el Estado. Así es como es.

Hola Otus11,

Casos comparables:
Por ejemplo, todo inquilino está sujeto al derecho de inspección (contractual) del arrendador, debe permitir el acceso a interesados en la venta...
El propietario de un bien tiene, por ejemplo, derechos contra el poseedor según el artículo 809 del Código de Construcción... Así que cálmate.

No lo encuentro comparable en absoluto. ¡Yo soy el propietario y no el banco! Tampoco importa cuánto sea la hipoteca en comparación con el valor del inmueble. El banco también exigiría el informe pericial si la deuda restante fuera de 10.000 €. Lo único comparable serían las facultades del deshollinador, que sin embargo son conforme al art. 13 párrafo 7 GG.

El derecho de inspección, por ejemplo, se deriva de obligaciones accesorias contractuales que tienen su base legal generalmente en, por ejemplo, los artículos 241, 311 del Código de Construcción. Puede ser necesario demandar y ejecutar, pero todo es posible.

En mis documentos contractuales no se menciona nada sobre documentación fotográfica de los interiores, ni tampoco sobre informes periciales de valor de garantía, etc.

a) Perfecto, porque el art. 13 GG sólo protege contra intervenciones del Estado.

No entiendo eso. ¿Dónde dice que el art. 13 sólo se aplica al Estado? ¿El art. 1 párrafo 1 frase 1 GG también sólo se aplica al Estado?

Estoy expectante por la respuesta de la Sparkasse.

Un saludo,
Max