Reserva mensual de mantenimiento para obra nueva

Hola,

espero estar en el subforo correcto con esto.
¿Qué opinan sobre el tema de la reserva para mantenimiento en una construcción nueva?

La reserva generalmente se recomienda y en principio la considero muy importante. Pero llevamos ya 3 años viviendo en nuestra casa nueva, con el contratista general todo fue excelente y no han surgido ni se ven a la vista errores costosos en la construcción (sé que nunca se puede descartar al 100%).

Hasta ahora siempre hemos apartado 150€ mensuales como reserva para mantenimiento y ya se han acumulado algunos miles. También se mantienen como un colchón adicional de emergencia. Pero poco a poco me pregunto si eso es necesario o quizás demasiado en una construcción nueva bien evaluada (150 m² de superficie habitable). Claro que esos 150€ podrían destinarse a buenas alternativas, por ejemplo, pagos adicionales para amortización anticipada. En unos años, a medida que la casa envejezca, se podría aumentar nuevamente para el primer cambio de la calefacción, la primera nueva fachada, etc.

¿Cómo lo ven ustedes o cómo lo han manejado en sus casos?

Creo que se debe distinguir que siempre se debe tener una cantidad determinada de 5 dígitos como fondo de emergencia (calefacción, daño por agua, etc.), pero en general no guardaría nada extra, sino que preferiría hacer pagos extraordinarios, siempre y cuando no se toque mi fondo de emergencia. Aunque una cantidad baja a media de 5 dígitos siempre es recomendable mantenerla para una casa.

Los primeros 5 años no hay que ahorrar nada, porque todavía está en la [Geährleistung]. Después probablemente sean útiles 5 EUR/m²/a. A partir de 10 años, entonces 10 EUR/m²/a, a partir de 15 años 15, etc., etc.

Los primeros 5 años realmente no hay que reservar nada, porque todavía está en garantía. Después probablemente sean útiles 5 EUR/m²/a. A partir de 10 años, entonces 10 EUR/m²/a, a partir de 15 años 15, y así sucesivamente.

Creo que ese tipo de escala también es razonable.
Especialmente al principio, cada euro de amortización extraordinaria vale oro.

Entonces, yo definitivamente guardaría algo, también desde el principio. Tanto la caldera de gas como la bomba de calor pueden morir después de 10 años. También en la electrónica. Si no tienes dinero de reserva, se vuelve desagradable. En una casa, generalmente se calcula que las reparaciones cuestan miles. Personalmente, probablemente ahorraría hasta unos 20.000. Quizás incluso más. Solo cuando ese colchón esté ahí, me interesaría otras opciones.

Después de que hace algunos años terminé mi construcción, también me hice la misma pregunta. En internet se encuentran varias recomendaciones que en parte no se ajustan en absoluto a la realidad. Los números de Tolentino, por supuesto, también son peligrosos, si se considera que después de 10 años la calefacción también puede romperse y que en una casa de 130m² ni siquiera se han ahorrado 10.000 €.

El reglamento sobre cálculos económicos inmobiliarios según la Segunda Ley de Construcción de Viviendas (Segunda Ordenanza de Cálculo - II. BV) da cantidades bastante precisas. Se recomiendan cantidades de 7,10 €/m²/año para los primeros 22 años, 9 € para los siguientes 10 años y después 11,50 €/m². Así, después de 40 años, para una casa de 130m² se llega a 44.000 €. ¿Se pueden pagar con eso 2 veces la calefacción, la reforma del baño y las ventanas + fachada? Probablemente no. Después de 50 años tal vez también la electricidad y el techo. Sin embargo, estos valores son también para comunidades de propietarios. Las reformas dentro del apartamento deberían reservarse aparte.

Por otro lado, se forman provisiones para la casa, provisiones para la sustitución del coche, provisiones para el pago especial siguiente y provisiones para las próximas vacaciones. Después de algunos años se reúnen sumas que simplemente no quieres tener en la cuenta o en una libreta de ahorro sin intereses. La probabilidad de que la reserva para el viaje, el pago especial, la calefacción averiada y el siniestro total del coche ocurran todo al mismo tiempo es extremadamente baja. Por ello, he optado por una base de 20-30.000 € y el resto va al depósito y, en caso de necesidad, también está disponible a corto plazo. Hasta ahora ha funcionado bastante bien.

Pero lo que encuentro mucho más interesante es: ¿cuándo se utiliza la reserva para mantenimiento? ¿Se saca dinero de ahí si uno mismo acondiciona una habitación? ¿Qué pasa si viene un pintor? ¿Y si además se cambia el revestimiento del suelo? ¿Qué pasa con la compra de muebles - probablemente no, verdad? ¿Y con una cocina nueva - quizás sí? ¿Se incluye una cubierta de terraza añadida después? Creo que cada uno llega a resultados algo diferentes con estas preguntas.