Terreno disponible, ¿cómo proceder ahora, experiencias?

Querido foro,

hemos entrado en esta situación de construir una casa de manera muy inesperada y estamos extremadamente abrumados, ya que hasta ahora, como inquilinos satisfechos, realmente no nos habíamos ocupado del tema de la construcción de una casa.

Actualmente vivimos en una casa pareada en alquiler y podemos comprar un terreno precioso a la vista de nuestra casa actual (ya está reservado para nosotros). Como la casa pareada será demasiado pequeña a largo plazo, nos gustaría atrevernos a construir una casa, sobre todo porque es una oportunidad única, ya que nos sentimos muy a gusto en esta zona residencial y los niños, gracias a la escuela, etc., tienen amigos cerca y no nos mudaremos "realmente", sino solo a 50 m más allá.

Aquí algunos datos breves: vivimos en el distrito Rhein-Erft, aproximadamente a 20 km al oeste de Colonia. El terreno para construir tiene un tamaño de 640 m², tenemos un presupuesto para la construcción de la casa incluyendo costos adicionales de unos 600.000 € más los costos de adquisición del terreno.
Esperamos con ello una casa unifamiliar llave en mano de 130 m² con sótano. Pero debe tener una distribución especial, es decir, no una casa estándar de catálogo (me gustaría tener el dormitorio principal y el baño en la planta baja, entre otras cosas pensando en la vejez; en la planta alta, sin embargo, "solo" 2 habitaciones grandes para niños y un baño, el resto como habitación de invitados y oficina y otras habitaciones de uso en el sótano).

El primer contacto con el tema casa prefabricada no nos convenció mucho. Al ver en el parque de casas modelo que las paredes exteriores consisten de alguna manera solo en dos placas de madera delgadas con lana aislante en medio, no me imagino que realmente desee eso (pero estoy dispuesto a ceder si financieramente no hay otra opción).

Entonces, la primera tendencia es hacia una casa de estructura sólida. Ya hemos tenido contacto telefónico con Kern-Haus (pero no estamos absolutamente decididos, simplemente fue lo primero para informarnos), allí el presupuesto podría encajar más o menos. Por supuesto, prometen mucho: la simpática vendedora dijo que si este año tenemos el plano, podríamos estar en la casa nueva para Navidad de 2025. Aparte de que no soy tan crédulo, me desanima más el hecho de que no tendríamos influencia sobre los gremios que ejecutan la obra (que deberían ser lo más baratos posible para maximizar la ganancia del constructor general) y que estaríamos completamente a merced de la empresa constructora, confiando en obtener algo decente al final. Seguro que muchas veces funciona bien, ¿pero qué pasa si no?

Como contraste, tuvimos una breve consulta con una arquitecta, donde por supuesto todo (por ejemplo, la asignación de los gremios a empresas conocidas y confiables —que posiblemente sean un poco más caras—) se coordinaría con nosotros. Desafortunadamente, con nuestro presupuesto no es posible un acompañamiento completo por un arquitecto, al menos no según sus cálculos y nuestras expectativas, hay demasiada diferencia.

Para nosotros, además de la distribución, es muy importante que la calidad de vida sea lo mejor posible, mucha luz, un plano bien pensado y, entre otras cosas, mediante "modernidades técnicas" como persianas eléctricas, ventilación adecuada, etc. El valor de reventa también es un tema aparte. La apariencia (qué fachada, qué forma de tejado, revestimiento del suelo, etc.) es para nosotros más secundario y estamos muy dispuestos a ceder en favor de soluciones económicas. El diseño del exterior quizá lo dejemos de lado y nos ajustemos al presupuesto restante al final o lo haremos en los próximos años con trabajo propio. Hablando de trabajo propio: algunas cosas pequeñas (como pintar) son perfectamente posibles, pero no somos manitas y no tenemos familia ni amigos en la zona que puedan ayudar eficazmente.
Cosas como diversos seguros para nosotros como promotores y acompañamiento externo de obra/técnico de la construcción ya las tenemos en mente, pero eso será un tema para más adelante.

Ahora solo tenemos que encontrar un punto de partida para comenzar con la planificación concreta, ya que la construcción debe empezar en 9 meses y terminar en 3 años (según las condiciones de venta del terreno).

Ahora nuestras preguntas para vosotros, queridos y experimentados constructores de casas:

– ¿existe alguna posibilidad de tener algo intermedio (quizás un constructor local)? Es decir, no unos costos tan elevados como para una casa con arquitecto, pero sí una cooperación estrecha y la seguridad de que la selección de las empresas ejecutoras sea a nuestro favor (y posiblemente en cuanto a costos) o al menos coordinada con nosotros?

– ¿Podéis recomendarnos qué constructores generales o también empresas constructoras en esta zona trabajan “bien” y donde uno como promotor no se siente completamente solo?

– ¿Tenéis otros consejos o comentarios para nosotros como completos novatos? Aunque no tenemos idea, nos resistimos a entregarnos de buena fe en brazos de cualquiera. Queremos involucrarnos lo mejor posible y no hacer todo simplemente “porque todos lo hacen así”. Espero que entendáis a qué me refiero...

Y sí, somos conscientes de que nuestras ideas quizás no encajen tan despreocupadamente en el presupuesto, simplemente queremos mirar abiertamente en todas las direcciones y esperamos que nuestros deseos se puedan cumplir de alguna manera con numerosos compromisos.

¡Muchas gracias de antemano a todos por compartir vuestras experiencias!

Una casa de arquitecto no es necesariamente cara. Nuestra casa se terminó en 1973, la compramos hace 10 años y la renovamos completamente bajo la dirección de un arquitecto y le añadimos una ampliación. Por supuesto, hay que elegir bien al arquitecto. El adecuado también puede construir una casa económica.

Primero que nada, ¡mis felicitaciones por las condiciones "marco" ideales (terreno a la vista, experiencia de vida en una casa)!

Mi "Plan de construcción de una casa, también para usted: ¡el modelo de fases de la HOAI!" (buscarlo externamente junto con las comillas) recomienda, independientemente de si se contrata un arquitecto (si es que se hace y en qué medida), orientar el procedimiento al de los arquitectos. El camino clásico es el siguiente: 1) envío a "mis" consultantes a un arquitecto independiente para que se encargue de las fases de servicio 1 y 2, que junto denomino "Módulo A". Aquí se determinan las posibilidades del terreno y del plan de ordenación y se combinan con las necesidades y deseos. Al final de esta etapa se ha utilizado el nueve por ciento del honorario y se ha desarrollado una traducción del programa espacial en un volumen constructivo. Con este llamado anteproyecto se puede presentar una llamada consulta previa de construcción en la oficina de obras (lo que es recomendable al menos según el "mandato de integración / §34" si no existe un "plan de ordenación calificado" para el terreno) y mediante consultas orientativas a un puñado de empresas constructoras y fabricantes de casas se determina qué método constructivo es el más adecuado en el caso concreto y aproximadamente cuánto costará el asunto. Para ello recomiendo hacer una 2) pausa activa de aproximadamente seis a ocho semanas con dos componentes. La "reposo de la masa" sirve para la reflexión y el duelo. Es decir, se cierra conscientemente esta primera etapa, se reflexiona sobre el estado de planificación encontrado y sobre la sensación de comprensión respecto a la persona planificadora y se despiden en paz aquellas ideas que se ha decidido no seguir adelante, para que no interfieran constantemente en el proceso posterior como una vocecita molesta. La "toma de decisiones" paralela se encarga de determinar el método constructivo mejor para el caso concreto (las respuestas, en forma de primeras ofertas, no siempre se dividen en blanco y negro entre una construcción claramente adecuada y otra absolutamente no). La acompañamiento en forma de moderación de los procesos, asesoramiento neutral y también la realización de la medida "toma de decisiones" la ofrecemos yo mismo y varios colegas (a los que regularmente recomiendo aquí). Yo lo hago de manera neutral respecto a los métodos constructivos, algunos colegas tienen un enfoque en casas prefabricadas.

El resultado de esta pausa activa indica el siguiente paso a seguir. Ahora se vuelve 3) al arquitecto (frecuentemente el mismo que antes) para abordar allí ya sea el "Módulo B" completo o solo la fase de servicio 3. Es decir, se elige un diseño base adecuado en el mercado de propuestas construidas y se adapta, o se desarrolla el anteproyecto con las impresiones obtenidas de las respuestas de las empresas consultadas junto con el propio arquitecto hasta convertirse en "diseño". Si en este punto ya se vislumbra una realización con un contratista general / "fabricante de casas", se avanza con este hacia la planificación para la obtención del permiso de construcción; de lo contrario, con el arquitecto contratado por uno mismo.

Según mi experiencia, la mejor manera es trabajar con el arquitecto también en los módulos B y C - pero también existen desviaciones de este camino real, que describo en mi serie de contribuciones sobre el plan de construcción de casas. Si se hace con el arquitecto todo el "Módulo B", esto termina con la planificación detallada (fase de servicio 5), de la que luego se desarrollan las fases 6 y 7 (preparación y realización de la licitación). En la licitación también se permite que los licitantes opten por varios o todos los ("contratistas generales") lotes de servicio, pero es mejor no limitar el grupo de participantes solo a estos. Un contratista general inteligente, que desea mantenerse en el negocio a largo plazo, no arruina su reputación con "Jacobos baratos" - ese dinero rápido como subcontratista intermediario también sería dinero corto. Buenos arquitectos de casas unifamiliares conocen alineaciones de equipos adecuadas tanto de cuadros reclutados por ellos mismos como de combinaciones contratista general-subcontratista.

Después se sigue 4) ya sea mi regla "3 + 5 = 8" y se deja que el compositor dirija personalmente, o se contrata perito de obra independiente; conviene no dejarse engañar por la etiqueta engañosa del "director de obra" de un contratista general. Hasta aquí, todo esto no es ningún tipo de brujería y no hay que temer gastar dinero innecesariamente en honorarios de arquitecto (posiblemente según tabla). Consultores independientes pueden ayudar a encontrar la combinación óptima de especialistas para el proyecto de construcción concreto.

me gustaría que el dormitorio y baño de los padres estén en la planta baja, entre otras cosas pensando en la vejez;

Esto en esta variante de un dormitorio actual completo en vez de un dormitorio para oficina o invitados como "dormitorio cuando estemos viejos y destartalados" es al menos un plan futuro de idea algo menos descabellada, pero tampoco es un gran acierto; también escribí una serie de hasta ahora dos contribuciones sobre esto (además de cuatro sobre la pregunta del sí y cómo de un sótano).

Y ahora sobre el tema del presupuesto.

tenemos un presupuesto para la construcción de la casa, incluidos los costos adicionales de construcción, de aproximadamente 600.000€ más los costes de adquisición del terreno.
Esperamos una casa unifamiliar llave en mano de 130m² con sótano. Pero la distribución de las habitaciones debe ser especial, no una casa estándar de catálogo (me gustaría que el dormitorio principal y el baño estén en la planta baja, entre otras cosas pensando en la edad; en la planta superior, en cambio, solo 2 dormitorios grandes para niños y un baño, el resto como habitación de huéspedes y oficina y otras habitaciones de uso luego en el sótano).

Se descontaron 50.000€ de costos adicionales de construcción, quedando 550.000.
Con 3.000€/m² obtienen aproximadamente 180m² de área habitable.
Si se trasladan las habitaciones y salas de estar al sótano, cuestan igualmente de forma global lo mismo, es decir, 3.000€/m².
Siempre ha sido más caro construir hacia abajo en la tierra que aprovechar el espacio ya disponible en el ático.
Y también hay una buena noticia: existen casas estándar/tipo, es decir, casas preplaneadas por el constructor general, que tienen un área de dormitorio y baño en la planta baja.
Conclusión: no veo sótano, sino una casa con un área habitable en la planta baja de aproximadamente 110/120m², y arriba luego 60-70m².

tenemos un presupuesto para la construcción de la casa incluyendo los costos adicionales de construcción de aproximadamente 600.000€ más los costes de adquisición del terreno.
Esperamos obtener una casa unifamiliar llave en mano de 130m² con sótano.

¿Por qué sótano?
El presupuesto será muy ajustado con sótano.
Se calcula +/- 3.000€ de costos de construcción por m² de superficie habitable, además tal vez unos 70 mil euros para el sótano (¿sótano de uso o sótano habitable?) más costos adicionales de construcción, garaje, áreas exteriores, etc.
El sótano de uso es la habitación más cara de toda la casa - utilidad en relación a los costos. En cambio, el desván suele estar disponible como espacio de almacenamiento sin costo.

no es una casa estándar de catálogo (me gustaría que el dormitorio principal y el baño de los padres estén en planta baja, entre otras cosas pensando en la vejez;

Ok, ahora la casa no encaja con vuestra vida y construís una nueva que se adapte. ¿Por qué no también en la vejez?

Como contrapunto, tuvimos una breve conversación con una arquitecta, donde, por supuesto, todo (por ejemplo, la asignación de los trabajos a empresas conocidas y confiables, que sin embargo podrían ser un poco más caras) se discutiría con nosotros. Desafortunadamente, con nuestro presupuesto no es posible un seguimiento completo por parte de un arquitecto, al menos no según su cálculo y nuestras expectativas, ahí hay simplemente demasiada diferencia.

La misma casa con el mismo equipamiento cuesta lo mismo. No importa quién la construya. Y no importa cómo sean la estructura de las paredes, etc.

plano bien pensado

me gustaría que el dormitorio principal y el baño de los padres estén en planta baja,

Ambas cosas se contradicen, lamentablemente.

El valor de reventa, por supuesto, es también un tema aparte.

Cuanto más individual y especial sea el plano, peor será el valor de reventa.
También será interesante el diseño del plano en una casa de 130m², si abajo debe haber una sala de estar bonita, una cocina, un dormitorio, un baño completo y un baño para invitados (¿o todos los invitados tendrían que usar el baño que, como máximo, sólo se puede acceder a través del dormitorio?) junto a la entrada.
¿Entonces tienes abajo 90m² y arriba sólo 40m²?

el resto, como habitación de invitados y oficina y otros espacios útiles, en el sótano).

Ah, entonces sótano habitable. Entonces por favor corrige mi estimación de precio de sótano mencionada antes. Por favor calcula 65m² de sótano también con costos de superficie habitable. Así que para la casa sin todos los costos adicionales ya suman bien 600.000€ – porque no importa si construyes superficie habitable arriba o abajo (bueno, casi no importa – los costos son al menos también bastante altos si se construye hacia abajo).
Por lo tanto, el presupuesto no encajará en la planificación.

Aparte de que no soy tan ingenua, lo que me echa para atrás es que no tendríamos influencia sobre los oficios que ejecutan (estos deberían ser lo más baratos posible para maximizar la ganancia para el contratista general) y estar completamente a merced de la empresa constructora, con la esperanza de obtener al final algo decente. Seguramente a menudo funciona bien – y ¿qué pasa si no?

Por ello se busca una empresa adecuada y se revisa la descripción de los trabajos a realizar. CÓMO construya la empresa puede ser indiferente para ti. Tú los supervisas con un perito.

El primer contacto con el tema de casa prefabricada no nos convenció mucho. Ver en el parque de casas modelo que las paredes exteriores consisten de sólo dos placas delgadas de madera con lana mineral en medio – no me imagino realmente querer eso.

Pues con esa técnica – que se usa decenas de miles de veces y en la que como habitante ni notarás cómo se construye la casa – se pueden cumplir mucho más fácil los requisitos energéticos actuales. Como dije, no notarás la construcción.

Así que no cuesta tanto como una casa de arquitecto,

Una casa de arquitecto no es más cara que una casa de la empresa constructora. Los deseos individuales de los propietarios son los que encarecen la construcción. Es un error pensar que una casa de una empresa constructora es más barata. Como máximo, una casa estándar es más económica porque ahí se utilizan los servicios de arquitectura, etc., para varios edificios.

qué contratistas generales o empresas constructoras trabajan “bien” aquí en la zona y dónde uno, como propietario, no se siente totalmente abandonado?

Todos te dejan solo – más o menos. Hacen lo que tú quieres. Por muy loco que sea tu deseo. Ellos quieren ganar dinero.

Consejo:
- seguir los consejos de
- replantear urgentemente la planificación espacial
- considerar casa estándar sin sótano (seguramente será más barata o incluso será asequible para vosotros con los 180-200m² de superficie deseada)

Felicitaciones. Las condiciones son muy buenas. Como ya se dijo, deberían reconsiderar el sótano.