Terreno a la vista -> Experiencias en planificación de la construcción

Hola,
Qué bien que exista un foro así:

en el pasado hemos buscado casas usadas en un lugar determinado. Pero no avanzamos por diferentes razones.
Ahora tenemos un terreno que podemos comprar por unos 300k. Tamaño: un poco menos de 600 m². Está no muy lejos de un cuerpo de agua. Detrás hay una pequeña pendiente con casas individuales.

Se puede construir: 8x12 metros, sótano, planta baja, planta alta, inclinación del techo del 40%. Al lado un camino de entrada con garaje incluido.

Justo al lado del terreno hay un haya enorme.

Presupuesto: 600k (excluyendo la compra del terreno)

Nosotros: familia con 2 niños muy pequeños.

Necesitaría una oficina separada (es decir, no en la planta alta).

Nos gustan mucho las fachadas de madera. No sabemos aún si será una casa de madera.

Por el plan de construcción será difícil alcanzar más de 130-140 m² de superficie habitable. Es decir, deseamos un sótano habitable con mucha luz natural. No sabemos qué altura está permitida. Tampoco cuánto puede sobresalir del suelo ni si se puede excavar delante.

El problema del agua subterránea ha sido tema varias veces en la zona cercana (el agua viene de la pendiente).

Actualmente enfrentamos preguntas:
- ¿nos alcanza el presupuesto?
- ¿deberíamos comprar el terreno?
- ¿cuáles son los riesgos?
- ¿cómo está el tema del agua?
- ¿casa de madera o construcción maciza, casa prefabricada o no?
- ¿dónde podríamos ahorrar algo de dinero en los oficios importantes y quizás luego mejorar o reemplazar? Por ejemplo, carport en lugar de garaje. Grava en lugar de entrada pavimentada.

Alternativamente, un proyectista nos ofreció una casa. Pero aún no conocemos el terreno. Las fotos de las casas parecen más prototipos. ¿Parece ser un intermediario que encuentra terrenos y compradores adecuados? ¿Es una alternativa así? ¿O se paga más por eso? (Aproximadamente 135 m² en 420 m² por 800k.)

¿Cómo se aborda un proyecto así? ¿Existe alguna buena lista de verificación o procedimiento? ¿Cómo se elige el arquitecto adecuado? ¿Qué fases del servicio debería acompañar? ¿Qué empresa de casas prefabricadas es la correcta? ¿O qué constructor o empresa de obras? ¿Cómo se toma la decisión entre madera y construcción maciza (existe alguna lista de verificación)?
(¿Existe alguna buena revista que se pueda recomendar?) ¿Cómo se decide finalmente si se emprende el proyecto con el terreno ofrecido? Hay algo de presión de tiempo porque el terreno podría desaparecer rápido.

Agradezco todas las aportaciones. Ya he explorado algo el foro, pero también me gustaría que me enlacen las 2-3 publicaciones más importantes. Todo me ayuda en esta fase actual.

- ¿nos alcanza el presupuesto?

¿Para una casa bien diseñada de 140 m² con todo lo que la rodea? Sí.
¿Incluyendo el sótano? Podría ser justo o un aterrizaje puntual.

Alternativamente, un proyectista nos ha ofrecido una casa.

Entonces, ¿entiendo bien que ustedes tendrían dos proyectos? ¿Por un lado el terreno junto al agua, y por otro un proyecto de casa, donde ni siquiera está claro si el terreno existe?

debido al plan de desarrollo

No sabemos qué altura está permitida. Tampoco hasta qué punto puede sobresalir del suelo.

¿Puede ser que no sepan cómo leer un plan de desarrollo o qué significa qué?

Es decir, deseamos un sótano habitable con mucha luz natural.

Otros desean una casa con mucha luz natural.

No está lejos de un cuerpo de agua.

Eso ya sería para mí una indicación de no construir con sótano.

actualmente enfrentamos preguntas: - ¿nos alcanza el presupuesto? - ¿deberíamos comprar el terreno? - ¿cuáles son los riesgos? - ¿cómo es la situación con el agua? - ¿Casa de madera o casa sólida, casa prefabricada o no?

Lamentablemente, estas preguntas otros no pueden responderlas por ustedes.

¿Dónde podríamos ahorrar algo de dinero en los oficios importantes y quizás luego mejorar o reemplazar un poco más tarde? Por ejemplo, cochera en lugar de garaje. Grava en lugar de entrada pavimentada.

Creo que: pongan primero de acuerdo el proyecto, antes de querer mejorar algo que aún no está planeado o ahorrar en equipamiento que ni siquiera es significativo aún.

¿Puedes subir bocetos y textos sobre el [Bebauungsplan] y el [Grundstück]? Entonces podríamos ver qué es lo máximo posible.

Actualmente nos enfrentamos a preguntas:
- ¿será suficiente nuestro presupuesto?
- ¿deberíamos comprar el terreno?
- ¿cuáles son los riesgos?
- ¿cómo está el tema del agua?
- ¿casa de madera o casa de construcción sólida, casa prefabricada o no?
- ¿dónde podríamos ahorrar algo de dinero en los oficios importantes y quizás luego mejorar o reemplazar un poco más tarde? Por ejemplo, cochera en lugar de garaje. Grava en lugar de entrada pavimentada.

Estoy abierto a todas las sugerencias. Ya he revisado un poco el foro, pero también me alegraría si me enlazan las 2-3 aportaciones más importantes. Todo me ayuda en esta fase actual.

Si el presupuesto es suficiente depende de muchos factores. Con deseos como fachada de madera y sótano habitable, definitivamente se pone muy ajustado. ¿Qué debería estar incluido en el presupuesto? ¿También costos auxiliares de construcción, zona exterior, garaje, cocina, energía fotovoltaica, etc.? De lo contrario, claro que depende de dónde construyan, con quién, qué requisitos tengan en cuanto a equipamiento/calidad, qué costos extras se suman y, por supuesto, cuánto trabajo propio pueden y quieren aportar. En cuanto a precios no es imposible, pero tampoco es un "pide lo que quieras".

Si deberían comprar el terreno, eso deben saberlo ustedes mismos. Depende de muchos factores. Si llevan tiempo buscando en la zona, mejor que nadie saben si se podrá encontrar algo mejor a corto plazo y cómo evaluar el precio. Si el terreno les parece atractivo, también lo sabrán ustedes mismos. Nosotros podríamos decir solo si personalmente nos gustaría el terreno (pero faltarían muchos aspectos como construcciones vecinas, población, ruido, orientación del jardín, distribución, etc.).

Existen muchos riesgos, depende de qué entiendan por ello. Pero si uno se documenta bien sobre la construcción de una casa, planifica bien (preferiblemente con un arquitecto) y valora de forma realista los costos y la posibilidad de trabajo propio, ya se han minimizado muchos riesgos.

Cómo esté el agua no podemos saberlo a distancia. Quizás sería buena idea preguntar a los vecinos con qué frecuencia hay problemas por el agua y qué medidas han tomado al respecto. También un arquitecto puede dar muchos consejos sobre qué es aconsejable y qué quizás se pueda descartar.

Casa de madera o casa sólida es al final una cuestión de creencias o de a qué ventajas o desventajas se les da más peso, para eso es mejor documentarse. Al menos hoy en día ninguna forma de construcción es en general mejor que la otra y en cuanto a costos casi no hay diferencia, donde influye más la elección de las empresas. En principio, podrían pedir ofertas a proveedores de ambos tipos de construcción con su arquitecto y luego decidir.

Casa prefabricada o casa de arquitecto también es una pregunta que deben hacerse ustedes mismos. Personalmente, estoy claramente a favor de la casa de arquitecto, porque la casa se puede adaptar perfectamente a los propios deseos y al terreno. Pero, por supuesto, generalmente es más caro que una casa prefabricada de un proveedor barato del folleto.

Se puede ahorrar siempre más en trabajo propio. Ahí deben ver ustedes mismos qué y cuánto quieren hacer. Y sobre todo valorar de forma realista si pueden hacerlo bien. Típico son cosas como revestimientos de suelo, pintura, zona exterior, etc. Pero los grandes ahorros vienen en los puntos de mayor gasto, para lo cual deberían tener experiencia en esa área o conocer a alguien que lo haga con uno o para uno a "precio amigo".
Supongo que pedirán un crédito, ¿no? Entonces yo que ustedes sería cuidadoso con hacer cosas después. Al principio siempre surgen muchos gastos que al inicio no se tenían en cuenta, ya sea en el exterior (por ejemplo, clásico el podio de entrada con techado), mobiliario u otras pequeñas cosas. La mayoría no vuelve a juntar 50k rápidamente con un crédito adicional, como esperaba al principio. Sobre todo si faltan muchos extras que seguramente se querrán, eso puede sumar muy rápido (garaje, terraza con techado, instalación de paneles solares, etc.). Entonces suelen tener una casa muy vacía por mucho tiempo o renuncian a deseos, algo que se debe tener presente en ese caso.

Se permite construir: 8 por 12 metros, sótano, planta baja, planta alta, inclinación del techo del 40%. Al lado una entrada con garaje. [...]
debido al plan de ordenación urbana será difícil alcanzar más de 130-140 m² de superficie habitable. Es decir, deseamos un sótano habitable con mucha luz natural. No sabemos qué altura está permitida. Tampoco sabemos cuánto puede sobresalir del suelo. O si se puede excavar algo delante.

Pero es un plan de ordenación urbana muy extraño, que permite la casa tan ajustada y el garaje tan indefinido y no especifica la cantidad de plantas ni las alturas de referencia, etcétera. Cuándo una pendiente es por sí misma una construcción suele estar regulado en la ordenanza de construcción regional. El presupuesto limita la casa más que el plan de ordenación urbana.

Actualmente enfrentamos preguntas:
- ¿Alcanzará nuestro presupuesto? [...]
- ¿Casa de madera o casa de construcción pesada, casa prefabricada o no?
- ¿dónde podríamos ahorrar dinero en los oficios importantes y tal vez corregir o reemplazar algo más tarde? Por ejemplo, un carport en lugar de un garaje. Grava en lugar de una entrada pavimentada.

El presupuesto ya indica que podéis permitiros una entrada de grava aún menos que una pavimentada. Para todo lo demás usad la búsqueda del foro, sólo yo tengo aquí más de 22.000 mensajes con muchas respuestas a estas preguntas; aun así buscad primero una entrada de Yvonne con la palabra clave #fragebogen (cuestionario) - la siguiente palabra clave sería reventa o servicio de terrenos.

Alternativamente, un promotor nos ha mostrado una casa. Pero aún no conocemos el terreno. Las fotos de las casas parecen más bien prototipos. ¿Parece entonces más un intermediario que encuentra terrenos y compradores adecuados? ¿Es eso una alternativa? ¿O se paga de más? (Aproximadamente 135 m² sobre 420 m² por 800.000). [...]
(¿Hay alguna buena revista que se pueda recomendar?) ¿Cómo se decide finalmente si se inicia el proyecto con el terreno ofertado? También hay cierta presión de tiempo porque el terreno puede desaparecer rápido.

Detrás de estos terrenos no hay presión de tiempo en absoluto, véanse (sobre todo mis) mensajes sobre el tema.
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¿Cómo se aborda un proyecto así? ¿Hay alguna buena lista de control o procedimiento? ¿Cómo se elige al arquitecto correcto? ¿Qué fases del proyecto se le encarga acompañar? ¿Qué empresa de casas prefabricadas es la adecuada? ¿O qué contratista general o constructora? ¿Cómo se decide entre construcción de madera o construcción pesada (hay alguna lista de control)?

Si mi "Plan de construcción de una casa, también para vosotros: el modelo de fases de la HOAI" no es suficiente, entonces contactad conmigo personalmente. Además hay muchísimos mensajes aquí con las palabras clave "contratación individual"/"contratación propia" y "Gerddieter". La decisión sobre el tipo de construcción (y su lugar en el mencionado plan) se toma con la herramienta "toma de decisiones", que se realiza durante la "fermentación de la masa". Si es necesario, mirad a los ojos a mi avatar profundamente. Al contratista general se le busca, si acaso, sólo en la región y sólo junto con y no en lugar de una licitación.

¿Podría ser que no sepáis cómo leer un plan de ordenación urbana o qué significa cada cosa?

No me opongo en absoluto a eso.

Personalmente estoy totalmente a favor de la casa con arquitecto, porque la casa se puede adaptar perfectamente a los deseos propios y al terreno propio.

En la pendiente, sin duda sí. Naturalmente sólo con un arquitecto " aprobado".