Adquisición de terreno con contaminación del suelo

Queridos amigos del foro de construcción de viviendas,

aunque soy propietario de un apartamento, hasta ahora no he tenido realmente contacto con “terrenos para construir”. En el futuro me gustaría comprar una casa o alternativamente construir una, dependiendo de la rentabilidad.

En cuanto a la viabilidad económica y de realización, dirijo mi consulta también a vosotros; de antemano intento resumir toda la información “esencial” que he podido obtener por mí mismo. Por supuesto, estaré muy agradecido por cualquier consejo o truco J

Se vende en el marco de la ejecución hipotecaria bajo el título

[*]- “terrenos sin edificar”
[*]o Terreno A. aprox. 1200m2, superficie forestal
[*]o Edificación según informe pericial: Terreno B. aprox. 03m2 (parcela excepcional no urbanizada) superficie de edificio y libre
[*]- Ruina existente de construcción aprox. 5mx5m
[*]- Diversos (residuos industriales)
[*]- Valor orientativo 15.000 € (aplicación 70/50)

Localización ver archivo adjunto:



En el plan de uso del suelo (según la leyenda) el terreno está clasificado como sigue:

[*]- Área verde (¿en la ejecución hipotecaria aparece bosque?)
[*]- Área con contaminación significativa del suelo

Sin embargo, alrededor hay viviendas y también unidades comerciales colindantes. Respecto al “área con contaminación significativa del suelo” he podido buscar y parece que no siempre es así o solo se tomaron muestras parciales. Aquí se me plantea la pregunta:

[*]- ¿No debería aparecer algo así también en el informe pericial del juzgado, especialmente en el contexto de dolo, ya que aparentemente existe un defecto?
[*]- ¿Por qué en el plan de uso del suelo el terreno figura como “área verde” (según la leyenda) y no como bosque como en el informe del juzgado?
[*]- ¿Se puede investigar de antemano en qué medida existe una contaminación “significativa” del suelo?

En general se dice que quien es propietario del terreno asume la responsabilidad y, por lo tanto, páginas especializadas en Internet aconsejan que normalmente como comprador no se debe adquirir tal terreno porque el riesgo puede ser demasiado alto, ya que los costes de eliminación/limpieza podrían ser exorbitantes. En antiguos mapas topográficos (1937-2016) aparentemente la superficie no estuvo antes (oficialmente) edificada, por lo que no pude verificar qué fábrica pudo haber estado allí.
Normalmente, como “interesado” debería encargarse un informe de suelo, ¿no?

Sobre el plan de desarrollo urbano:
Lamentablemente en línea no se puede ver ningún plan de desarrollo urbano para la zona (+800 m de radio), no está disponible. Las áreas colindantes sí. En el plan de desarrollo urbano el terreno está clasificado como “APARCAMIENTO” (P).



Sé que son muchas preguntas/fueron muchas preguntas, sin embargo espero que me podáis dar vuestra valoración profesional.

Agradezco de antemano vuestro esfuerzo.

Aquí como complemento, ya que la marcación arriba tal vez no fue tan suficiente.

La marca amarilla creo que está mal, allí hay huertos pequeños. Se trata del terreno arriba a la derecha en la esquina (Flurstück 709). Según el precio, con seguridad no es edificable, el acceso también debería ser complicado. El antiguo trazado ferroviario arriba pronto será un carril bici.

Creo que la marca amarilla es incorrecta, ahí hay jardines comunitarios. Se trata del solar en la esquina superior derecha (parcela 709). Por el precio, con seguridad no es edificable, y el acceso probablemente también será difícil.
La antigua vía del tren más arriba será pronto un carril bici.

¡Gracias primero!

Creo que la señalización es correcta.
Me puedo imaginar lo del carril bici, pero en sí, en mi opinión, no debería causar problemas. También me llamó la atención el precio, pero en la conjunto total es probable que un cambio de uso sea posible. Supongo que el precio se debe a la contaminación del suelo, aunque esto no esté en disputa en el informe pericial.

El resto quería verlo más tarde "en vivo", al menos el acceso.

En el informe pericial debería haber un plano de medición. ¿Has mirado alguna vez en el Geoportal del BL?

15k no indican terreno urbano. ¿Qué dice el perito?

Valor del suelo T€ 15 = o bien terreno que se encuentra en el adW o que no es terreno para construcción o que genera costos adicionales tales que en conjunto se vuelve a un precio normal.

Supongo que el precio resulta de la carga del suelo, aunque esto no esté en discusión en el peritaje.

En el peritaje hay algo al respecto. Eso es seguro. Si no hay nada al respecto, tampoco hay información sobre cargas del suelo. Además, un peritaje no es un estudio del suelo para construcción ni un análisis de materiales. Eso debería estar explícito también.

Además, todavía no he entendido de qué terreno se trata concretamente. Indica cómo encontrar el peritaje para la ZV (¡sin enlace!).

- Valor orientativo 15.000€ (aplicación 70/50)

¿Qué quiere decir eso? ¿Debo entender que el valor del peritaje es T€ 15 y que los límites del 70% y 50% han caído? Eso significa que nadie ha querido tener el terreno hasta ahora. Y eso implica que nadie puede necesitar el terreno = no es utilizable económicamente, ni siquiera con ese precio. Y si mi interpretación corresponde con lo que dices, entonces puedes cerrar el hilo con eso.