Presentación de financiamiento para construcción

Hola a todos,

acabo de estar en mi banco habitual (Sparkasse) y he recibido las siguientes ofertas para nuestra solicitud de financiación. Construimos según la normativa de ahorro energético 2014, por lo que la subvención KFW 55 no es una opción. Son posibles amortizaciones anticipadas de unos EUR 2.500 anuales, pero por ahora quiero dejarlas de lado.

Me gustaría saber cómo las evaluáis y por cuál os decidiríais.

-1-
Volumen de financiación: EUR 305.000
Préstamo clásico de amortización constante
Fijación de tipo de interés: 10 años
1,12% / 1,16%
Cuota mensual: EUR 1.500 (tasa de amortización: 4,78%)
Amortización anticipada: máx. 5% anual
Deuda pendiente tras 10 años: EUR 165.000

-2-
Volumen de financiación: EUR 305.000

1. Componente:
Préstamo de EUR 200.000 con contratación simultánea de contrato de ahorro vivienda
- 10 años solo intereses (1,12% / 1,16%; EUR 186 al mes) con ahorro simultáneo en Bausparvertrag (EUR 700 al mes)
- después de 10 años: amortización del préstamo por EUR 81.800 (del contrato de ahorro vivienda) y pago de la deuda restante con EUR 1.200 mensuales; amortización completa en 2036

2. Componente:
Préstamo de amortización constante por EUR 105.000
Fijación de tipo de interés: 10 años
1,12% / 1,16%
Cuota mensual: EUR 615 (tasa de amortización: 5,91%)
Amortización anticipada: máx. 5% anual
Deuda pendiente tras 10 años: EUR 40.000

-3-
Volumen de financiación: EUR 305.000
Préstamo clásico de amortización constante (banco)
Fijación de tipo de interés: 15 años
1,64% / 1,68%
Cuota mensual: EUR 1.104 (tasa de amortización: 3,7%)
Amortización anticipada: máx. 5% anual
Deuda pendiente tras 15 años: EUR 90.000

+

KfW 124
EUR 50.000
Fijación de tipo de interés 10 años (total 15 años)
1,30% / 1,34%
Cuota: 325,68 (en fase de amortización; 6,51%)
Deuda pendiente tras 10 años: EUR 19.000

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La alternativa 1 ofrece una fijación de tipo de interés bastante corta con una deuda pendiente alta y riesgo de variación del interés (EUR 160.009 tras 10 años).
Para reducir un poco el riesgo de cambio de tipo de interés, Sparkasse me ofreció la alternativa 2 con un riesgo de variación del interés tras 10 años de solo EUR 40.000 (del préstamo de amortización constante).

Para ser sincero, me cuesta mucho especialmente comparar las dos primeras ofertas y por ello agradecería vuestra ayuda para interpretarlas.

Muchas gracias y saludos
Grobi

Primero debes saber/considerar cuánto puede/debe ser la carga mensual.
En el primer ej. son 1500,-
en el 2. ej. 1315,-
y en el 3. ej. 1430,- (¿por qué aquí +50t,- KfW?)
Así no se pueden comparar los ejem.

Yo me pediría una oferta de 10 años y 15 años con la misma cuota (sin KfW).

Muchas gracias por tu respuesta, aunque debo corregirte.

En las dos primeras variantes, la carga mensual es de EUR 1.500 cada una (1. Anualidad = EUR 1.500 // 2. EUR 615 (anualidad) + EUR 700 (contrato de ahorro para vivienda) + EUR 186 (intereses del préstamo fijo).

En el tercer ejemplo es un poco menor, 1.430,-, tienes razón. Sin embargo, para mí se trataba principalmente de comparar las dos primeras variantes, en particular evaluar la rentabilidad de la segunda variante.

Saludos cordiales
Grobi

Nunca entenderé por qué aquí siempre se complica y se hace todo difícil de comprender. Debería entenderse todo eso sin problemas cuando llega el momento de firmar.

[*]Definir el préstamo
[*]saber la carga mensual
[*]pensar en las garantías y el plazo de interés fijo
[*]establecer el préstamo de anualidades
[*]revisar cosas como amortización, pago extraordinario, otros cargos

Entonces sabrás cuánto pagas mensualmente, qué queda después del plazo de interés fijo y cuánto has pagado en total.

Con eso se puede trabajar. Y olvídense de la tontería del contrato de ahorro de vivienda. Con eso el banco gana extra.

Tomaría la opción 1. Creo que el recargo del 0,5% por los 5 años es un poco demasiado. Creo que a partir del 1,5% haría 15 años.

¡Tonterías! Con las condiciones actuales, hay que tomar el tipo de interés fijo por el mayor tiempo posible. Mínimo 15 años, mejor directamente 20 años. El recargo es ridículo comparado con las noches sin dormir después de 9 o 10 años. Los intereses están históricamente bajos. Considero que la capacidad de planificación es mucho más importante que unos pocos puntos porcentuales mejor de interés tras la coma. Y como ya se dijo aquí arriba: ¡El contrato de ahorro para la vivienda es la mayor tontería para ti! El banco gana mucho con eso y tú tienes un riesgo aumentado (palabra clave asignabilidad) y un rendimiento negativo. La comisión de mantenimiento de cuenta y la comisión de apertura (normalmente 1%) cuestan dinero y solo le generan un flujo de caja positivo al banco... el interés se consume varias veces por esto. ¡Aléjate de eso!