Planificación de la casa, oferta, financiación, precio fijo

Hola, estoy (estamos) al borde de la desesperación,
realmente sin ideas y espero recibir algunos comentarios que nos den una pista decisiva para finalmente salir de esta situación de "darnos vueltas en círculo".

Tenemos un terreno. Hemos decidido por una empresa constructora y allí hemos planeado una planta para la que ya tenemos una oferta vinculante (ya firmada). Ahora debemos ocuparnos de una confirmación de financiación.
Los primeros intentos de acudir a un financiador (al que de hecho queremos recurrir) para avanzar allí fracasaron porque él dice que no hace confirmaciones de financiación sino que como máximo nos facilitaría un préstamo. Para la confirmación debemos ir al banco principal.

Ahora llamé a nuestro contratista general para averiguar qué criterios tienen. Resultó que el contratista general no solo quiere esta confirmación, sino básicamente el banco con el que nos comprometeríamos para la financiación. Ya que luego se envía un formulario al banco para declarar esto vinculante.

Hemos leído mucho y nos hemos informado repetidamente, pero simplemente supera nuestro marco, de modo que aunque pudimos tomar buenos consejos y al menos hemos llegado hasta aquí, aún hay tanto que creo que no se puede entender todo claramente.

De todos modos le hemos comunicado al contratista general que aquí hay un poco de situación donde “la cola se muerde al zorro”, porque: ahora tenemos un tipo de casa con plano que está como presupuesto, pero la selección de acabados se realiza solo después de la solicitud de construcción. Esto significa para nosotros que no sabemos qué costos surgirán durante la "planificación fina". O sea, la selección de acabados en sí, tal vez modificar algunas paredes unos centímetros, tampoco se consideraron ni la rigola (regulación de la ciudad) ni una cisterna (que nos gustaría).
Otro problema es que con la finalización de la solicitud de construcción debe pagarse la primera cuota de compra, que está alrededor de 24.000 euros y que ya no podríamos adelantar. Y según el contrato, solo podemos hacer la cita para la selección de acabados tras el pago de esta primera cuota.
Para un crédito, sin embargo, según nuestro conocimiento, son de nuevo muy pocos datos.
Curiosamente, la mayoría de los contratistas generales siempre hablan de una casa planeada a precio fijo, ya que supuestamente el banco no aceptaría nada diferente y el constructor está protegido contra costos crecientes. Pero yo me siento en un punto, ¿cómo decirlo...? en realidad me siento engañado.

Entonces me surge la pregunta de cómo lo hacen otros constructores particulares...
Quizá ya cometimos el primer error cuando firmamos la oferta (la revisamos, pero bueno, pensamos... como siempre, así que la dejamos pasar. Los próximos documentos no los firmaremos en el lugar sino que los llevaremos).

Además, ya nos hemos afiliado a la Asociación de Protección de Constructores debido a la situación en la que estamos. Aquí también estaría la cuestión de a quién acudir que conozca este tipo de cosas pero que actúe en nuestro interés. ¿Abogado? ¿asesor para constructores? ¿Cómo consiguen otros constructores particulares su precio fijo para luego obtener el crédito?
¿Existe en la fase en la que se busca el crédito una etapa como “tomamos la oferta x, por favor banco x, envíen una confirmación y preparen todo” (ya que conocemos nuestro precio final de alguna manera solo después de la selección de acabados y esta después de la solicitud de construcción)?
¿Existen financiadores que trabajan con honorarios (es decir, no por comisión como en nuestro caso, aunque el nuestro tiene buenas valoraciones)? ¿Cómo se accede a ellos, pues ya buscamos mucho en Google pero no encontramos nada?

Ok, mucho texto, intenté resumirlo, seguramente habrá preguntas (bienvenidas, responderé todo lo que falte). Parto de la base de que el tamaño del terreno y la casa son en nuestro problema inicialmente secundarios.

Estaría agradecido por cualquier consejo que me parezca útil y que también podríamos implementar porque así estamos dándonos vueltas en círculo y tengo todavía algunos frentes abiertos. Principalmente quisiera resolver esto para avanzar finalmente.

Muchas gracias por ahora, a todos los que lean esto, y un agradecimiento especial a quienes nos dejen alguna pequeña respuesta.

Saludos cordiales
Almifosa

Su enfoque es realmente extraño. Hagan un desglose de costos y estimen la suma final (esto sí se puede hacer) e incluyan un margen de seguridad de 5 cifras. Luego aclaren la financiación y sólo entonces firmen la oferta para el terreno y la casa. Primero las firmas, luego la financiación, uff... valiente.

Entonces, en su situación actual: 1) Mantener la calma 2) Mantener la calma 3) Desglose de costos 4) Ir al banco y asegurar la financiación

Hablen con su banco para acordar cómo manejar la situación respecto a la selección de materiales. El nuestro, por ejemplo, acepta sin aumentar la hipoteca y sin problemas posteriormente un aumento de 25.000€ en la suma financiada. Si no llego a necesitarlo y al final incluso sobra algo, puedo devolverlo directamente.

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Sin embargo, vuestro enfoque también es extraño. Haced un desglose de costos y estimad la suma final (eso se puede hacer perfectamente) e incluid un margen de seguridad de cinco cifras. Luego aclarad la financiación y sólo entonces firmad la oferta para el terreno y la casa. Primero las firmas y luego la financiación, uf... valiente.

Bueno, la oferta de la casa aún no es una compra (al menos eso pensamos, si no se concreta, un máximo de 3000 euros para la planificación irían a nuestro cargo, lo que hemos asumido como riesgo).
Sí, nuestra idea también es la estimación pero luego abordar el crédito directamente porque no queremos empezar dos veces y además estamos algo realmente ignorantes. Sin embargo, ahora también estamos considerando hacer que un abogado revise todo de nuevo para evitar más errores.
El terreno ya es nuestro, que pudimos financiar con capital propio. Por lo tanto, se elimina como partida. Y ya nos habíamos informado sobre nuestro presupuesto financiero, solo teníamos un enfoque diferente en mente que ahora se presenta distinto en el orden de los procesos.

Entonces, en vuestra situación actual:
1) Mantener la calma
2) Mantener la calma
3) Desglose de costos
4) Ir al banco y asegurar la financiación

Como dije, tal vez por ignorancia hemos cometido un error de pensamiento...
Queremos elegir la oferta de financiación más barata, como cualquiera, pero con nuestro financiador no se trata de una confirmación sino sólo de la concesión del crédito.

Hablad con vuestro banco sobre cómo manejar la situación respecto a la elección de acabados. Por ejemplo, el nuestro hace sin aumentar la carga hipotecaria y sin problemas posteriormente un aumento de 25,000€ en la financiación. Si no lo necesito y al final sobra algo, puedo devolverlo directamente.

Sí, eso también lo tenemos en mente, pero siempre nos surge la pregunta de si calcular y tomar el crédito directamente o primero obtener esta confirmación. ¿Hay algo intermedio que no sepamos? Ya llamamos al banco por esta confirmación, pero todavía esperamos una cita. Como no nos imaginamos que nuestro banco de casa ofrezca una mejor oferta que el financiador, por ahora pensamos que sería sólo un medio para un fin, pero debido al formulario del constructor para la declaración de compromiso, al final no sería ni una cosa ni la otra.

entonces

la confirmación de financiamiento es básicamente su protección para que no causen costos inmensos ya, aunque ni siquiera sepan si van a recibir dinero.

me sorprende mucho que aún no hayan tropezado con la trampa infernal del vehículo, porque realmente es ridícula. el banco necesita una confirmación KFW para la casa. la empresa realiza este cálculo solo cuando tienes el financiamiento
en su caso deberían ir a los bancos y hablar con ellos. ya tienen un "precio fijo" para una casa según la descripción del trabajo de construcción. y ahora le suman los costos adicionales por extras. cuáles son, está en este foro en cada tercer hilo, también con una estimación aproximada. el terreno cuenta perfectamente como capital propio (si es que ya está pagado).
si un banco les asegura que la financiación funciona, les dará un papel. con ese papel la empresa constructora comienza y les genera costos considerables (por ejemplo 22000€ para la primera cuota después de la solicitud del permiso de construcción – y eso sucede muy rápido...). usualmente la financiación aún no está completada con el notario, etc., por eso deberían aclararlo directamente con las empresas constructoras. nosotros recibimos nuestro dinero solo después de la tercera factura tras la finalización de la base y el inicio del muro y pagamos todas las facturas de una vez. no fue un problema, solo hay que acordarlo antes.

puedes aquí listar tus precios que conoces hasta ahora y tal vez alguien se compadezca y les diga qué precios podrían añadir aproximadamente.
refinanciar es bastante caro, mejor la cantidad correcta desde el inicio. con pagos extraordinarios (si están disponibles) se puede devolver rápido al final 2-30000€ de más...

la aprobación de la financiación es básicamente vuestra protección para que no generéis ya costos enormes aunque ni siquiera sepáis si vais a recibir dinero.

Sí, y también está completamente bien en cuanto a la temática básica.

me sorprende mucho que aún no hayáis tropezado con la trampa del impuesto sobre vehículos (kfz), porque realmente es ridículo. El banco necesita una confirmación de KfW para la casa. La empresa solo realiza este cálculo cuando ya tienes la financiación

Hm, no sé, lo que tenemos es la cubatura. Y KfW no está con nosotros. (Cada uno lo ve diferente y por sí mismo, pero nosotros asumimos que el "estándar" es completamente suficiente)

en vuestro caso deberíais ir a los bancos y hablar con ellos. Ya tenéis un "precio fijo" para una casa según el pliego de prestaciones para la construcción. Y ahora añadís el coste extra por las extras encima.

Sí, eso estamos intentando ahora (más o menos calcularlo)

cuando un banco os asegura que la financiación va a funcionar, os rellenará un papel. Con ese papel la empresa constructora empezará...

Ok, eso ayuda bastante a tener una mejor idea, muchas gracias.

Eso no es del todo correcto. Buscas a través del intermediario financiero un banco que financie tu proyecto de construcción. Una vez hecho esto, hay una aprobación provisional de la financiación (por parte del banco financiador), generalmente oral. Solo cuando se firma el contrato de préstamo se obtiene la llamada confirmación de financiación. Aquí hay que distinguir entre una simple confirmación y una garantía de financiación. ¿Qué exige tu contratista general (GU)?

Ok, entonces se trata (como ya pensamos en algún momento) del crédito que ahora se tiene que formalizar. Esta confirmación es, en nuestra opinión, como una especie de comunicación provisional de la que podríamos prescindir si organizamos todo desde el principio firmemente. Nuestro GU dice que quiere una confirmación de financiación. Cuando llamé a la empresa para preguntar qué entienden exactamente por ello, respondió: una vez que encontremos un banco, avisamos y el GU envía un formulario que quieren que rellenemos para que sea una confirmación vinculante. Algunos bancos conocen este formulario (nosotros no, porque sentimos que estamos bastante "desinformados"), así que si es esto o aquello... no tengo ni idea.

Tu GU puede decirte por adelantado y con compromiso los costos de un sistema de infiltración así como de una cisterna. También si el desplazamiento de paredes genera costes adicionales.

Entonces, el presupuesto básico y el presupuesto estimado deberían ser bastante detallados (aunque somos legos). En nuestra opinión, diría que son considerablemente más detallados que en otros casos. (Nos esforzamos mucho en comparar exactamente qué estaba incluido o no en cada uno.) Lo de la infiltración y la cisterna, sí, creo que tendré que preguntar a mi GU también en relación a otra "obra". Cambiar paredes definitivamente no cambia el precio, más bien los alrededores si uno quiere, por ejemplo, la escalera 10 cm más ancha.

Para un 6% habitual no es un pequeño proyecto de construcción

Esto me pone nervioso porque justo en este punto del presupuesto pusimos el Otto por debajo (sí, hemos aprendido, no más firmas in situ). Según la oferta tenemos un plan de pagos que prevé un 8%. Además, es una casa de 125 m2 con sótano WU de 65 m2 (caso peor, ya que aún falta el estudio del suelo y entonces se podrá evaluar si es o no necesario. Mejor planificarlo desde el principio).

Elección de acabados... bueno, en caso de emergencia estamos programados para el estándar, no todo tiene que ser a la vez. El objetivo es principalmente la casa con sótano y planta adecuada. Seguro que en algún momento se "modernizará", eso lo veo siempre con personas mayores.

Sí, casa unifamiliar a precio fijo. También pone que el GU no tiene influencia en lo que elegimos, lo que a su vez puede aumentar el precio.
Y no, no hemos visto referencias porque no lo vimos como un problema. Nuestra intuición también está bastante bien; solo da muchísimo miedo que ahora cada paso pueda desencadenar una catástrofe por nuestra falta de conocimiento. He leído mucho pero simplemente no entendía qué es esta confirmación de financiación.

Para nosotros habría sido probablemente más fácil que nos explicaran: mirad, ahora necesitáis una financiación, es decir, prácticamente el crédito disponible, porque con esos documentos ya tenéis todo lo que necesitáis del GU.

Eres miembro de la asociación de protección de propietarios (Bauherren-Schutzbund), así que seguro que te asignarán al personal adecuado.

Sí, pero hasta ahora no pude contactar con el asesor de propietarios, aunque sigo intentándolo; él también debería llevar a cabo el control de obra. Pero no estaba claro para mí si quizás estábamos en el sitio equivocado con el problema que tenemos ahora. Bueno, asumo que él solo está para nuestro control de obra y no para preguntas organizativas del tipo... "¿Cómo consigo mi casa?"

Muchas gracias por vuestras respuestas hasta ahora, me quitan un poco del gran nudo en el estómago. Ya no sabía por dónde seguir (aunque sigo igual, pero ahora tengo una mejor idea de qué hacer).

Punto de partida: terreno disponible y pagado al 100% con capital propio.

Entonces, lo hicimos así: tuvimos varias conversaciones con diferentes bancos de la región - qué es posible y quién ofrece qué. Nuestro socio financiero fue entonces nuestro banco principal. Con esta suma elegimos un tipo de casa, luego elegimos la empresa correspondiente. También fue una de la región. Incluimos todos los deseos y extras en la planificación y también recibimos varios diseños. Con el diseño final seguimos buscando los costos adicionales de construcción. Excavación, cocina, etc. Para esto también realizamos un estudio geotécnico del suelo. La financiación incluye además un colchón de 10k y 20k para el jardín. Con esto hicimos que el banco completara todo, es decir, todos los contratos. Firmamos el pedido con la empresa constructora. Después llegó la confirmación de financiación por escrito del banco.
El terreno fue financiado con capital propio, al igual que la primera cuota a la empresa, después de la presentación del permiso de construcción. También todos los costos incurridos hasta ahora (costos adicionales del terreno, seguro, notario, registro de la propiedad,...) se pagaron sin préstamo.