Costos de construcción de la vivienda y viabilidad

Entonces: 20k es poco, incluso si consigues financiación, al final estás atado al verdugo del banco. Necesitáis al menos un 15% de dinero para diversos gastos, cosas que simplemente aparecen en todas las construcciones de casas, sobre los costes calculados y planeados. Quien calcula demasiado justo tiene un problema serio. ¿Quizás hay posibilidad de otro "regalo" de los suegros para no tener que calcular tan justo :D ? Tema de construir doble: Al final se adjudica una obra y luego se paga más volumen - como comodín de negociación: Para el contratista general es generalmente más barato echar toda una losa de hormigón que la mitad, esto aplica también para todas las demás partes constructivas, tejado, sótano, accesos, etc. Al final todo depende de vuestra habilidad para negociar, el día de la adjudicación bajar un 10 % más. Eso debería estar posible. Si no, buscad otro :eek:

Entonces: 20 k es poco, incluso si consigues financiación, al final dependes del banquero.

Sí, aunque en los próximos años no hay otra alternativa, a menos que gane la lotería :)

Necesitan al menos un 15% de efectivo sobre todos los costos estimados y planeados para diversos gastos, cosas que simplemente surgen y siempre aparecen en cualquier construcción de casa. Quien calcula demasiado justo tiene un problema serio. ¿Quizás existe la posibilidad de otro "regalo" de los suegros para no tener que calcular tan justo?

Los 270k no tienen que estar necesariamente planificados al 100%... un poco de reserva para imprevistos no estaría mal... Depende de lo que realmente cueste el sótano/casa que cumpla con mis requisitos... ¿la ventilación controlada de aire y la calefacción por suelo radiante ya son "estándar" o aún un lujo que encarece?

Dependiendo de las condiciones del interés, también tomaría 10k más del banco... simplemente no quería superar 1200€/mes con una amortización del 2% al principio... y lo diré así: en caso de emergencia no tendríamos que vender la casa por 5-10k ;)

Al final, todo depende de vuestra habilidad para negociar, conseguir un 10% de descuento el día de la adjudicación. Eso debería ser posible. Si no, buscar otro.

Un 10% suena bastante bien... con esas sumas se habla rápido de 15-20k+

Hola,

Al final, todo depende de vuestra habilidad para negociar, para conseguir un 10 % de descuento el día de la adjudicación. Eso debería ser posible. Si no, buscar a otro

Perdona, pero cuando leo tonterías así, me hierve la sangre :mad:

Si un proveedor es capaz de descontarte 10.000 euros "al final" de la negociación, es que ya te ha engañado en algún punto al principio; ¿has pensado en eso alguna vez?

Saludos cordiales

Hola,

Así que hay un total de 250-270k€ disponibles. Está planeada una superficie de planta de ~9x10m y por tanto una superficie habitable de ~130-140m² (PB+ÁTICO) así como un sótano. El sótano debe servir por un lado como trastero + lavadero, pero también debe haber 1 habitación para usar como oficina / despacho y otra habitación debe estar también “de reserva” habitable.. sala de hobbies etc...

Para 140 m² de superficie habitable con sótano completo - de los cuales 2 habitaciones serán para vivir - debes calcular TEUR 240/250 por mitad de casa adosada - con calefacción por suelo radiante, trabajos de pintura y revestimientos (PB + ÁTICO) pero sin caldera. Más los costes necesarios de conexión a la calefacción urbana, TEUR 30-35 de costes adicionales de construcción, más reserva para extras.

Por cierto, el área de nueva construcción está conectada a una red de calefacción urbana que ¡SE DEBE usar! Es decir, puedo ahorrar el dinero para una bomba de calor, etc... Si estoy bien informado, eso son fácilmente unos ~10k+ de capital de inversión que me ahorro porque no necesito una caldera propia.

Ahí volvería a preguntar y si procede pensaría si la cuantía de la multa - en caso de que no uses la calefacción urbana - compensa.

Creo que escribes en un punto que la calefacción urbana proviene de una planta de incineración de residuos... ahora en el recibo de impuestos sobre la propiedad de este año la gestión de residuos ha vuelto a subir de precio. Con esta evolución es previsible cuándo la calefacción urbana también se encarecerá; por favor, ten en cuenta que con esta forma de generación de calor siempre estarás en manos extrañas; independientemente de qué productor venga la calefacción urbana. €uro ya ha escrito bastante sobre las ventajas y desventajas, sobre lo que deberías reflexionar.

¿Es esto hasta aquí realista? ¿Consigo por este dinero un sótano + casa con acabados de gama media-alta? (Calefacción por suelo radiante, no el suelo más barato, etc.) ¿con al menos estándar KFW70? ¿Quizá incluso queda dinero para exteriores / garaje?

Yo llego - hasta aquí - a una suma de TEUR 270/285 por mitad de casa adosada y sin costes de conexión a la calefacción urbana. En esta suma solo se asume una casa conforme a la ordenanza válida de ahorro energético, sin exteriores, garaje ni mucho menos técnica necesaria para una casa eficiente Kfw 70 ;)

Lo que me pregunto todo el tiempo es cómo se ve el ahorro al construir 2 mitades de casa adosada? He leído que el ahorro al construir una mitad de casa adosada no es muy grande... pero ¿cómo es si se construyen al mismo tiempo 2 mitades con el mismo promotor? Esto sería entonces más como 1 casa muy grande de 9x20m... ¿no?

Pero quieres construir 2 casas, ¿verdad? ¿Y no quieres renunciar a ninguna especialidad en ninguna de las casas?

No puedes comparar una casa adosada entera con una casa unifamiliar mayor; esa comparación falla porque en *una* casa unifamiliar normalmente sólo se necesita una unidad de vivienda, sólo una puerta de entrada o solo un circuito de calefacción / eléctrico, etc. En una casa adosada necesitas esto y mucho más normalmente 2 veces. En lo que efectivamente ahorras es en las obras de tierra, cada vez 1 vez los desplazamientos y también un poco en la valla de obra / baño de obra; eso es todo en líneas generales.

¿Qué pasa con los costes adicionales de construcción si se construye al mismo tiempo / juntos? Eso debería entonces ser más barato comparado con una casa unifamiliar, ¿no?

Como he descrito en el párrafo anterior, aparte de eso los costes adicionales de construcción para cada mitad de casa adosada permanecen aproximadamente igual en TEUR 30-35.

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

¡gracias por tus respuestas detalladas!

Hasta aquí, llego a una suma de TEUR 270/285 por cada casa pareada y sin costos de conexión de calefacción urbana. En esta suma solo se ha considerado una casa conforme a la ordenanza válida de ahorro de energía, sin áreas exteriores, garaje ni, mucho menos, la tecnología necesaria para una casa de eficiencia KfW 70.

Entonces, ¿los costos adicionales de construcción de 30-35k ya están incluidos?
¿Cuánto de eso se lleva el sótano?
¿Qué costos adicionales serían necesarios para KfW70 o qué tendría que hacerse? ¿Ventilación controlada del espacio habitable, mejor aislamiento, etc.?

Entonces volvería a preguntar y, si es necesario, consideraría si vale la pena la multa por si no usas calefacción urbana.

Creo que en un lugar mencionas que la calefacción urbana viene de la planta de incineración de residuos... ahora, en mi factura de impuestos sobre la propiedad de este año, el servicio de eliminación de residuos se encareció de nuevo. Con esta evolución, es previsible cuándo también se encarecerá la calefacción urbana; por favor, considera que con esta forma de generación de calor siempre estarás en manos de otros; sin importar de qué productor venga la calefacción urbana. €uro ya ha escrito bastante sobre las ventajas y desventajas, en lo que deberías pensar.

Con la bomba de calor también dependo del proveedor de electricidad, ¿no?
Con 3,5 céntimos/kWh, ni siquiera una bomba de calor aire-agua con un coeficiente de rendimiento de 4 puede competir... el precio de la electricidad tendría que caer por debajo de 14 céntimos/kWh... y además hay costos adicionales de inversión alrededor de unos 15k + reservas para reparaciones + costos por intereses de esos 15k...
Honestamente, no entiendo cómo eso podría ser rentable alguna vez.
La principal ventaja de la calefacción urbana en nuestra zona, o la razón por la que sorprendentemente no resulta rentable una bomba de calor en comparación con la calefacción urbana, es el hecho de que para el municipio la calefacción urbana es gratuita. Los costos solo se generan por el mantenimiento de la red de tuberías, etc.

Pero quieres construir dos casas, ¿no? ¿Y tampoco quieres renunciar a ningún oficio en ninguna de las casas?

Como dije, no conozco bien el sector de la construcción, pero en casi todos los demás sectores suelen haber descuentos si compras más... Si compras dos coches en el concesionario de la esquina, seguro que puedes negociar más... ¡sin que tengas que renunciar a nada en los coches!

No puedes comparar una casa pareada completa con una casa unifamiliar más grande; esta comparación no es válida, ya que en *una* casa unifamiliar normalmente solo se necesita una unidad habitacional, una puerta de entrada o un circuito de calefacción/electricidad, etc. En un doble pareado normalmente necesitas todo eso y mucho más dos veces.

No quiero ahorrar en esas cosas... pero también hay varias cosas que sí se corresponden con una casa unifamiliar grande... en la albañilería, por ejemplo, o en el techo, o en el enlucido, seguro que se ahorra algo de dinero o se puede negociar un descuento por volumen... pero bueno, en este punto no espero mucho... el 10% que mencionaron me parecía un poco alto... más bien pensaba en un rango de 5-10k...

Hola,

¿entonces ya están incluidos los 30-35k de costos adicionales de construcción, verdad?

Sí.

¿Cuánto de eso se lleva el sótano?

Unos 40 TEUR buenos.

¿Qué costos adicionales serían necesarios para KfW70 o qué se debe hacer? ¿Ventilación controlada, mejor aislamiento, etc.?

No puedo responderte eso; la calefacción urbana no es tan sencilla. Aquí el ingeniero estructural o el planificador TGA deben calcular exactamente – por ejemplo, para el estándar de eficiencia KfW 70 también depende de cómo se clasifique energéticamente la calefacción urbana, etc.

Con la bomba de calor, también dependo del proveedor de electricidad, ¿no?

Sí y no, desde que el mercado eléctrico tuvo que abrirse, puedes cambiar de proveedor cada año si quieres. La gran ventaja es que puedes cambiar, cosa que no sucede con la calefacción urbana. A largo plazo, futuros constructores no se preguntarán si calefaccionan con electricidad, sino cómo se genera esa electricidad. A corto y medio plazo, la fotovoltaica y su almacenamiento también serán más baratos – si tomas la conexión a calefacción urbana, invertir en esto solo para electricidad doméstica no sería rentable; si hay una bomba de calor instalada, la situación cambia totalmente. Se están probando también pequeños aerogeneradores así como otras técnicas innovadoras y seguras para el futuro, como pilas de combustible. En mi opinión cometes el error de fijarte en los costos actuales o en un supuesto ahorro y no en las posibilidades o costos futuros.

Como dije, no conozco bien la industria de la construcción, pero en casi todos los otros sectores suele haber descuentos si compras más... Si compras 2 coches en el concesionario de la esquina seguro que puedes negociar mejor... sin renunciar a nada en los coches!

Los concesionarios están patrocinados por diversos modelos de subvenciones de los fabricantes, si compras re-importaciones se aplican otras tasas impositivas – nada comparable. En la fabricación de un coche sólo hay un “artesano” trabajando, en la construcción de una casa hay muchos más. Como las empresas de artesanía que tienen contratos a largo plazo con grandes proveedores no ganan mucho, apenas pueden renunciar a más ganancias. Una empresa artesanal establecida que conoce bien el valor de su trabajo y que tiene que cubrir a varios “bocas” o responder ante sus empleados, no entrará en este “juego del tacaño es cool”, porque entonces pronto perdería su buena reputación y solvencia ;)

No quiero ahorrar en estas cosas... pero hay cosas que sí corresponden a una casa unifamiliar grande... por ejemplo en albañilería o el techo, o el enlucido seguro que se puede ahorrar dinero o negociar descuentos por cantidad... bueno, en ese punto no espero demasiado... el 10% que se mencionó me parecía alto... pensaba más en el rango de 5-10k...

Solo puedes supuestamente ahorrar en la construcción si gestionas tú mismo todos los oficios – desde el arquitecto hasta el fabricante de puertas; según la experiencia no ahorras realmente, porque los fondos que “supuestamente” ahorras los inviertes en mejores empresas artesanales/materiales de mayor calidad o sencillamente no obtienes los descuentos que imaginas.

Y una cosa debes tener muy clara: los proveedores que conceden más de un máximo de 1 o 2% de descuento en la contratación:

- ya te han engañado desde el principio
- están de manera latente amenazados por la insolvencia
- tarde o temprano los encontrarás negativamente en el HBF o en medios

Construir lo más barato posible y lo más caro que sea necesario es algo absolutamente deseable. Comparar la construcción de una casa con la compra de un coche es muy tonto y, al final, en la mayoría de los casos la liquidación final es muy cara; según el lema “de muy apretado puede salir muy flojo” ;)

Saludos cordiales