Contrato de superficie con nota de renovación

Buenas noches,
tenemos la intención de comprar una casa. El terreno debe ser arrendado mediante derecho de superficie por una comunidad parroquial - hasta aquí todo bien. Ahora hemos recibido el borrador del contrato del notario. En él se incluye un § que establece que debemos entrar en el procedimiento de rehabilitación actualmente existente con todos los derechos y obligaciones, incluyendo el pago de una posible suma compensatoria a la comunidad (ciudad). No queremos aceptar esto, ya que, en nuestra opinión, el responsable de pagar dicha suma compensatoria es el propietario del terreno. Pero en este caso no somos propietarios, sino “solo” los beneficiarios del derecho de superficie. Lamentablemente no puedo encontrar nada al respecto en internet. Quizás alguien aquí tenga alguna idea o experiencia sobre qué hacer en un caso así.

Muchas gracias

Saludos
Mario

Puf, pregunta complicada.

En primer lugar, un propietario de un terreno está obligado según el Código de Construcción a realizar el pago. Pero en el sentido del Código de Construcción en el contexto del derecho de superficie generalmente se considera al titular del derecho de superficie como "propietario" en el sentido del Código de Construcción. En ese sentido, en mi opinión es correcto incluir una cláusula así directamente en el contrato de compraventa, ya que muy probablemente (incluso sin esta cláusula) se te pediría que pagues.

Además, puede que haya regulaciones en el contrato de derecho de superficie o en la ordenanza de renovación del municipio (pero si las hay, normalmente también establecen que el titular del derecho de superficie debe realizar el pago).

El trasfondo de todo esto es que tú como titular obtienes el beneficio de la renovación. Recibes a cambio un entorno de mayor valor por un arrendamiento "bajo" y puedes aprovechar ese beneficio.

Si yo fuera el concesionario del derecho de superficie, no negociaría con vosotros. Decisión digital: muerde la manzana amarga (desde tu punto de vista) o busca otra parcela sin derecho de superficie. Lo siento, no puedo darte una respuesta más positiva. Solo mira que quizás, a cambio, el derecho de superficie sea correspondientemente bajo y la iglesia no exija ya hoy el derecho de superficie por un terreno del mañana.

Pero en el sentido del Código de Construcción en el contexto del derecho de superficie, por lo general se considera al titular del derecho de superficie como "propietario" en el sentido del Código de Construcción.

Puedo confirmar eso como superficiario. Legalmente se le considera propietario.

¿De cuánto dinero se trata en realidad? y no en todos los estados federales se repercute todo. De todos modos, hay una estimación de costos. Por lo tanto, sumar estos costos mentalmente al precio de compra

Eso lo puedo confirmar como arrendatario hereditario. Por ley, se me considera propietario.

El propietario del terreno en un contrato de arrendamiento hereditario es el arrendador hereditario, es decir, el propietario del terreno. A menudo son iglesias o municipios, pero también pueden ser particulares. El propietario únicamente cede un derecho de uso del terreno al arrendatario hereditario por un período determinado. Sin embargo, el arrendatario hereditario es propietario del edificio construido en el terreno arrendado hereditariamente.

La cantidad compensatoria que debo pagar se calcula a partir de la diferencia entre el valor del suelo antes de la medida de rehabilitación y el valor del suelo después de la medida, y debe compensar el aumento del valor del terreno. Si la congregación eclesiástica decidiera en algún momento vender el terreno, yo tendría el derecho de tanteo. El precio de compra se basaría entonces en el valor del suelo vigente, que ha aumentado debido a la medida de rehabilitación. ¿Significa esto que pagaría la plusvalía dos veces? Eso no puede estar bien.

Desgraciadamente, actualmente nadie puede decirme cuál será la cantidad final. :-(

El importe compensatorio que debo pagar se calcula a partir de la diferencia entre el valor estándar del suelo ANTES de la medida de rehabilitación y el valor estándar del suelo DESPUÉS de la medida, y debe compensar el aumento del valor del terreno.

Eso es así en cada área de rehabilitación.

El propietario del terreno en un contrato de arrendamiento de derecho hereditario es el arrendador del derecho hereditario,

Nadie lo niega.

Si la parroquia decide en algún momento vender el terreno, yo tengo el derecho de tanteo. El precio de compra se basa entonces en el valor estándar válido, que habrá aumentado debido a la medida de rehabilitación. ¿Entonces pago el aumento del valor dos veces? Eso no puede estar bien.

No tiene por qué ser así. Simplemente no compras y sigues siendo arrendatario. En mis 30 años de experiencia en financiación de construcción nunca he tenido el caso de que se venda solo el terreno. Eso no es hipotecable para un banco debido al derecho hereditario que pesa sobre él. Así que tiene que aparecer un tonto que compre un terreno con capital propio, pero que no podrá hacer nada con el terreno durante los próximos 75 años.
El caso es tan teórico como la muerte por un meteorito que cae del cielo. Es posible, pero no sucede.

Eso no puede estar bien.

Pero lo está. Ya te expliqué las conexiones en mi primera respuesta.