El coeficiente de ocupación del suelo según la Ordenanza de Uso del Suelo de 1990 está bien, pero según la de 1977 no está bien. ¿Qué hacer?

Hola a todos,

Necesito vuestro consejo sobre un proyecto de nueva construcción en BW. Tenemos un problema con la densidad de superficie edificable, que según el plan de desarrollo está indicada con 0,6. La casa planificada (una mitad de casa adosada) tiene sótano, 2 plantas completas (planta baja y primera planta) y un ático. En la planta baja está la zona de estar/cocina/comedor. En la primera planta están las habitaciones de los niños, la habitación de invitados y el baño. En el ático está la zona de los padres con dormitorio, vestidor y baño. Hemos encargado a un arquitecto la presentación de la solicitud de construcción. El terreno y el concepto de la casa eran conocidos por el arquitecto en el momento del encargo. Si para el cálculo de la densidad de superficie edificable se toma la actual Ordenanza sobre uso de suelo de 1990, solo se consideran las dos plantas completas, no el ático. Así se obtiene una densidad de aproximadamente 0,57, es decir, está bien. Ahora el arquitecto ha descubierto poco antes de presentar la solicitud que excedemos la densidad de superficie edificable porque en el plan de desarrollo se aplica la Ordenanza sobre uso de suelo de 1977. Esta establece que para el cálculo deben considerarse las dos plantas completas y además “Deben contarse las superficies de las habitaciones habitables en otros pisos, incluyendo las escaleras pertenecientes a ellas y sus paredes envolventes.” Esto significa claramente que debo contar las habitaciones del ático y teniendo en cuenta esta forma de cálculo llegamos a una densidad de superficie edificable de aproximadamente 0,73, lo que hace que el proyecto de construcción sea en principio inadmisible en esta forma.
Ahora el arquitecto quiere declarar las habitaciones del ático para la solicitud de construcción como sauna, galería y sala de hobby, es decir, convertirlas en "habitaciones auxiliares" que no se usan de forma permanente. Pero todas las habitaciones cumplen los requisitos de habitaciones habitables, es decir, suficiente altura, ventanas y también se han previsto vías de escape.
Tengo dudas de que el ayuntamiento y la oficina de urbanismo acepten simplemente la declaración como habitaciones auxiliares y que no rechacen la solicitud. Para ello he encontrado lo siguiente:
Si la idoneidad objetiva de una habitación para ser considerada habitación habitable está dada, porque cumple los requisitos que deben tener las habitaciones habitables, una posible finalidad subjetiva diferente como habitación auxiliar no es relevante. Del § 2 apartado 7 de la Ordenanza de Construcción regional (Ordenanza de Construcción BW) no se deduce otra cosa.
Fuente: Derecho regional BW Tribunal Administrativo Superior de Baden-Württemberg 3er Senado | 3 S 1437/99 | Sentencia | Diferenciación entre habitación auxiliar y habitación habitable | Texto completo disponible (landesrecht-bw.de)

También dice Wikipedia:
Según la jurisprudencia[2] una habitación ya se considera habitación habitable si es objetivamente adecuada para una estancia no muy breve, aunque sea solo durante el día y en la estación cálida.[3]
Fuente: Habitación habitable – Wikipedia

Al menos el dormitorio según esta definición es claramente reconocible como habitación habitable, lo que conduce al exceso de la densidad de superficie edificable.

Las preguntas que me hago ahora son:
- ¿Qué impacto tiene esto en el uso/legal/asegurador del edificio si usamos habitaciones auxiliares evidentemente como habitaciones habitables?
- ¿Podemos conseguir la aprobación oficial para este uso después de la construcción?
- ¿Cómo afecta esto a la superficie habitable?
- ¿Qué pasa, por ejemplo, en caso de incendio? Si usamos la habitación como dormitorio.
- ¿Cómo afecta la superficie habitable no aprobada al valor de reventa?
- ¿Qué dice el banco si como garantía recibe una superficie habitable aprobada claramente inferior a la acordada?
- Nuestro arquitecto dice que se declara como "superficie útil residencial". Eso no me consta, solo conozco superficie habitable o superficie útil.
- ¿Tengo reclamaciones contra el arquitecto?

¿Qué opináis al respecto o qué sugeriríais?

¡Gracias a todos!

¿Qué opinan al respecto o qué sugerirían?

No le den vueltas, solo cojan el teléfono (o dejen que el arquitecto lo haga) y hablen con la oficina de urbanismo. Pero seguro que eso ya lo hicieron, ¿no? ;)
O tal vez den un paso más y presenten una consulta previa de obra. No entiendo su pánico ahora mismo. A las personas que hablan se les puede ayudar y en la oficina de urbanismo también hay personas de carne y hueso con las que se puede hablar. ¡Incluso responden preguntas!
Ah, por cierto, también se puede solicitar una exención.

Estoy de acuerdo con y también me dirigiría a la oficina de urbanismo o presentaría una breve consulta previa de construcción. Creo que se encontrará una solución.

Ahora el arquitecto ha descubierto poco antes de presentar la solicitud de construcción que superamos el coeficiente de ocupación total porque en el plan de ordenación se ha utilizado la ordenanza de uso del suelo de 1977.

¿Qué clase de payaso es ese? - no importa a qué haga referencia el plan o no, siempre se aplica el marco legal vigente en el momento en que el plan se volvió vinculante. Las posteriores facilidades no son un cheque en blanco, no se participa automáticamente en ellas, pero indican buenas posibilidades para una solicitud de exención. Sin embargo, un arquitecto debe entregar una planificación aprobable, en la que no debería contar firmemente con excepciones. Cuando surgió la moda del derecho supuestamente sentido a la negligencia, al principio los académicos todavía eran de la vieja escuela; parece que eso se está "relajando" :-(