Plano de casa unifamiliar en una ligera pendiente norte

Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno: 570 m2 (27 m de ancho, 21 m de profundidad)
Pendiente: Ligera pendiente norte, inclinación de aproximadamente 1-1,5 m en 20 m de profundidad del terreno, calle al sur
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de ocupación de la planta: ---
Número de plantas: Máximo 2 plantas completas permitidas
Tipo de cubierta: Sin especificaciones
Alturas máximas/límites: WH_max = 6,20, FH_max = 10 m, DNG = 20°-28°

Requisitos de los propietarios
Sótano, plantas: Con sótano debido a la ligera pendiente, 2 plantas completas
Número de personas, edad: Familia con 2 hasta máximo 3 niños
Necesidades de espacio en la planta baja y superior:
Planta baja: Zona de estar, habitación adicional (trabajo o habitación de invitados), despensa, WC con espacio suficiente para ducha,
Planta superior: Dormitorio, 2 habitaciones infantiles, oficina, otra habitación pequeña para trastero/posiblemente lavadora o de forma opcional para un segundo baño futuro
Oficina: Uso familiar o teletrabajo: Despacho para profesora y para teletrabajo 1 día a la semana
Huéspedes por año: Raramente
Arquitectura abierta o cerrada: En planta baja zona de estar/comedor abierta, resto cerrado
Construcción conservadora o moderna: Más bien conservadora
Cocina abierta, isla de cocina: Actualmente planificada cocina abierta con isla
Número de plazas para comer: 6-8 plazas para máxima flexibilidad
Chimenea: Chimenea pensada como fuente de calor alternativa para emergencias
Pared para música/estéreo: No
Balcón, terraza en la azotea: No
Garaje, carport: Garaje con techado en la entrada

Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? Primer diseño propio
Límite personal de precio para la casa, con equipamiento: 500k€ límite máximo para casa + garaje. Las obras exteriores se realizarán posteriormente por cuenta propia.
Tecnología de calefacción preferida: Bomba de calor aire-agua, ya que no hay conexión de gas
Estándar energético: Estándar KFW40 es imprescindible, porque así se obtiene un descuento posterior de 40€ en el precio del terreno

Si tienen que prescindir, ¿de qué detalles/ampliaciones
pueden prescindir?: Mirador
¿De qué no pueden prescindir?: Despensa en planta baja

Adjunto se encuentran los planos, una vista exterior y una visión general del terreno. La construcción se realizará en Baviera / cerca de Regensburg.

La casa en el terreno de 570 m2 debe ofrecer espacio para mí, mi esposa y 2 (o máximo 3) niños. Debe haber una oficina para mi esposa y posiblemente una habitación para invitados. Debido a la ligera pendiente, debería ser posible habilitar una habitación con luz natural en el sótano en el lado norte. Esta podría usarse como oficina.

En la planta baja, además del área de estar/comedor, se prevé otra habitación que inicialmente puede usarse como cuarto de invitados. Esto también permitirá, en la vejez, vivir solo en la planta baja. Por eso el WC en la planta baja es lo suficientemente amplio para acomodar una ducha.

En la planta superior se encuentran dos habitaciones infantiles, otro despacho más pequeño (que podría usarse como tercera habitación infantil), el dormitorio de los padres y el baño. Junto al baño hay otra habitación que inicialmente puede utilizarse como trastero. Sin embargo, estará instalado de tal manera que pueda convertirse en un baño infantil en el futuro, si se desea.

Originalmente pensé que podría hacerse un acceso directo al sótano desde el norte, pero ahora renuncio a ello porque sería bastante complicado en cuanto a drenaje, ya que al norte corre mucha agua en caso de lluvias intensas.

El garaje está dimensionado para que entren dos coches y delante espacio para otras cosas (bicicletas, neumáticos, etc.).

El mirador en el sur tiene poco uso práctico, sirve principalmente para romper la gran superficie de la fachada. En la planta baja se prevé instalar una puerta corredera en el mirador para ahorrar espacio interior ocupado por puertas.

Primero la pregunta básica:
-¿Qué les llama la atención positiva o negativamente a primera vista?
-¿Qué cambiarían o mejorarían?

Luego tengo algunas preguntas concretas que quizá alguien pueda responder:
-Ubicación del garaje: Por lo que sé, siempre se aplica la regla de límite en la propiedad o 3 metros de distancia. ¿Alguien puede decir si esto sigue vigente en Baviera y si aplica a garajes? Actualmente el garaje y la casa tienen exactamente 3 metros de distancia al terreno vecino en el norte. Para la casa está bien, pero nos gustaría mover un poco el garaje hacia atrás, porque el espacio detrás del garaje apenas se usa para algo. Quizá podría hacerse un poco más profundo para tener más espacio para almacenar cosas.

-Mirador: ¿Recomiendan hacer sótano bajo el mirador? Si no, esa parte debería aislarse por abajo. Probablemente el esfuerzo adicional para el sótano no sea mayor.

-Forjado de planta superior: Actualmente planeamos un forjado macizo sobre el piso superior. El piso superior estaría aislado sobre el forjado y habría un desván donde se pueden guardar cosas. ¿Ven posibilidad de ahorro si no se hace forjado macizo, sino vigas con aislamiento entre ellas?

-Sistema de ventilación: Como debemos cumplir con KFW40, no hay gas y no queremos pellets, se planea bomba de calor aire-agua. ¿Alguien sabe si entonces es obligatorio instalar un sistema de ventilación con recuperación de calor?

-Grosor de pared: ¿Se puede lograr KFW40 con 42,5 cm de muro de Poroton T7?

-Terraza: La terraza debería pasar por la esquina sur y oeste. ¿Cómo realizarían una cubierta? Ninguna de nuestras planificaciones anteriores nos gustó.

-Costos: ¿En qué deberían fijarse en la planificación para que el proyecto sea lo más eficiente en costos posible?

Huéspedes por noche al año: raro

¿Queréis reservar una habitación de casi 18 m² para "raro"?

500k€ límite máximo para casa+garaje

Probablemente se va a poner muy justo.

El estándar KFW40 es obligatorio, ya que después dan un descuento de 40€ en el precio del terreno

Especialmente si se tiene en cuenta eso y queréis construir tanto en obra maciza como con sótano. Ahí esos 22.000€ pueden desaparecer muy rápido. (yo apostaría al menos 15.000€ solo para hacer el sótano compatible con KFW40). Y luego, según sé, también necesitas un sistema fotovoltaico en el techo.

-no podéis prescindir: Despensa en la planta baja

Poco a poco ya no lo entiendo con los bávaros. Tu despensa tal como está no te aporta nada (en palabras: NADA). Alarga tu fila de armarios, pon armarios altos donde está la despensa y tendrás más espacio que en esa habitación con 1,12 m de ancho en bruto.

Además, me gustaría cuestionar críticamente cuatro baños en una casa. ¿Por qué un baño con ducha en el sótano?
Y si en la planta superior ya hay dos baños completos, ¿por qué un baño con ducha en la planta baja? O una cosa o la otra.

Omitir el oratorio.
Trasladar la habitación de huéspedes al sótano.
El baño y el WC en el sótano requieren estación elevadora.

Dos oficinas, 1 habitación de invitados, 4 baños,
turismo de lavandería.

Kfw 40 funciona sin sistema fotovoltaico. Con KFW 40 sin aporte propio, la regla general de 2000 euros por m² encaja bastante bien + sótano o losa de cimentación + costos adicionales de construcción.
Las zonas exteriores también cuestan en trabajo propio. De todas formas, contaría el material en la planificación.

Si quieren prever el baño y dormitorio en la planta baja para la vejez (no quiero iniciar un debate fundamental sobre si es necesario o no), presten atención a la accesibilidad. Uno solo se muda cuando al menos una persona está muy limitada físicamente.

La despensa es bastante inútil.

No me gusta la planta superior. La distribución de las habitaciones, la ubicación del baño infantil. Cambiar el cuarto del niño 1 con el dormitorio.

¿En qué más se debería prestar atención durante la planificación para que todo el proyecto sea lo más rentable posible?

Simplemente no intentes alcanzar KfW40 en construcción monolítica
Puedes olvidarte de la rentabilidad con eso.

Primero gracias por los primeros comentarios.

La despensa es realmente demasiado estrecha, eso ya está en la parte superior de la lista de cambios.

Por supuesto que en total 4 baños sería algo extremo. De hecho, está pensado que el pequeño cuarto en la planta superior sería inicialmente un trastero. Yo sólo querría prepararlo hasta el punto de que se pudiera convertir en un baño si fuera necesario. Por eso también está en el lado de baño/cocina/sala de calefacción, ya que en ese lado ya estarían todas las conexiones de agua y desagüe. Así, el esfuerzo adicional para ello es muy bajo.

La recomendación sobre la estación elevadora debido al WC en el sótano está bien. Pero probablemente no se puede prescindir completamente de un desagüe en el sótano, ¿no, por el sifón de agua residual? También para el desagüe de la lavadora, aunque ni siquiera haya un fregadero de lavado. ¿Cómo se soluciona esto en esos casos? ¿Protecciones simples contra retroceso? ¿O hay soluciones de bombeo sencillas si no hay agua de WC involucrada? Así lo he visto en nuestro edificio de apartamentos.

El tema del sótano se ha mencionado varias veces. Dado que el terreno no es excesivamente grande o que no queremos construirlo completamente, preferiríamos no prescindir del sótano. Además, el terreno tiene ligera pendiente, por lo que en el lado inferior habría que construir de todos modos un muro de cimentación + relleno sin sótano. Entonces mejor directamente con sótano y usarlo bien por un lado (despacho, habitación de invitados, ...) en lugar de sólo salas oscuras para almacenamiento.

Con respecto a KFW40 he calculado lo siguiente:
40 € + 570 + 10,000 € de subsidio por amortización = 32,800 €. Por supuesto que con ello tengo un esfuerzo adicional significativo. Pero incluso si esto consume toda esa suma, sigue estando la ventaja de realmente contar con el estándar superior. Si me cuesta al final lo mismo construir según los estándares habituales, no tengo la eficiencia y termino pagando más después.

En cuanto al método constructivo soy bastante conservador, no soy fan de la construcción con entramado de madera y tampoco me gusta personalmente la variante maciza + aislamiento exterior. Pero es más una cuestión de creencias. En nuestras zonas de obra nuevas sólo hay casas prefabricadas si acaso, pero el resto casi siempre es el estándar de ladrillo Poroton en diversas variantes (ladrillos huecos sin relleno, relleno de perlita o relleno con material fibroso).

Cuando veo las casas que se construyen aquí a veces me sorprende lo a menudo que se emplean estructuras muy complejas desde el punto de vista estático, con fachadas de vidrio que atraviesan las esquinas, etc., que luego deben ser soportadas con hormigón armado. Eso debe costar una fortuna. Por eso querríamos que la distribución ya no generase costes adicionales en ese sentido, salvo la ampliación/erguer en nuestro caso.

(apuesto al menos 15k solo para hacer el sótano apto para KfW40).

¿Cuál es concretamente la diferencia en el sótano entre la normativa estándar de ahorro energético y KFW40? Creo que hay que aislar por fuera de todos modos, claro que la diferencia está en el grosor. También más aislamiento bajo el solado. ¿Es obligatorio el aislamiento bajo la losa del sótano? ¿O hay otras cosas a las que ahora mismo no estoy pensando?
¿Sólo el aislamiento no puede costar ya 15k €, verdad?