Plano de planta para 2 casas adosadas - ancho y estrecho o cuadrado

Actualmente en el terreno aún hay una casa unifamiliar construida en 1961. El inquilino de larga data falleció recientemente. Como me parece demasiado caro y laborioso realizar una renovación integral de la casa unifamiliar, me gustaría construir un dúplex completo = 2 mitades de dúplex nuevas en su lugar. Ambas mitades deben ser iguales, es decir, simétricas.

Una mitad del dúplex la conservaré y la alquilaré, la segunda mitad del dúplex la quiero alquilar o vender (ya sea directamente después de la finalización, si los costos del proyecto superan mis posibilidades financieras, o más tarde (por ejemplo, después de 10 años)).

El terreno es más bien largo y estrecho, por lo que los planos estándar de catálogo no encajan directamente. Los planos usuales de mitad de dúplex son más "largos y estrechos" en lugar de "anchos y cortos" o "cuadrados". Más ancho no me parece necesariamente "mejor" para habitaciones bien utilizables. ¿Cuánto más grande que 8,80 m x 7,80 m debería ser por cada mitad del dúplex? (Las dimensiones son solo el terreno con un poco de distancia para el jardín hacia los vecinos donde se ubica un volumen de edificio, no es obligatorio respetarlas exactamente... ¡es solo un comienzo!)

Como todavía no tengo idea del tamaño mínimo necesario, me he puesto a elaborar un proyecto de plano.
Además, quiero utilizar el proyecto para poder comparar precios con diferentes gerentes de obra.

He generado dos variantes diferentes (para planta baja, piso superior y ático están pendientes).
¿Qué se puede mejorar o tienen otras ideas completamente diferentes?

Croquis de ubicación: terreno (azul oscuro) con estacionamientos planeados, camino y volumen del edificio



Variante 1:




Variante 2:





Tamaño del terreno: 499m²
Pendiente: No
Coeficiente de ocupación del suelo: §34 Código de Construcción
Coeficiente de utilización del suelo: §34 Código de Construcción
Ventanas para construcción, línea y límite de edificación
Edificación en borde: 2,5 m de distancia a la linde
Número de plazas de estacionamiento: 2 por mitad de dúplex = 4 en total
Número de pisos: 2 pisos
Tipo de techo: techo a dos aguas
Estilo: clásico
Orientación: norte
Alturas máximas / limitaciones
Otras especificaciones

Requisitos de los promotores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: construcción maciza
Sótano, pisos: más bien sin sótano por razones de costo, planta baja, primer piso y ático
Número de personas, edad: familia objetivo con 1-2-3 niños
Necesidad de espacio en PB, primer piso y ático: aprox. 120-150 m²
Oficina: uso familiar o teletrabajo? Teletrabajo, 1-2 oficinas
Huéspedes para dormir por año:
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: conservadora
Cocina abierta, isla de cocina: sí
Plazas para comer: 6-8
Chimenea: no
Pared para música/estéreo: no
Balcón, terraza en la azotea: no
Garaje, carport: posiblemente carport
Huerto, invernadero: no
Otros deseos / particularidades / rutina diaria, también razones por qué sí o por qué no deben ser algunas cosas: plano lo más sencillo posible para reducción de costos, parte del jardín orientada al sur con al menos 4,70 m hasta quizá mínimo 4 m (?) de distancia al vecino para que se pueda usar bien una terraza.

Proyecto de la casa
Quién hizo el diseño:
-Hágalo usted mismo: sí
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? Variante 1: vivir/comer en planta baja por mejor uso del espacio, en cambio en variante 2: distribución de habitaciones en primer piso porque las habitaciones son mejor utilizables.
¿Qué no gusta? ¿Por qué? Variante 1: cuarto técnico en planta baja accesible solo a través del baño de invitados
Estimación de precios según arquitecto/diseñador: aún desconocida, el plano debe servir como base para la consulta de precios
Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: -
Técnica de calefacción preferida: bomba de calor aire-agua

Si tuviesen que renunciar a qué detalles/accesorios
-Pueden renunciar: mirador, sótano
-No pueden renunciar: cuarto técnico en planta baja

¿Por qué el diseño resultó como es ahora?
Orientación a ejemplos de mitad de dúplex, pero estos suelen ser “largos y estrechos”, mientras aquí se necesita más bien “corto y ancho”/“cuadrado”. El desafío adicional es acomodar la técnica si se prescinde del sótano.

¿Cuál es la pregunta principal/fundamental del plano resumida en 130 caracteres?
Optimización del tamaño: las dimensiones actuales de 8,80 m x 7,80 m parecen realmente justas. ¿Cuánto más grande y con qué variante de plano (1, 2 o completamente diferente)?

Aprovecharía el terreno de 33 m con el edificio casi al máximo, para que el jardín sea un poco más grande. Entonces, tendencialmente 10 x 7 con la Variante 2, así se obtiene un área de entrada un poco más amplia y se ilumina la escalera planta baja/planta alta. (independientemente de lo que realmente se pueda construir).

En el cuarto de técnica siempre debes recordar que la técnica también debe caber por las puertas.... Por eso puede tener sentido darle al cuarto de técnica una puerta exterior.

Grundflächenzahl: §34 Baugesetzbuch
Geschossflächenzahl: §34 Baugesetzbuch

¿Cómo están edificados los terrenos vecinos al respecto? ¿Ya has consultado en la oficina de urbanismo qué es lo máximo que se puede construir en tu terreno?

El plano apenas funciona en ninguna parte, ni el baño, ni el salón, ni la cocina tal como está dibujado. Sin embargo, yo al principio no me molestaría por eso.

¿Tienes un boceto o algo parecido de cómo es la construcción vecina al sur para poder evaluar dónde se podría conseguir luz? Yo dividiría el terreno más bien por la mitad y orientaría los jardines hacia el este y el oeste, eso también crea más privacidad.

¿Sería una alternativa concebible un gran apartamento en la planta baja y en la planta superior y ático una o dos viviendas más?

Con la sala de técnicos siempre debes tener en cuenta que la técnica también debe caber por las puertas.... Por eso puede tener sentido dotar a la sala de técnicos con una puerta exterior.

Ya he pensado en eso también, cuando el plano esté listo se añadirá la puerta exterior.

¿Cómo están edificados los terrenos vecinos al respecto? ¿Has preguntado ya en la oficina de urbanismo qué es lo máximo que se puede construir en tu terreno?

No, todavía no he preguntado, pero va desde una casa unifamiliar (de dos pisos en la otra acera, actualmente hay una casa unifamiliar de un piso) hasta un edificio de cuatro familias. Pero aquí en el entorno, según el §34, prácticamente todo está siendo aprobado por los promotores porque "crear vivienda" está en la agenda política, por lo que no debería haber problema con una casa unifamiliar, una casa adosada o incluso un edificio de viviendas.

¿Tienes un boceto o similar de cómo es la construcción vecina en el sur para estimar de dónde podría entrar luz? Yo dividiría el terreno más bien por el medio y orientaría los jardines hacia el este y el oeste, eso también crea privacidad adicional.

Al sur hay un edificio de tres familias, al norte hay un patio antiguo con mucho espacio y al este hay zona de jardín.

¿Sería una gran vivienda en planta baja y una o dos viviendas más en la planta superior/ático una alternativa imaginable?

En principio sí.
Un edificio de 3 o 4 familias suele ser más barato por metro cuadrado.
Pero: para mí eso excluye una venta parcial. Porque después de vender un apartamento tienes una comunidad de propietarios con las obligaciones que conlleva y siempre hay que acordar todo con los otros (futuras renovaciones, etc.). Ahí los problemas están prácticamente asegurados.
Desafortunadamente el lugar tiene una infraestructura bastante débil, lo cual también afecta al precio del alquiler. Recientemente se ofertó en Immoscout para alquiler un apartamento dúplex de 4,5 habitaciones, construido en 2017, con 122 m² por 1060€. Me parece poco para un piso tan nuevo.

Para mí eso significa: en un edificio de varias familias un apartamento individual debería tener unos 70 m² para poder exigir un alquiler más alto. Por eso ahora la idea del dúplex me parece más atractiva: mi suposición es que para una "casa propia" de 120 m² es posible conseguir un alquiler más alto en comparación con un apartamento de 122 m².
Además, aquí existe la opción de vender la mitad, ya sea después de la construcción o en el futuro. Un dúplex se puede separar bien. Aparte del camino común, que se regula con derechos de servidumbre y paso, cada uno tiene su propia puerta, su jardín, su techo... su parte. Y los precios para la propiedad aquí también son muy altos ahora, especialmente en comparación con el alquiler, porque la gente está dispuesta a pagar por "su propio hogar".