Coeficiente de ocupación del suelo/coeficiente de edificabilidad, ¿a nivel nacional en Alemania? Comisión local de construcción, plano oficial del lugar

No he entendido todavía cómo funciona la [Grundflächenzahl] (Grundflächenzahl) y la [Geschossflächenzahl] (Geschossflächenzahl) y cuánto puedo construir en mi terreno.

Estado:
Tengo un terreno en una zona residencial exclusiva (WR) en un barrio de Múnich con carácter de ciudad jardín.
No he pedido todavía el plan oficial del lugar, ya que estoy apenas en los primeros días de planificación.

Pregunta 1: En el plan oficial del lugar debería encontrar la [Grundflächenzahl] y la [Geschossflächenzahl], ¿verdad?
Pregunta 2: ¿Son la [Geschossflächenzahl] y la [Grundflächenzahl] uniformes en toda Alemania para zonas residenciales exclusivas en los valores 1,2 y 0,4 respectivamente?
Pregunta 3: En artículos de periódico he leído que en mi zona ya se han aprobado proyectos con valores de [Grundflächenzahl]/[Geschossflächenzahl] de valor 0,x. ¿Significa esto que estos valores son solo valores orientativos y que se puede construir lo que se apruebe o se consiga por vía judicial?
Pregunta 4: Si un vecino lejano pudo construir con valores muy altos de [Grundflächenzahl]/[Geschossflächenzahl], ¿puedo referirme a eso y exigir los mismos derechos?
Pregunta 5: Si la [Geschossflächenzahl]/[Grundflächenzahl] es más bien variable, ¿cómo puedo descubrir cuál es? ¿Llamar a la comisión local de construcción? ¿Comparar terrenos en immoxyz.de con indicaciones de [Geschossflächenzahl]/[Grundflächenzahl]? ¿O lo sabrá mi arquitecto (que todavía no tengo) por experiencia?

Hola,

No he entendido todavía cómo funciona la Grundflächenzahl (Grundflächenzahl) y la Geschossflächenzahl (Geschossflächenzahl) y cuánto puedo construir en mi terreno.

Grundflächenzahl significa Grundrissundflächenzahl - Geschossflächenzahl Geschoßflächenzahl

La Grundflächenzahl indica cuántos metros cuadrados de superficie base se pueden construir por metro cuadrado de terreno. La Geschossflächenzahl, a su vez, indica cuántos metros cuadrados de superficie de piso se pueden construir por metro cuadrado de terreno. En este cálculo se cuentan las superficies de piso de todos los niveles completos del edificio.

Pregunta 1: En el plan oficial de situación debería encontrar la Grundflächenzahl y la Geschossflächenzahl, ¿cierto?

No, en el plan de desarrollo urbano del terreno.

Pregunta 2: ¿Son la Geschossflächenzahl y la Grundflächenzahl uniformes en toda Alemania para zonas exclusivamente residenciales en 1,2 y 0,4 respectivamente?

No, incluso dentro de una misma zona de construcción suelen ser diferentes.

Pregunta 3: En artículos de periódicos he leído que en mi zona ya se aprobaron proyectos con Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl de valor 0,x. ¿Significa eso que estos valores son solo orientativos y que lo que se aprueba o se consigue vía demanda puede construirse?

No.

Pregunta 4: Si un vecino lejano pudo construir con una Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl muy alta, ¿puedo referirme a eso y exigir los mismos derechos?

No.

Pregunta 5: Si la Geschossflächenzahl/Grundflächenzahl es más bien variable, ¿cómo puedo averiguarla? ¿Llamando a la comisión local de construcción? ¿Comparando terrenos en immoxyz.de con indicaciones de Geschossflächenzahl/Grundflächenzahl? ¿O mi arquitecto aún no contratado lo sabrá por experiencia?

La oficina catastral correspondiente para ti o también la oficina de planificación urbana lo saben con exactitud.

Saludos, experto en construcción

Gracias, entonces me pondré a buscar el [Bebauungsplan].

Si se trata de una zona de construcción actual con la página web correspondiente, el plano de desarrollo generalmente está disponible allí.

Como parece ser más bien un edificio antiguo, probablemente no habrá un plan de ordenación urbanística. Entonces se aplica el artículo 34a de la Ley de Construcción. Es decir: puedes construir como tus vecinos. A menudo, en zonas de nueva construcción, el plano de planta o el índice de aprovechamiento se indican como valores absolutos. Por ejemplo, plano de planta = 90 y índice de aprovechamiento = 150. Esto regula que todas las casas tengan como máximo el mismo tamaño, aunque una tenga más terreno y la otra menos.

Hola Municheast,

si solo quieres planificar un poco de forma aproximada para ti, basta un extracto de mapa. Pero si, como yo lo leo, quieres sacar el último centímetro, es recomendable ponerse en contacto con un planificador/arquitecto lo antes posible (es decir, inmediatamente). Él puede responder a todas tus preguntas aquí planteadas en 2 minutos y también puede decirte si tiene sentido obtener ya el plano oficial de situación o el archivo DXF.

El problema con el plano oficial de situación es que en M tiene "solo" 1 año de validez y además debe mantenerse actualizado dentro de ese plazo hasta la solicitud final de construcción. Controlar eso es tarea del planificador/AR. Además, existen muchas condiciones límite que pueden influir en la utilización real del coeficiente máximo de ocupación del suelo y del coeficiente de edificabilidad, así como un "factor local" en cuanto a la evaluación de estas cifras. Por lo tanto, si quieres datos concretos sobre el tamaño y la altura de la casa, no hay otra opción que acudir al planificador/AR.

Atentamente
Dirk Grafe